giovedì 7 marzo 2019

TUTELA DEGLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI IN COSTRUZIONE


CODICE DELLA CRISI D’IMPRESA E DELL’INSOLVENZA

Il 16 marzo 2019 entrano in vigore le norme introdotte dal D. Lgs. N. 14/2019 e che modificano alcuni importanti contenuti del D. Lgs n. 122/2005 sulla “Tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire”.
In via preliminare è bene sottolineare come le modifiche apportare al D. Lgs n. 122/2005 (ad eccezione della modifica dell’art. 6) si applicheranno ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente alla data del 16 marzo 2019.
Tra le novità apportate, sicuramente la più importante riguarda la modifica dell’art. 6 del D. Lgs. n. 122/2005, il quale disciplina contenuto e forma del contratto preliminare di compravendita di immobili da costruire. L’art. 388 ha infatti introdotto l’obbligo di stipulare i contratti preliminari con oggetto immobili da costruire per mezzo di atto pubblico o per scrittura privata autenticata. I contratti preliminari di cui al D. Lgs. n. 122/2005, dovranno quindi, obbligatoriamente, essere stipulati davanti ad un notaio. 
L’art. 388 del D. Lgs n. 14/2019 introduce altresì l’obbligo di indicare nel contratto preliminare gli estremi della fideiussione, nonché l’attestazione di conformità della fideiussione al modello previsto dall’art. 3 comma 7 bis che dovrà essere predisposto, entro 90 giorni dall’entrata in vigore dell’art. 388, dal Ministero di Giustizia in concerto con il Ministero dell’Economia e delle Finanze. 
Un'ltra rilevante modifica è apportata dall’art. 386 del D. Lgs. n. 14/2019 che introduce una nuova ipotesi di nullità dell’atto definitivo di compravendita qualora contestualmente alla stipula del medesimo non sia consegnata a parte acquirente la polizza assicurativa decennale postuma; in altre parole, dal 16 marzo 2019 la mancata stipula dell’assicurazione o la mancata consegna della polizza al rogito è causa di nullità della stessa compravendita; tale nullità è da considerarsi relativa, poiché potrà essere fatta valere solo dall’acquirente
Come per la fideiussione, l’art. 386 introduce un modello di assicurazione che dovrà essere adottato attraverso un successivo decreto del Ministero della Giustizia in concerto con il Ministero dell’Economia e delle Finanze da emanarsi entro 90 giorni dall’entrata in vigore della disposizione di legge.
L’art. 389 del D. Lgs n. 14/2019 precisa che le disposizioni di cui agli art. 3 e 4 del D. Lgs. n. 122/2005, come ora modificati, si applichino anche nelle more dell'adozione dei decreti di cui agli articoli 3, comma 7-bis, e 4, comma 1-bis e che il contenuto della fideiussione e della polizza assicurativa, in attesa dei decreti ministeriali, sia determinato dalle parti nel rispetto di quanto previsto dalle richiamate disposizioni. 
Va evidenziato come l’art. 385 del D. Lgs. n. 14/2019, andando a modificare l’art. 3 del D. Lgs n. 122/2005, introduce tra le ipotesi di escussione della fideiussione, anche il caso di mancato assolvimento da parte del costruttore degli obblighi assicurativi di cui all’art. 4 D. Lgs n. 122/2005. 
In merito alla fideiussione si segnala infine che le nuove disposizioni di legge prevedono la possibilità che la fideiussione sia rilasciata unicamente da una banca o da un’assicurazione, eliminando così il precedente riferimento agli intermediari finanziari. 





lunedì 14 gennaio 2019

NUOVO TASSO DI INTERESSE LEGALE


DAL 2019 NUOVO TASSO DI INTERESSE LEGALE

Il Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze 12 dicembre 2018, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 291 del 15 dicembre 2018, modifica la misura del saggio degli interessi legali di cui all'articolo 1284 codice civile.
Il saggio di interesse legale in ragione d’anno a partire dal 1° gennaio 2019 sale allo 0,8%.
Per visionare la tabella riepilogativa dei tassi d'interesse dal 1942 cliccare QUI .





venerdì 21 settembre 2018

PRIVACY



PRIVACY: PUBBLICATO IL NUOVO DECRETO LEGISLATIVO


È stato pubblicato sulla G.U. del 04/09/2018 il Decreto Legislativo n. 101/2018 del 10/08/2018 apportante le attese modifiche di armonizzazione del D. Lgs. n 196/2003 con il Regolamento Europeo n. 679/2016 in vigore già dal 25 maggio u.s.
Il nuovo Decreto Legislativo è entrato in vigore il 19/09/2018.






giovedì 2 agosto 2018

NEWS: LOCAZIONE COMMERCIALE CASO DI NULLITA' DI PATTO



Nullità del patto contrattuale con il quale il conduttore rinuncia all’indennizzo
per la perdita dell’avviamento commerciale


La Suprema Corte di Cassazione, Sezione III Civile, con la sentenza n. 15373 del 13 giugno 2018, ha sancito la nullità del patto contrattuale con il quale il conduttore rinuncia all’indennizzo per la perdita dell’avviamento commerciale, confermando un precedente orientamento.
La motivazione posta alla base della pronuncia della Suprema Corte prende le mosse dall'interpretazione dell'art. 79 della legge 392/19781: secondo la prevalente giurisprudenza, tale norma è volta a tutelare alcuni diritti imprescindibili del conduttore, specificamente individuati, da qualsiasi possibilità di elusione degli stessi.
A tal proposito, quindi, viene specificato che la prevalente giurisprudenza di legittimità ha affermato che le parti possono negoziare sui diritti nascenti dal contratto, in particolare in merito al diritto all'indennità di avviamento, solo successivamente alla conclusione del contratto stesso, ossia quando il conduttore non è più in una condizione di "debolezza" rispetto al locatore per il timore di essere costretto a lasciare l'immobile. Ogni rinuncia preventiva è da ritenersi nulla.


dott. Michele Pizzullo







NEWS: L'E-MAIL FA PIENA PROVA SE NON DISCONOSCIUTA





L'email fa piena prova se non disconosciuta


Con l’ordinanza del 14 maggio 2018, la Cassazione ha rammentato che, ai sensi dell'art. 1, comma 1, lett. p), d.lgs. 7 marzo 2005, n. 82 (Codice dell'amministrazione digitale), la e-mail costituisce un “documento informatico”, ovvero un “documento elettronico che contiene la rappresentazione informatica di atti, fatti o dati giuridicamente rilevanti”.
Affermano i giudici di legittimità che “L'e-mail, pertanto, seppur priva di firma, rientra tra le riproduzioni informatiche, ovvero fra le rappresentazioni meccaniche indicate, con elencazione non tassativa, dall'art. 2712 c.c., e dunque forma piena prova dei fatti e delle cose rappresentate, se colui contro il quale viene prodotta non ne disconosca la conformità ai fatti o alle cose medesime (v. anche Cass. 24/11/2005, n. 24814)”, come avvenuto nel caso posto all’esame della Suprema Corte in cui la debitrice si era impegnata, rispondendo con altra mail a quella inviatale dal creditore, a rientrare dalla propria esposizione debitoria, che veniva ivi espressamente quantificata, così provando l'esistenza del rapporto contrattuale nonché verificando l'importo del credito azionato col decreto ingiuntivo. Ad avviso del giudice a quo, la documentazione informatica acquisita avrebbe reso superflue le ulteriori deduzioni istruttorie per prova testimoniale della debitrice opponente a decreto ingiuntivo, con ricorso per Cassazione cha ha confermato il giudizio di merito.
Tale principio può, pertanto, trovare corretta applicazione anche nel rapporto che si viene ad instaurare con le parti dell’affare mediato, senza dover, pertanto, fare ricorso a particolari mezzi di comunicazione elettronica quali la posta elettronica certificata (pec), della quale non tutti i clienti ovviamente dispongono. Occorre però provare non solo l’avvenuta ricezione da parte del destinatario, ma che questi abbia dato riscontro con altra comunicazione effettuata con il medesimo mezzo di trasmissione e “non ne disconosca la conformità ai fatti o alle cose medesime”, ossia, ad esempio, per quanto attiene al venditore, sostenere di non aver manifestato volontà di accettare la proposta comunicatagli dal mediatore ovvero, con riguardo al proponente, di non aver ricevuto comunicazione dell’accettazione della proposta irrevocabile nel termine indicato, sebbene a questo abbia provveduto diligentemente il mediatore in qualità di nuncius.


dott. Michele Pizzullo












lunedì 9 luglio 2018

10 DOMANDE + 1 A...




10 DOMANDE + 1 A...


Franco Dall'Aglio, contitolare della CENTOCASE, presidente F.I.M.A.A. Torino, Consigliere ASCOM Torino, Membro della Giunta Esecutiva F.I.M.A.A. Italia-Confcommercio, Delegato alla Formazione F.I.M.A.A. Italia, Confcommercio, che altro?
Direi che può bastare così. Questi impegni mi assorbono completamente anche perché, chi mi conosce lo sa molto bene, se mi prendo un impegno o accetto di ricoprire una carica è per dare un contributo reale, possibilmente per fare la differenza. Non amo la mediocrità e non accetterei mai un ruolo pensando di non essere un valore aggiunto per le persone che lavorano insieme a me.

Come mai questo blog?
In parte per il motivo che ho detto prima, ma non solo. Nel 2012 ho sentito il bisogno di condividere la mia esperienza lavorativa con i colleghi che vivono la mia professione nello stesso modo e cioè con tanta voglia di imparare, di crescere, di migliorarsi. Al tempo stesso, ho trovato che questo blog fosse un modo per contraddistinguere la nostra agenzia immobiliare e per fare cultura anche tra i non addetti ai lavori: i nostri clienti. Oggi questo blog, che considero di provincia, che non è stato mai pubblicizzato, ha da tempo superato le 800.000 visualizzazioni. Motivo di orgoglio, ma non deve rappresentare un punto di arrivo.

Molti suoi colleghi si sono a loro volta attrezzati con blog personali e aziendali e si promuovono anche con libri e pubblicazioni: cosa ne pensa?
Era ora. Il nostro mestiere, se fatto con preparazione e con competenza, genera un professionista e un uomo a tutto tondo. Ho letto per caso la frase, riportata in alto, di Salvatore Coddetta, eccellente formatore e l'ho condivisa appieno. Quando entriamo per la prima volta in una casa, entriamo nella vita più segreta delle persone e lo dobbiamo sapere fare con capacità professionale ma anche con garbo, con rispetto, perché stiamo per conoscere aspetti di vita vissuta che, al di fuori di quelle quattro mura, pochi conoscono. E' normale che, con questa scuola di vita, ci siano colleghi che vogliano condividere la loro esperienza, umana e lavorativa. Quindi bene così, credo che i tempi siano maturi perché il mondo inizi a vederci anche sotto un'altra veste.

Come ha iniziato a lavorare in questo settore?
Erano gli anni 90 e conobbi la famiglia del ragioniere Pasquale Grimaldi, a Torino. Persona speciale lui, grande famiglia la sua. A loro devo tantissimo così come il mondo dell'immobiliare deve molto a loro, alla Grimaldi, quella storica. Tra l'altro, furono i primi a introdurre il franchising immobiliare in Italia, creando un nuovo metodo di lavoro e io iniziai la mia avventura proprio come franchisee Grimaldi. Oggi il marchio esiste ancora ed è un marchio forte: spero che al suo interno sia rimasto anche un po' di quel cuore.

Finora sono state più le soddisfazioni oppure le delusioni?
Vivo il mio lavoro con curiosità e con passione quindi, al di là delle difficoltà che quotidianamente posso incontrare, il mio personale bilancio è nettamente positivo e porto con me un bagaglio di ricordi molto belli che mi accompagneranno per tutta la vita.

Da quando ha intrapreso questa carriera, cos'è cambiato nella sua professione?
Moltissimo e senza aiuti esterni. Noi agenti immobiliari veniamo definiti imprenditori ad alto contenuto professionale. La parte imprenditoriale non riguarda solo la capacità di acquisire nuovi incarichi di vendita e questa, a mio avviso, non ha subito una evoluzione degna di nota, ma anche l'attenzione di investire al meglio i propri soldi ottimizzando l'uso dei nuovi strumenti che la tecnologia ha messo a disposizione della nostra categoria: mi riferisco principalmente ai portali immobiliari, ai gestionali, agli aggregatori, alle piattaforme di condivisione. Diverso discorso per la parte professionale che, grazie proprio all'opportunità che si è presentata con la crisi del mercato immobiliare dell'ultimo decennio, ha avuto una crescita notevole sensibilizzando la nostra categoria ad approcciare l'utente finale, il consumatore, nella veste prima di tutto di consulente immobiliare e non di sensale.

Sta dunque nascendo una nuova figura di agente immobiliare?
Secondo me sì. Noto che c'è una fetta sempre più importante di colleghi che è molto più attenta nel comprendere e nell'andare incontro alle esigenze dei propri clienti, visti, prima di tutto, come utenti che devono essere pienamente soddisfatti per il servizio ricevuto dall'agente immobiliare. Mi piacerebbe molto che questo aspetto fosse riconosciuto e compreso dalle Associazioni dei consumatori, con le quali ci sarebbero delle belle battaglie da portare avanti insieme, la più importante delle quali resta quella contro l'attività svolta, senza alcuna garanzia e senza alcun controllo, dagli abusivi.

Parliamo di mercato immobiliare: come saranno i prossimi 5 anni?
In passato abbiamo visto come il nostro mercato immobiliare sia stato colpito anche da fattori esterni per i quali non si erano generati anticorpi sufficientemente potenti. Mi riferisco ai mutui subprime di oltre oceano e alla crisi finanziaria che ne è scaturita in nord America, per poi approdare in Europa, a partire dal 2007. Una previsione quindi non può essere elaborata inserendo anche questo genere di incognite. Dobbiamo partire quindi dall'assioma che il trend intrapreso dal mercato immobiliare non subisca scossoni esterni, nel qual caso i dati in nostro possesso ci dicono che continueranno ad aumentare in maniera graduale le compravendite delle abitazioni passate da 413.000 transazioni nel 2013, annus horribilis, a oltre 550.000 compravendite del 2017. Un decorso diverso stanno avendo i prezzi che, a parte in pochissime zone di pochissime metropoli, stanno registrando ancora oggi un lievissimo decremento.

Quali consigli dare a chi vuole vendere casa?
Ovviamente di avvalersi di un agente immobiliare regolarmente iscritto alla Camera di Commercio, nostro organo di controllo. Detto ciò, consiglio di non fermarsi alla prima valutazione ma di coinvolgere, all'inizio, più professionisti e, alla fine, di sceglierne uno solo, non necessariamente quello che ha valutato l'immobile alla cifra più alta. Ai miei clienti proprietari consiglio sempre, prima di firmare l'incarico di vendita, di mettersi per un attimo nei panni dell'acquirente e di chiedersi, se fossero loro a comprare una casa, se si fiderebbero dell'agente immobiliare che stanno per scegliere come il loro venditore.

E a chi vuole acquistarla?
Se confrontiamo i prezzi degli immobili e i tassi dei mutui offerti dalle  banche rispetto ai dati in nostro possesso riferiti al 2008 ci rendiamo subito conto che mai come oggi convenga comprare una casa. I prezzi delle case sono scesi fino al 30% reale e, in certe realtà, anche di più mentre la rata di un mutuo acceso oggi, rispetto a 10 anni fa, è inferiore di circa il 50% a parità di importo finanziato. Servendosi di un'agenzia immobiliare consiglio agli acquirenti di essere esigenti per essere certi di cosa stanno realmente comprando. In molti casi stiamo parlando dei risparmi di una vita e con il sudore della fronte delle persone non si deve scherzare.

Ha paura della disintermediazione nel settore immobiliare?
Ho paura della concorrenza sleale, delle regole non uguali per tutti, ma della disintermediazione no, sono sincero. La nostra categoria ha delle unicità difficilmente riproducibili anche on-line. Noi conosciamo il territorio, conosciamo i prezzi degli immobili, siamo inseriti nel tessuto sociale che viviamo quotidianamente. Nel momento in cui il nostro lavoro viene percepito come un valore aggiunto da parte del cliente, non vedo come e da cosa potremmo essere sostituiti.


Intervista a cura di Daniela Giacometti
Ufficio Stampa Ascom Torino