sabato 4 maggio 2019

NEWS: NOVITA' IMMOBILIARI CONTENUTE NEL DECRETO CRESCITA


DECRETO CRESCITA: ALCUNE NOVITA' IN CAMPO IMMOBILIARE


In data 30.4.2019 è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale il Decreto Legge 30 aprile 2019 n.34 recante “misure urgenti di crescita economica e per la risoluzione di specifiche situazioni di crisi”.


Nel premettere che, trattandosi di decreto legge, l’efficacia delle singole disposizioni, applicabili fin da subito, è subordinata alla loro conversione in legge nei prossimi 60 giorni, si esaminano di seguito le disposizioni più rilevanti in campo immobiliare.

Incentivi per la valorizzazione edilizia (art.7)
Ai trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, effettuati entro il 31.12.2021, che provvedono entro i 10 anni successivi alla loro demolizione e ricostruzione anche con variazione di volumetria ove consentito dalle norme urbanistiche, conformemente alla normativa antisismica e raggiungendo una classe energetica A o B ed alla loro successiva alienazione, si applicano l’imposta di registro, ipotecaria e catastale fisse di euro 200,00 cadauna.
In caso di decadenza dall’agevolazione, per mancata ricostruzione o/o successiva alienazione nel periodo decennale, si applicano le imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura ordinaria con la maggiorazione del 30% a titolo di sanzione oltre agli interessi di mora a decorrere dalla data di acquisto.

Sisma bonus (art.8)
Il sisma bonus di cui all’art.16 co.1-septies del DL 4.6.2013 n.63 (bonus del 75%/85% sul prezzo di vendita con il limite di euro 96.000 in caso di acquisto di immobili ricostruiti con norme antisismiche) originariamente previsto per le ricostruzioni effettuate in zone classificate a rischio sismico 1 è esteso alle ricostruzioni in zone classificate a rischio sismico 2 e 3.

Modifiche alla disciplina degli incentivi per gli interventi di efficienza energetica e rischio sismico (art.10)
E’ prevista, in luogo dell’utilizzo come detrazione fiscale o, nei casi previsti, della cessione del credito, la possibilità di usufruire delle detrazioni per il risparmio energetico e per il “sisma-bonus”  optando per un contributo di pari ammontare, sotto forma di sconto sul corrispettivo, dovuto, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi.
Il fornitore potrà utilizzare tale importo sotto forma di credito d’imposta da utilizzare, esclusivamente in compensazione, in cinque quote annuali di pari importo.
Le modalità operative saranno stabilite da un apposito decreto.




venerdì 26 aprile 2019

NUOVO R.L.I. PER LA REGISTRAZIONE DELLE LOCAZIONI



NUOVO MODELLO R.L.I. IN VIGORE DAL 19 MAGGIO 2019
 L’Agenzia delle Entrate, con il provvedimento n.64442 del 19 marzo 2019, integra il modello RLI e le relative istruzioni prevedendo la possibilità di esercitare l’opzione per il regime della cedolare secca per i contratti aventi ad oggetto unità immobiliari commerciali di categoria catastale C/1 e relative pertinenze.
Viene chiarito che, anche in questa fattispecie, in caso di opzione per la cedolare secca, occorre comunicare preventivamente al conduttore, con lettera raccomandata oppure inserendo la frase nel corpo del contratto, la rinuncia all’esercizio della facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.
Inoltre sul sito dell’Agenzia delle Entrate, nella sezione dedicata alla registrazione dei contratti di beni immobili, risulta evidenziato che per i “contratti commerciali classificati nella categoria C1” per i quali il locatore esercita l’opzione per la cedolare secca, contrariamente a quanto previsto per le locazioni abitative, il conduttore può essere un soggetto commerciale.
Infine la modulistica è stata arricchita di una nuova casella denominata “Tardività annualità successiva” contenuta nel quadro A da compilare se si sta procedendo ad effettuare il pagamento tardivo per una annualità successiva alla prima registrazione.
In tal caso occorrerà indicare se almeno un locatore ha intenzione di modificare il regime fiscale (entrando o uscendo dalla cedolare secca) nel qual caso l’adempimento non può essere fatto telematicamente ma occorre recarsi all’ufficio presso cui è stata effettuata la registrazione iniziale. Infatti in tal caso, qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare (o revocare l’opzione) per il regime della cedolare secca, è possibile esercitare l’opzione avvalendosi dell’istituto della remissione in bonis esibendo quindi copia del versamento e la documentazione attestante la coerenza della scelta direttamente all’ufficio affinchè confermi la scelta.
La nuova modulistica può essere utilizzata da subito anche se i vecchi modelli potranno servire fino al  19 maggio 2019.






giovedì 7 marzo 2019

TUTELA DEGLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI IN COSTRUZIONE


CODICE DELLA CRISI D’IMPRESA E DELL’INSOLVENZA

Il 16 marzo 2019 entrano in vigore le norme introdotte dal D. Lgs. N. 14/2019 e che modificano alcuni importanti contenuti del D. Lgs n. 122/2005 sulla “Tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire”.
In via preliminare è bene sottolineare come le modifiche apportare al D. Lgs n. 122/2005 (ad eccezione della modifica dell’art. 6) si applicheranno ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente alla data del 16 marzo 2019.
Tra le novità apportate, sicuramente la più importante riguarda la modifica dell’art. 6 del D. Lgs. n. 122/2005, il quale disciplina contenuto e forma del contratto preliminare di compravendita di immobili da costruire. L’art. 388 ha infatti introdotto l’obbligo di stipulare i contratti preliminari con oggetto immobili da costruire per mezzo di atto pubblico o per scrittura privata autenticata. I contratti preliminari di cui al D. Lgs. n. 122/2005, dovranno quindi, obbligatoriamente, essere stipulati davanti ad un notaio. 
L’art. 388 del D. Lgs n. 14/2019 introduce altresì l’obbligo di indicare nel contratto preliminare gli estremi della fideiussione, nonché l’attestazione di conformità della fideiussione al modello previsto dall’art. 3 comma 7 bis che dovrà essere predisposto, entro 90 giorni dall’entrata in vigore dell’art. 388, dal Ministero di Giustizia in concerto con il Ministero dell’Economia e delle Finanze. 
Un'ltra rilevante modifica è apportata dall’art. 386 del D. Lgs. n. 14/2019 che introduce una nuova ipotesi di nullità dell’atto definitivo di compravendita qualora contestualmente alla stipula del medesimo non sia consegnata a parte acquirente la polizza assicurativa decennale postuma; in altre parole, dal 16 marzo 2019 la mancata stipula dell’assicurazione o la mancata consegna della polizza al rogito è causa di nullità della stessa compravendita; tale nullità è da considerarsi relativa, poiché potrà essere fatta valere solo dall’acquirente
Come per la fideiussione, l’art. 386 introduce un modello di assicurazione che dovrà essere adottato attraverso un successivo decreto del Ministero della Giustizia in concerto con il Ministero dell’Economia e delle Finanze da emanarsi entro 90 giorni dall’entrata in vigore della disposizione di legge.
L’art. 389 del D. Lgs n. 14/2019 precisa che le disposizioni di cui agli art. 3 e 4 del D. Lgs. n. 122/2005, come ora modificati, si applichino anche nelle more dell'adozione dei decreti di cui agli articoli 3, comma 7-bis, e 4, comma 1-bis e che il contenuto della fideiussione e della polizza assicurativa, in attesa dei decreti ministeriali, sia determinato dalle parti nel rispetto di quanto previsto dalle richiamate disposizioni. 
Va evidenziato come l’art. 385 del D. Lgs. n. 14/2019, andando a modificare l’art. 3 del D. Lgs n. 122/2005, introduce tra le ipotesi di escussione della fideiussione, anche il caso di mancato assolvimento da parte del costruttore degli obblighi assicurativi di cui all’art. 4 D. Lgs n. 122/2005. 
In merito alla fideiussione si segnala infine che le nuove disposizioni di legge prevedono la possibilità che la fideiussione sia rilasciata unicamente da una banca o da un’assicurazione, eliminando così il precedente riferimento agli intermediari finanziari. 





lunedì 14 gennaio 2019

NUOVO TASSO DI INTERESSE LEGALE


DAL 2019 NUOVO TASSO DI INTERESSE LEGALE

Il Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze 12 dicembre 2018, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 291 del 15 dicembre 2018, modifica la misura del saggio degli interessi legali di cui all'articolo 1284 codice civile.
Il saggio di interesse legale in ragione d’anno a partire dal 1° gennaio 2019 sale allo 0,8%.
Per visionare la tabella riepilogativa dei tassi d'interesse dal 1942 cliccare QUI .





venerdì 21 settembre 2018

PRIVACY



PRIVACY: PUBBLICATO IL NUOVO DECRETO LEGISLATIVO


È stato pubblicato sulla G.U. del 04/09/2018 il Decreto Legislativo n. 101/2018 del 10/08/2018 apportante le attese modifiche di armonizzazione del D. Lgs. n 196/2003 con il Regolamento Europeo n. 679/2016 in vigore già dal 25 maggio u.s.
Il nuovo Decreto Legislativo è entrato in vigore il 19/09/2018.






giovedì 2 agosto 2018

NEWS: LOCAZIONE COMMERCIALE CASO DI NULLITA' DI PATTO



Nullità del patto contrattuale con il quale il conduttore rinuncia all’indennizzo
per la perdita dell’avviamento commerciale


La Suprema Corte di Cassazione, Sezione III Civile, con la sentenza n. 15373 del 13 giugno 2018, ha sancito la nullità del patto contrattuale con il quale il conduttore rinuncia all’indennizzo per la perdita dell’avviamento commerciale, confermando un precedente orientamento.
La motivazione posta alla base della pronuncia della Suprema Corte prende le mosse dall'interpretazione dell'art. 79 della legge 392/19781: secondo la prevalente giurisprudenza, tale norma è volta a tutelare alcuni diritti imprescindibili del conduttore, specificamente individuati, da qualsiasi possibilità di elusione degli stessi.
A tal proposito, quindi, viene specificato che la prevalente giurisprudenza di legittimità ha affermato che le parti possono negoziare sui diritti nascenti dal contratto, in particolare in merito al diritto all'indennità di avviamento, solo successivamente alla conclusione del contratto stesso, ossia quando il conduttore non è più in una condizione di "debolezza" rispetto al locatore per il timore di essere costretto a lasciare l'immobile. Ogni rinuncia preventiva è da ritenersi nulla.


dott. Michele Pizzullo







NEWS: L'E-MAIL FA PIENA PROVA SE NON DISCONOSCIUTA





L'email fa piena prova se non disconosciuta


Con l’ordinanza del 14 maggio 2018, la Cassazione ha rammentato che, ai sensi dell'art. 1, comma 1, lett. p), d.lgs. 7 marzo 2005, n. 82 (Codice dell'amministrazione digitale), la e-mail costituisce un “documento informatico”, ovvero un “documento elettronico che contiene la rappresentazione informatica di atti, fatti o dati giuridicamente rilevanti”.
Affermano i giudici di legittimità che “L'e-mail, pertanto, seppur priva di firma, rientra tra le riproduzioni informatiche, ovvero fra le rappresentazioni meccaniche indicate, con elencazione non tassativa, dall'art. 2712 c.c., e dunque forma piena prova dei fatti e delle cose rappresentate, se colui contro il quale viene prodotta non ne disconosca la conformità ai fatti o alle cose medesime (v. anche Cass. 24/11/2005, n. 24814)”, come avvenuto nel caso posto all’esame della Suprema Corte in cui la debitrice si era impegnata, rispondendo con altra mail a quella inviatale dal creditore, a rientrare dalla propria esposizione debitoria, che veniva ivi espressamente quantificata, così provando l'esistenza del rapporto contrattuale nonché verificando l'importo del credito azionato col decreto ingiuntivo. Ad avviso del giudice a quo, la documentazione informatica acquisita avrebbe reso superflue le ulteriori deduzioni istruttorie per prova testimoniale della debitrice opponente a decreto ingiuntivo, con ricorso per Cassazione cha ha confermato il giudizio di merito.
Tale principio può, pertanto, trovare corretta applicazione anche nel rapporto che si viene ad instaurare con le parti dell’affare mediato, senza dover, pertanto, fare ricorso a particolari mezzi di comunicazione elettronica quali la posta elettronica certificata (pec), della quale non tutti i clienti ovviamente dispongono. Occorre però provare non solo l’avvenuta ricezione da parte del destinatario, ma che questi abbia dato riscontro con altra comunicazione effettuata con il medesimo mezzo di trasmissione e “non ne disconosca la conformità ai fatti o alle cose medesime”, ossia, ad esempio, per quanto attiene al venditore, sostenere di non aver manifestato volontà di accettare la proposta comunicatagli dal mediatore ovvero, con riguardo al proponente, di non aver ricevuto comunicazione dell’accettazione della proposta irrevocabile nel termine indicato, sebbene a questo abbia provveduto diligentemente il mediatore in qualità di nuncius.


dott. Michele Pizzullo