martedì 21 gennaio 2020

NORME IN MATERIA DI SICUREZZA E SALUTE NEI LUOGHI DI LAVORO



NORME IN MATERIA DI SICUREZZA E SALUTE NEI LUOGHI DI LAVORO

Riassumiamo qui in breve gli adempimenti richiesti per espletare l’obbligo di adeguamento alle norme vigenti in materia di sicurezza e salute nei luoghi di lavoro, secondo quanto previsto dal D.Lgs. 81/2008 e s.m.i..
Ad oggi le norme obbligano il Datore di Lavoro ad una serie di incombenze, differenti in relazione alla presenza o meno di lavoratori dipendenti e/o soci lavoratori ed a titolo esemplificativo si espongono di seguito alcuni degli elementi che ne fanno parte:

Documentazione obbligatoria
in caso di presenza lavoratori dipendenti e/o soci lavoratori

  • ·         Documento di Valutazione dei Rischi e valutazioni accessorie;
  • ·         Corso di formazione generale e specifica alla salute e sicurezza per i lavoratori dipendenti;
  • ·         Nomina e formazione addetto antincendio;
  • ·         Nomina e formazione addetto primo soccorso;
  • ·         Nomina e formazione Rappresentante dei Lavoratori per la Sicurezza;
  • ·         Nomina medico competente;
  • ·         Installazione e verifiche semestrali apprestamenti antincendio;
  • ·         Cassetta di primo soccorso;
  • ·         Planimetria di emergenza;
  • ·         Cartellonistica di sicurezza all’interno di tutti gli ambienti di lavoro (riguardante il quadro elettrico, il divieto di fumo, uscite di emergenza, la cassetta di primo soccorso, estintori, ecc.);
  • ·         Certificato di agibilità dei locali di lavoro;
  • ·         Dichiarazione di conformità dell’impianto elettrico;
  • ·         Invio telematico all’INAIL e all’ARPA della dichiarazione della messa in servizio dell’impianto di messa a terra;
  • ·         verifica periodica dei dispositivi di messa a terra e di protezione contro le scariche atmosferiche con cadenza quinquennale ai sensi del D.P.R. 462/01;
  • ·         Dichiarazione di conformità impianto di riscaldamento;


Documentazione obbligatoria
in caso di non presenza lavoratori dipendenti e/o soci lavoratori

  • ·         Installazione e verifiche semestrali apprestamenti antincendio;
  • ·         Cassetta di primo soccorso;
  • ·         Planimetria di emergenza;
  • ·         Cartellonistica di sicurezza all’interno di tutti gli ambienti di lavoro (riguardante il quadro elettrico, il divieto di fumo, uscite di emergenza, la cassetta di primo soccorso, estintori, ecc.);
  • ·         Certificato di agibilità dei locali di lavoro;
  • ·         Dichiarazione di conformità dell’impianto elettrico;
  • ·         Invio telematico all’INAIL e all’ARPA della dichiarazione della messa in servizio dell’impianto di messa a terra;
  • ·         Verifica periodica dei dispositivi di messa a terra e di protezione contro le scariche atmosferiche con cadenza quinquennale ai sensi del D.P.R. 462/01;
  • ·         Dichiarazione di conformità impianto di riscaldamento;

 Ricordiamo anche che la regolarizzazione dell’impresa rispetto alla normativa non si limita al solo realizzare quanto sopra ma soprattutto ad una costante opera di manutenzione ed aggiornamento del sistema stesso.
Le competenze in materia di controlli e vigilanza presso le aziende pubbliche e private, per quanto riguarda gli aspetti relativi alla salute e sicurezza sui luoghi di lavoro spettano alle Aziende Sanitarie Locali, ed in particolare ai dipartimenti competenti in materia di prevenzione e protezione (SPRESAL), come definito dall’articolo 13 del D.Lgs 81/08.
La mancanza di quanto sopra descritto, genera sanzioni da parte degli organi di vigilanza, di cui sopra, in fase di visita ispettiva.






giovedì 2 gennaio 2020

GLI IMMOBILI IN ITALIA



GLI IMMOBILI IN ITALIA


E' stata da poco pubblicata la settima edizione del Rapporto "Gli Immobili in Italia" Edizione 2019, redatta dall'Agenzia delle Entrate in collaborazione con il dipartimento Finanze e Sogei.

Ecco alcune informazioni rilevanti contenute nel Report: il 75,2% delle famiglie, tre su quattro, risiede in una casa di proprietà, nel 2016 la superficie media di un’abitazione è pari a 117 mq e il suo valore medio è di circa 162 mila euro (1.385 €/mq). In generale, le abitazioni possedute da persone fisiche hanno un valore complessivo, comprese le relative pertinenze, di 5.526 miliardi di euro, mentre il valore totale del patrimonio abitativo supera i 6.000 miliardi.

Quasi il 60% dei 57 milioni di immobili di proprietà di contribuenti in Italia è utilizzato come abitazione principale o pertinenza. In base ai dati riportati nelle dichiarazioni dei redditi, infatti, circa il 34,2% degli immobili, pari a 19,5 milioni di unità, sono abitazioni principali, a cui si somma un ulteriore 23,3% relativo alle pertinenze (cantine, soffitte, box o posti auto), circa 13,3 milioni di unità. Ipotizzando che a ogni abitazione principale corrisponda un nucleo familiare, risulta che il 75,2% delle famiglie risiede in case di proprietà. Gli immobili dati in locazione sono circa 6 milioni (10%), mentre sono circa 1,2 milioni, poco più del 2% del totale, gli immobili concessi in uso gratuito a familiari o ad altri comproprietari. La distribuzione per aree territoriali vede al Sud il 53,5% del totale delle abitazioni utilizzata come abitazione principale, al Nord e al Centro la quota è più elevata, rispettivamente 56,8% e 58,5 per cento.

Per quanto riguarda il valore dello stock immobiliare in Italia, nel 2016 il valore del patrimonio abitativo ammonta complessivamente a 6.004,4 miliardi, in leggero calo rispetto al 2015 (6.096,9 miliardi) e poco meno del 50% del valore residenziale nazionale è concentrato al Nord, mentre il restante 50% è diviso tra l’area del Centro e quella del Sud e delle Isole. Il patrimonio immobiliare residenziale più consistente è in Lombardia (1.006,2 miliardi) e Lazio (761,8 miliardi).
Rispetto al valore medio, nel 2016, un’abitazione in Italia vale mediamente 162mila euro, con un valore unitario di 1.385 €/mq, in diminuzione dell’1,8% rispetto al 2015. Tra le regioni, in un quadro generale di diminuzione dei valori, fanno eccezione solo la Lombardia, in cui il valore delle case è rimasto stabile, e il Trentino-Alto Adige, unica regione a segnare un aumento del valore medio, +0,8 per cento. La superficie media di un’abitazione in Italia, calcolata come rapporto tra superficie complessiva e numero di unità abitative totali, è circa 117 mq. Le Regioni con abitazioni mediamente più grandi sono l’Umbria, il Friuli Venezia Giulia e il Veneto dove la superficie media è superiore a 130 mq, mentre quelle più ridotte, sotto 100 mq, sono in Valle d’Aosta e Liguria.

Per quanto riguarda Roma, il valore complessivo delle abitazioni è pari a circa 460 miliardi. La superficie media di un’abitazione ubicata nella capitale è 103 mq, con un valore medio di circa 323mila euro (3.150 €/mq) e oltre i 740mila euro nelle zone centrali più pregiate. Circa il 71% dello stock residenziale è impiegato come abitazione principale, il 14% delle abitazioni è data in locazione, e il 2,5% viene concesso in comodato ai familiari. Superano, invece, la quota del 19% gli immobili dati in locazione a Milano e Napoli, mentre è più bassa la percentuale di case utilizzate come abitazione principale (rispettivamente il 66,1% e il 58,9%). Inoltre, a Milano il valore complessivo delle abitazioni stimato per il 2016 è pari a circa 207,4 miliardi di euro, con una superficie media per abitazione di 88 mq e un valore medio di 261mila euro (2.960 €/mq), mentre a Napoli il valore complessivo delle abitazioni è di circa 104,5 miliardi di euro.






AGEVOLAZIONI FISCALI PER LA VALORIZZAZIONE EDILIZIA

AGEVOLAZIONI FISCALI PER LA VALORIZZAZIONE EDILIZIA


L’art.7 DL 30.4.2019 n. 34 ha introdotto un’agevolazione fiscale per promuovere la demolizione e la ricostruzione/ristrutturazione di immobili da vendere.

Ambito oggettivo
L’agevolazione si applica ai trasferimenti e permute di:
interi fabbricati,
sia abitativi che strumentali,
posti in essere dal 1.5.2019 al 31.12.2021.

Per trasferimenti si intendono tutte le cessioni di proprietà o diritti reali, nonché la costituzione di diritti reali e la rinuncia pura e semplice agli stessi, nonché i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità ed i trasferimenti coattivi. Inoltre, dovrebbero rientrare anche i conferimenti immobiliari in società, la datio in solutum e le transazioni.

La norma non definisce cosa si intenda per “interi fabbricati”, tuttavia si ritiene che si possa fare riferimento alla nozione di “fabbricato cielo-terra” ovvero un immobile od un complesso immobiliare compreso dal suolo fino al tetto senza interruzioni. Rimane dubbia la spettanza dell’agevolazione in caso di acquisti frazionati nel corso del tempo.

L’agevolazione non si può applicare alle cessioni di terreni edificabili in quanto la norma di natura agevolativa, non passibile di interpretazione estensiva, fa riferimento ai soli "trasferimenti di interi fabbricati". Analogamente l’agevolazione non si applica in caso di vendita “pro indistinto” di un capannone agricolo da ricostruire ed un terreno edificabile. In tale fattispecie, per poter accedere all’agevolazione sull’acquisto del capannone, occorrerebbe procedere a due compravendite distinte.

Ambito soggettivo
L’agevolazione spetta, indipendentemente dal venditore, esclusivamente se l’acquirente è un’impresa (società o impresa individuale) di costruzione o di ristrutturazione immobiliare.
In assenza di chiarimenti si ritiene che possano beneficiare dell’agevolazione esclusivamente i soggetti che, dopo l’acquisto, procederanno alla demolizione e ricostruzione o alla ristrutturazione secondo quanto richiesto dalla norma e non anche quelli che, astrattamente, svolgono tale attività senza però fare interventi sugli immobili agevolati.
Il cedente può essere sia un soggetto non IVA che un soggetto IVA.
L’agevolazione spetta inoltre se l’acquirente è una cooperativa edilizia che costruisce gli alloggi da assegnare ai propri soci.

Ulteriori condizioni
L’agevolazione spetta a condizione che, nei 10 anni dall’acquisto del fabbricato:
l’acquirente provveda alla demolizione e successiva ricostruzione, anche con variazione volumetrica, oppure, in alternativa, all’effettuazione degli interventi edilizi previsti dall’art.3 co.1 lett.b), c) e d) del DPR 380/2001,
e alla alienazione, anche se suddivisa in più unità, di almeno il 75% del volume del fabbricato ricostruito o ristrutturato.
La costruzione/ristrutturazione deve avvenire conformemente a:
normativa antisismica,
con il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B.
Ai fini della decorrenza del decennio:
il termine iniziale coincide con l’atto di acquisto dell’intero fabbricato per il quale si è chiesta l’agevolazione;
il termine finale è dato dall’atto di trasferimento dell’immobile.

Regime agevolativo
L’agevolazione consiste nell’applicare, all’atto di acquisto dell’immobile da demolire/ristrutturare:
l’imposta di registro fissa pari ad euro 200,00 in luogo di quella ordinaria pari, solitamente, al 9% del valore,
l’imposta ipotecaria fissa pari ad euro 200,00 in luogo alternativamente dell’imposta fissa di euro 50,00 oppure pari al 3% in caso di fabbricati strumentali ceduti da soggetti IVA,
l’imposta catastale fissa pari ad euro 200,00 in luogo alternativamente dell’imposta fissa di euro 50,00 oppure pari al 1% in caso di fabbricati strumentali ceduti da soggetti IVA.
In assenza di chiarimenti ufficiali, l’IVA, eventualmente applicata dal soggetto cedente, dovrebbe essere sempre dovuta non rientrando nell’agevolazione.
La successiva alienazione del fabbricato ricostruito/ristrutturato sconterà invece le imposte in forma ordinaria.

Decadenza
Nel caso in cui, nei dieci anni dall’acquisto, non siano state poste in essere le ulteriori condizioni, sono dovute:
le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ordinaria,
la sanzione del 30% sulla differenza di imposta,
gli interessi moratori dalla data dell’acquisto del fabbricato.

Stefano Spina
Dottore commercialista in Torino




lunedì 9 settembre 2019

CEDOLARE SECCA: VIA LIBERA SUI CANONI VARIABILI


CEDOLARE SECCA: VIA LIBERA SUI CANONI VARIABILI

I contratti di locazione ad uso commerciale possono prevedere una determinazione del canone in tutto o in parte basata su parametri economici del conduttore quali i ricavi del punto vendita.
Tale pattuizione, riconosciuta lecita dalla Corte di Cassazione (sentenze 24.3.2015 n.5849, 14.3.2017 n.6474 e 21.6.2017 n.15348) poteva creare dubbi ai fini dell’opzione per il regime della cedolare secca di cui all’art.3 DLgs 23/2011, esteso, a determinate condizioni, anche alle locazioni commerciali stipulate nell’anno 2019. Infatti il comma 11 dell’art.3 DLgs 23/2011 prevede che, in vigenza dell’opzione, sia sospesa “la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista dal contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT”.
L’Agenzia delle Entrate, con la risposta ad interpello n.340 del 23.8.2019, ne sancisce la legittimità riguardo ad un contratto di locazione per immobile commerciale il cui canone annuo è costituito da una quota fissa ed una quota variabile calcolata in percentuale ai ricavi del punto vendita della società conduttrice eccedenti una determinata soglia.
Infatti, secondo tale documento, occorre distinguere tra aggiornamento del canone, che serve per neutralizzare le eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta ed è espressamente disciplinato dall’art.32 della L.392/78, e variabilità dello stesso rientrante invece nella libertà accordata alle parti di determinare il contenuto del contratto di locazione. Secondo l’Agenzia solo l’aggiornamento del canone rientra nel campo di applicazione del comma 11 dell’art.3 DLgs 23/2011 inibendo l’opzione per la cedolare secca mentre la previsione contrattuale di una quota variabile del canone collegata al fatturato del conduttore non impedisce, in presenza degli altri requisiti, l’esercizio dell’opzione stessa.

Dott. Stefano Spina
Commercialista in Torino






martedì 30 luglio 2019

LOCAZIONE: ABROGAZIONE SANZIONI



CONTRATTI DI LOCAZIONE

RITARDATA REGISTRAZIONE DEGLI ADEMPIMENTI

L’art. 7 quater del DL 22.10.2016 n.193 (convertito nella L. 1.12.2016 n.225) aveva apportato rilevanti modifiche al regime della cedolare secca sulle locazioni abitative introducendo una sanzione di 50 e 100 euro per la mancata comunicazione della proroga o della risoluzione del contratto di locazione con cedolare secca, adempimento per il quale non sono previste imposte nel caso di presentazione nei termini. Successivamente, l’art.3 bis del DL 34/2019, sopprimendo l’ultimo periodo dell’art.3 co.3 DLgs 14.3.2011 n.23, ha abrogato tale sanzione.
In assenza di precise indicazioni si ritiene che l’abrogazione delle sanzioni per la mancata comunicazione della proroga e della risoluzione dei contratti dovrebbe applicarsi retroattivamente, in applicazione del principio del favor rei.
In base a tali disposizioni:
  • la mancata presentazione della comunicazione della proroga del contratto non comporta la revoca dell’opzione per la cedolare secca a suo tempo esercitata, questo purché il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con l’opzione stessa, effettuando i relativi versamenti dell’imposta sostitutiva e dichiarando i redditi da cedolare nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi;
  • in caso di mancata presentazione, nel termine dei 30 giorni successivi alla scadenza, della comunicazione relativa alla risoluzione o alla proroga, anche tacita, del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, la comunicazione può essere presentata “sine die” senza applicazione di sanzioni.

In pratica, in presenza di opzione per la cedolare secca, la mancata comunicazione della proroga o della risoluzione del contratto non determina conseguenze per il contribuente. Dal punto di vista reddituale, tuttavia, si creerebbe un disallineamento tra i dati comunicati all’Agenzia delle Entrate attraverso i modelli RLI, e pertanto confluiti nelle dichiarazioni dei redditi precompilate, ed i redditi effettivamente conseguiti per cui, anche se non sono previste sanzioni, si ritiene quanto mai opportuno comunicare, anche tardivamente, le proroghe e le risoluzioni.
Viceversa la mancata opzione per una annualità successiva alla prima registrazione può essere sanata esclusivamente con la “remissione in bonis”, pari ad euro 250,00, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi riferita all’anno dell’omissione. Oltre tale termine non è più possibile ravvedersi.


dott. Stefano Spina




domenica 28 luglio 2019

CONTRATTI PRELIMINARI ASSOGGETTATI A IVA


CONTRATTI PRELIMINARI ASSOGGETTATI A IVA

DOPPIA IMPOSTA FISSA PER LA REGISTRAZIONE
IN CASO DI ACCONTO PREZZO

L’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 311 del 24.7.2019 chiarisce la tassazione dei contratti preliminari prevedendo, nel caso di corresponsione di acconti assoggettati a IVA, il pagamento di un’ulteriore imposta fissa di euro 200,00.
Occorre premettere che l’obbligo di registrazione dei preliminari di compravendita nel termine fisso di 20 giorni dalla loro formazione è stabilito dall’art.10 Tariffa – parte I – allegata al DPR 131/86 – testo unico registro.
Inoltre, il contratto è assoggettato a una ulteriore tassazione se viene previsto il pagamento di caparre oppure di acconti.
In ogni caso l’imposta proporzionale relativa a caparre e acconti (ma non quella fissa), può, su richiesta delle parti, essere scomputata dall’imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo e, se superiore, essere chiesta a rimborso (Circ. Agenzia delle Entrate 29.5.2013 n.18 § 3.1).

Caparra confirmatoria
Il pagamento di somme a titolo di caparra confirmatoria è assoggettato a imposta proporzionale dello 0,5% sulla somma stessa (senza che sia previsto un importo minimo) ai sensi dell’articolo 6 della tariffa parte I allegata al DPR 131/86.
Per i contratti preliminari relativi a operazioni assoggettate ad IVA, qualora la caparra assolva anche la funzione di acconto prezzo, la sua tassazione segue il regime fiscale previsto per gli acconti prezzo assoggettati ad IVA (R.M. 302028 del 19.12.74, Ris. Agenzia delle Entrate 1.8.2007 n. 197/E, Circ. Agenzia delle Entrate 29.5.2013 n.18/E) e quindi la tassazione fissa di euro 200,00 (Risposta interpello 311 del 24.7.2019).

Acconto prezzo non assoggettato a IVA
Il pagamento di somme a titolo di acconto prezzo è assoggettato ad imposta proporzionale del 3% sulla somma stessa (senza che sia previsto un importo minimo) ai sensi dell’articolo 9 della tariffa parte I allegata al DPR 131/86, anche nel caso in cui il promissario acquirente richieda le agevolazioni prima casa.
L’imposta si applica sull’intero importo degli acconti prezzo anche se da pagarsi successivamente alla stipula del preliminare (Circ. Agenzia delle Entrate 29.5.2013 n.18 § 3.1.2).

Acconto prezzo assoggettato a IVA
Il pagamento di somme a titolo di acconti prezzo assoggettati a IVA è assoggettato ad imposta fissa di registro nella misura di euro 200,00 in base al principio di alternatività IVA/Registro (Ris. Agenzia delle Entrate 1.8.2007 n.197/E, Circ. Agenzia delle Entrate 29.5.2013 n.18/E, Risp. interpello 24.7.2019 n.311.
Inoltre, ai fini della registrazione, occorre assoggettare il contratto preliminare ad imposta di bollo (DPR 26.10.1972 n.642) e quindi:
  • euro 16,00 ogni quatto facciate (o 100 righe) del contratto preliminare
  • euro 2,00 per ogni quietanza, estratto conto, ricevuta
  • euro 1,00 (anche se si dovrebbe applicare l’imposta fissa di euro 0,52) per i disegni sottoscritti da ingegneri o geometri.



Dott. Stefano Spina




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lunedì 1 luglio 2019

DECRETO CRESCITA E LOCAZIONI




LE NOVITA' DEL DECRETO CRESCITA IN TEMA DI LOCAZIONI


In data 29.6 2019 è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale la legge n.58 del 28.6.2019 di conversione del decreto 30.4.2019 n.34 conosciuto come “Decreto Crescita”.
Di seguito si riportano le principali novità introdotte sia dal decreto che dalla legge di conversione in tema di locazioni.

Novità in tema di cedolare secca

Viene abrogata la sanzione, prevista dall’art.3 co.3 ultimo periodo DLgs 14.3.2011 n.23; di euro 50,00 – 100,00 per la tardiva o mancata comunicazione della proroga o della risoluzione del contratto di locazione assoggettato a cedolare secca.
In pratica la presentazione tardiva della proroga o della risoluzione non sono più soggette a sanzioni per cui, come si legge nel dossier del Servizio Studi della Camera del 20.6.2019, l’obbligo di comunicazione della proroga risulta implicitamente soppresso. Diversamente la risoluzione dovrà essere comunicata, ancorchè senza sanzioni, per attestare il mancato conseguimento dei relativi redditi.
Rimane in vigore la previsione secondo cui la mancata presentazione della proroga non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto purchè il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime di cedolare secca.

Detassazione dei canoni di locazione non percepiti

La norma prevede che, per i contratti stipulati dal 1.1.2020, i canoni di locazione di immobili abitativi non pagati dal conduttore non debbano essere assoggettati ad imposizione in capo al locatore già a partire dalla data di intimazione di sfratto per morosità o quella dell’ingiunzione di pagamento.
In tal modo, in situazioni di morosità, viene anticipata la detassazione del canone, non dovendo attendere la convalida di sfratto. Tuttavia i canoni non riscossi nel periodo di imposta ma in quelli successivi verranno tassati separatamente, ex art. 21 TUIR, sulla base dell’aliquota corrispondente alla metà del reddito complessivo netto del contribuente nel biennio anteriore all’anno in cui essi sono percepiti.
La norma esplica gli effetti con riferimento ai contratti stipulati dal 1.1.2020, mentre per quelli stipulati anteriormente a tale data, in caso di mancata percezione del canone rimane il diritto al credito d’imposta per le imposte pagate sui canoni dichiarati e non percepiti.

                               Rinnovo dei contratti di locazione a canone agevolato

Con una norma di interpretazione autentica si prevede che al termine del periodo biennale di rinnovo dei contratti a canone agevolato, gli stessi si intendano rinnovati tacitamente di un ulteriore biennio.
In tal modo viene disconosciuta la corrente dottrinale che prevedeva, al termine del periodo biennale, il rinnovo del contratto per il periodo contrattuale solitamente triennale.
Pertanto, in caso di tacito rinnovo, i contratti si intendono rinnovati sempre di anni due e non di anni 3 più 2.