mercoledì 17 gennaio 2024

FONDO DI GARANZIA PRIMA CASA PROROGATO NEL 2024

 



Proroga per l’accesso al Fondo di garanzia prima casa

 Viene differita al 31.12.2024 la scadenza del termine di cui all’art. 64 co. 3 primo e secondo periodo del DL 73/2021 per l’accesso al Fondo di garanzia per la prima casa, secondo il prioritario regime di concedibilità della garanzia sino alla soglia massima dell’80% della quota capitale, sui finanziamenti concessi.

Si ricorda che l’agevolazione in discorso – fruibile per i soli finanziamenti con limite di finanziabilità superiore all’80% – riguarda le seguenti categorie di soggetti, purché muniti di un ISEE non superiore ai 40.000 euro annui:

giovani coppie;

nuclei familiari monogenitoriali con figli minori;

conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari comunque denominati;

giovani che non hanno compiuto 36 anni di età.

 dott. Stefano Spina

Commercialista in Torino


LOCAZIONI BREVI: AUMENTA L'ALIQUOTA DELLA CEDOLARE SECCA

 



Locazioni brevi, aumento dell’aliquota al 26%

 L’aliquota della cedolare secca sulle locazioni brevi ex art. 4 del DL 50/2017 è stata elevata al 26% con la possibilità di conservare l’aliquota ordinaria (21%) per un solo immobile destinato alla locazione breve.

La disciplina delle locazioni brevi è riservata ai contratti stipulati al di fuori dell’esercizio di impresa. Per espressa previsione normativa, la fornitura dei servizi di cambio biancheria e di pulizia dei locali non sono idonei, di per sé, a determinare la natura imprenditoriale delle locazioni brevi. Invece, a norma dell’art. 1 co. 595 della L. 178/2020, si presume la natura imprenditoriale dell’attività in caso di destinazione alla locazione breve di più di 4 “appartamenti” per ciascun periodo d’imposta. In tal caso non si può applicare la cedolare secca.

Dall’1.1.2024, la cedolare secca sulle locazioni brevi:

si applica con l’aliquota ordinaria del 21% sui redditi derivanti da un solo immobile individuato dal contribuente;

si applica con l’aliquota del 26% sui redditi derivanti dalla locazione breve degli altri immobili diversi da quello sopra indicato;

non può applicarsi se il proprietario destina alla locazione breve più di 4 immobili nel periodo d’imposta, perché, in tal caso, si ricade nell’esercizio di impresa, che è incompatibile tanto con la cedolare secca, quanto con la definizione di locazione breve.

La legge di bilancio 2024 non modifica l’ammontare della ritenuta operata dagli intermediari (che resta, quindi, pari al 21% per tutte le locazioni brevi e non viene allineata alla nuova aliquota della cedolare secca del 26%), ma dispone che la ritenuta si ritiene sempre operata a titolo di acconto (mentre, secondo la disciplina vigente fino al 31.12.2023, la ritenuta si riteneva operata a titolo d’imposta in caso di opzione per la cedolare secca e di acconto in caso di applicazione dell’IRPEF).

dott. Stefano Spina

Commercialista in Torino

 

CESSIONE FABBRICATI RISTRUTTURATI CON SUPERNBONUS

 



Cessioni di fabbricati che hanno subito interventi “Superbonus”

 A decorrere dall’1.1.2024, rientrano tra i redditi diversi le plusvalenze realizzate dalla cessione di immobili sui quali sono stati realizzati interventi con il superbonus, di cui all’art. 119 del DL 34/2020, che si sono conclusi da non più di 10 anni all’atto della cessione.

Sono esclusi gli immobili:

ricevuti per successione,

adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a 10 anni, per la maggior parte di tale periodo.

La plusvalenza è determinata come differenza tra il prezzo di vendita ed il costo di acquisto maggiorato dei costi incrementativi. Tuttavia:

se gli interventi superbonus sono conclusi da non più di 5 anni all’atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito della detrazione nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni di cessione del credito o dello “sconto sul corrispettivo”, di cui all’art. 121 co. 1 lett. a) e b) del DL 34/2020;

se gli interventi superbonus sono conclusi da più di 5 anni, ma entro i 10 anni dall’atto di cessione, si tiene conto del 50% delle spese se si è fruito dell’agevolazione nella misura del 110% e se sono state esercitate le suddette opzioni di cessione o sconto.

Per gli immobili acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre 5 anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, come sopra determinato, è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

A tali plusvalenze si può applicare l’imposta sostitutiva IRPEF del 26% di cui all’art.1 co,496 L.266/2005.


dott. Stefano Spina

Commercialista in Torino

 

 

mercoledì 22 novembre 2023

PRIMA CASA PER RESIDENTI ALL'ESTERO

 




MODIFICA AGEVOLAZIONE PRIMA CASA PER RESIDENTI ALL'ESTERO


L’art.2 del DL 13.6.2023 n.63, integrando la nota II-bis dell’art.1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR

131/86 (testo unico dell’imposta di registro) ha modificato la disciplina relativa all’agevolazione prima casa

con riferimento agli acquirenti residenti all’estero.

Al riguardo l’Unione Europea aveva aperto una procedura di infrazione in quanto, con la previgente norma, il cittadino italiano emigrato all’estero poteva fruire dell’agevolazione senza eleggere la residenza nel comune di ubicazione dell’immobile.

Infatti, la disciplina, prima dell’attuale modifica, prevedeva, con riferimento ai residenti all’estero, le seguenti casistiche:

1.

nel caso in cui il trasferimento sia avvenuto per motivi di lavoro, che l’immobile fosse ubicato nel comune ove ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende

2.

nel caso in cui il soggetto sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa in un qualunque comune del territorio italiano.

 Con la modifica in oggetto cambiano i requisiti per cui, attualmente, l’agevolazione spetta solamente in presenza, congiuntamente, delle seguenti condizioni:

l'acquirente deve essersi trasferito all'estero per ragioni di lavoro,

l’acquirente deve avere risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni,

l’immobile acquistato deve essere ubicato nel comune di nascita o in quello in cui l’acquirente aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento.

Al di fuori dei casi sopra elencati, per il cittadino italiano emigrato all’estero non risulta più possibile fruire dell’agevolazione per l’acquisto di immobili in Italia.

La nuova norma è già in vigore e si applica agli atti formati a partire dal 14 giugno 2023. 

venerdì 26 maggio 2023

LA RELAZIONE DELLA REGOLARITA' EDILIZIA





LA RELAZIONE DELLA REGOLARITA' EDILIZIA A TORINO E PROVINCIA

A cosa servirà l’RRE? La Relazione di Regolarità Edilizia sarà richiesta dal Notaio rogante al fine di allegare il documento all’atto pubblico, servirà a radiografare lo stato urbanistico e catastale dell’immobile commercializzato e permetterà ai venditori di potere intervenire e correggere quelle eventuali difformità che fossero state rilevate al fine di non incorrere in gravi responsabilità contrattuali.

Quanto costerà l’RRE? Il costo sarà di volta in volta concordato con il proprietario venditore. E’ chiaro che, intervenendo una agenzia immobiliare nella commercializzazione di un immobile acquisito per la vendita, il “sistema” delle agenzie immobiliari con il tempo troverà il giusto equilibrio generando costi standard da proporre poi alla propria clientela. Ogni agenzia immobiliare valuterà poi il modo più efficace, in termini di marketing, per offrire questo ulteriore servizio ai propri clienti. 

Perché l’RRE? Questa realtà, già presente in altre Regioni e Province italiane, mette in sicurezza una compravendita garantendo una compravendita trasparente sotto il profilo urbanistico e catastale. Inoltre, fornendo un tecnico terzo, a seguito di un accesso agli atti, la radiografia dell’immobile che si intende vendere, l’agente immobiliare potrà beneficiare del duplice vantaggio di essere tutelato in caso di difformità non rilevate dalla relazione e, al tempo stesso, di fornire un ulteriore servizio alla clientela nell’ottica ormai consolidata di rendere le agenzie immobiliari moderne in grado di fornire ai propri utenti consulenza e servizi legati all’immobile. Cosa succederà in caso di difformità? Come molti di voi sanno, la sentenza n. 8230 del 22/3/2019 delle Sezioni Unite della Cassazione ha segnato un po’ uno spartiacque sul delicato argomento della validità o nullità degli atti di vendita in presenza di irregolarità edilizie. In base al principio espresso da tale decisione (“nullità formale o testuale”), confermato da varie successive, perché l’atto di vendita sia valido a trasferire la proprietà tra le parti il requisito è che nel rogito vengano citati gli estremi dei titoli abilitativi in base ai quali è stato costruito l’immobile, sempre che il titolo edilizio citato sia realmente esistente e si riferisca proprio all’immobile oggetto dell’atto e non ad un altro. Si parla quindi di nullità riferita al dato formale o testuale del rispetto della prescritta dichiarazione, è stato accantonato l’altro criterio interpretativo (“nullità sostanziale”) in base al quale era da intendere l’oggettiva sussistenza delle difformità a determinare la nullità dell’atto, anche in presenza delle prescritte dichiarazioni. Come abbiamo potuto rilevare nelle altre Province dove questa buon pratica viene già utilizzata da anni, la RRE ha messo in moto un sistema virtuoso che ha coinvolto anche i singoli Comuni i quali si sono dimostrati molto più pro-attivi nel risolvere pratiche più ostiche.


lunedì 3 aprile 2023

NUOVO TASSO DI INTERESSE LEGALE PER IL 2023

 



Tasso di interesse legale al 5% dal 1° gennaio 2023

 

 

il Decreto del MEF del 13.12.2022 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 292 del 15.12.2022 ha stabilito la nuova misura del tasso di interesse legale che, dal 1° gennaio 2023, è passato dall'1,25% al 5%

Ricordiamo che l’aggiornamento annuale è previsto dall’articolo 1284, primo comma, del codice civile, secondo cui la percentuale deve essere rivista “sulla base del rendimento medio annuo lordo dei titoli di Stato di durata non superiore a dodici mesi e tenuto conto del tasso di inflazione registrato nell’anno”. Inizialmente il suo valore era determinato con leggi ordinarie mentre dal 1999 ad oggi le variazioni sono stabilite dal Ministero dell'Economia e delle Finanze con apposito decreto.

La variazione del tasso di interesse legale ha diverse implicazioni, anche relative alla nostra attività, basti ricordare:

il calcolo degli interessi legali dovuti dal proprietario sulla cauzione versata dall’inquilino;

il calcolo degli importi dovuti in caso di ravvedimento operoso;

l’adeguamento dei coefficienti dell’usufrutto e delle rendite ai fini delle imposte indirette.





 


LOCAZIONI: CEDOLARE SECCA SOLO PER L'USUFRUTTUARIO

 



CEDOLARE SECCA SOLO PER L’USUFRUTTUARIO

In tema di cedolare secca l’Agenzia delle Entrate, con la risposta ad interpello n. 216 del 15.2.2023, ha precisato che tale opzione può essere esercitata dall’usufruttuario ma non dal nudo proprietario.

Al riguardo occorre precisare che, nel caso in cui la proprietà dell’immobile sia frazionata tra “nudo proprietario” (ovvero il proprietario che non può fruire del bene) ed “usufruttuario” (ovvero il soggetto che può fruire del bene), l’Agenzia delle Entrate ha sempre ritenuto che l’usufruttuario, in quanto soggetto legittimato ad utilizzare il bene oppure a darlo in locazione a terzi, sia il soggetto passivo di imposta.

Tuttavia, una recente pronuncia della Corte di Cassazione (sentenza n.18330 del 25.6.2021) ha affermato che “il titolare del diritto reale di nuda proprietà su un immobile che ne abbia la disponibilità di fatto, può concedere il bene in locazione, ed i canoni pattuiti concorrono alla quantificazione della sua base imponibile”.

Al riguardo l’Agenzia delle Entrate, senza entrare nel merito della possibilità, per il nudo proprietario, di locare il bene ed incassarne gli affitti, precisa che nel caso di locazione il presupposto per la tassazione scaturisce non tanto dalla mera percezione del reddito bensì dal possesso “qualificato” dell’immobile per cui il reddito è imputato al soggetto che detiene l’immobile a titolo di proprietà piena oppure a titolo di usufrutto e non a titolo di nuda proprietà.

Per questo motivo:

il reddito derivante dal canone di locazione è sempre tassato in capo all’usufruttuario anche se il contratto di locazione è stato fatto a nome del nudo proprietario ed il reddito è percepito da quest’ultimo,

il nudo proprietario, non essendo il soggetto passivo di imposta, non può optare, nel contratto, per il regime di “cedolare secca” di cui all’art.3 D.Lgs 14.3.2011 n.23.