venerdì 18 maggio 2012

LA CONDIZIONE SOSPENSIVA



LA CONDIZIONE SOSPENSIVA NEL CONTRATTO PRELIMINARE

Sempre più sovente capita, nei contratti preliminari di compravendita immobiliare, che la parte promittente l'acquisto accetti di impegnarsi ad acquistare un immobile a condizione di riuscire a vendere, preventivamente, la propria abitazione o di riuscire ad ottenere dalla propria banca l'erogazione di un mutuo fondiario, finalizzato alla conclusione dell'affare.
Il nostro codice civile, all'art. 1353, prevede che "Le parti possono subordinare l'efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro ed incerto".
La condizione da apporre può essere sospensiva o risolutiva, in funzione dell'accordo delle parti in tal senso.
La condizione risolutiva (da non confondersi con la clausola risolutiva espressa ex art. 1456 cod. civ.) determina l'efficacia del contratto fino all'avverarsi dell'evento risolutivo.
Viceversa, la condizione sospensiva è quella da cui dipende l'efficacia del contratto: fintanto che non si verificherà l'evento previsto, la scrittura sarà improduttiva di effetti giuridici.
Salvo casi particolari, di fronte a queste esigenze, manifestate dal promittente l'acquisto, è opportuno sottoporre il preliminare alla condizione sospensiva della  preventiva vendita della sua abitazione e/o all'ottenimento del mutuo.
La condizione è sempre apposta, presuntivamente, nell'interesse di entrambe le parti. Qualora la condizione fosse apposta ad esclusivo favore di una sola delle parti, è opportuno indicare il contraente a favore del quale la condizione è stata prevista.
Se la condizione sospensiva è stata apposta in attesa di ottenere l'erogazione di un mutuo, si consiglia di specificare chiaramente, a maggiore tutela della parte acquirente, quali fattispecie dovranno essere considerate non produttive di efficacia contrattuale. Infatti, le ragioni per cui un acquirente decida di non proseguire nell'acquisto di un immobile potrebbero dipendere non solo dal generico mancato ottenimento di un mutuo, ma anche dall'ipotesi che la banca conceda un importo inferiore alle aspettative ed alle necessità del richiedente, ovvero, che il rateo proposto dall'istituto di credito sia ritenuto eccessivamente oneroso dal promittente l'acquisto.
Nel ricordare che il diritto alla provvigione del mediatore sorge, in presenza di una condizione sospensiva, all'avverarsi dell'evento previsto che determinerà l'efficacia del contratto, una clausola generica, da adattare alla singola fattispecie contrattuale, potrebbe essere la seguente: "Le parti espressamente concordano che il presente contratto sia sottoposto alla condizione sospensiva fino alla data della comunicazione con cui il promittente l'acquisto dichiara di avere reperito un idoneo ente finanziatore per l'acquisto dell'immobile, in grado di erogare la somma da lui richiesta nei termini prestabiliti. Tale comunicazione scritta dovrà essere fornita alla controparte entro e non oltre il ____. Nel caso in cui, entro tale data, il promittente l'acquisto dichiari di volere procedere all'acquisto dell'immobile usufruendo di un mutuo fondiario o di altra forma di finanziamento da lui reperita, il contratto diventerà efficace tra le parti, producendo gli effetti giuridici derivanti dalle obbligazioni assunte; in assenza di tale comunicazione scritta entro il termine pattuito, anche a mezzo di raccomandata a mani o di altra forma equipollente, la presente scrittura si intenderà inefficace e la parte promittente la vendita restituirà alla controparte la somma versata e trattenuta da____________________ a titolo di mera garanzia, senza che alcuna delle parti abbia più nulla a pretendere nei confronti dell’altra, per qualsiasi titolo, ragione e/o causa" (Nei commenti in calce è presente una seconda clausola di condizione sospensiva).


SENTENZE

Nell'ambito dell'autonomia privata, le parti possono apporre al contratto una condizione sospensiva o risolutiva convenuta nell'interesse esclusivo di uno solo dei contraenti, il quale resta, di conseguenza, libero di avvalersene o di rinunciarvi, sia prima che dopo il non avveramento della stessa, senza possibilità per la controparte di ostacolarne la volontà (Rigetta, App. Roma, 08/11/2006).
Cass. civ., Sez. II, 05/08/2011, n. 17059


Qualora le parti, al momento della stipulazione del contratto, abbiano sottoposto l'efficacia di una o più clausole del medesimo all'avverarsi di una condizione sospensiva costituita dal conseguimento di un provvedimento amministrativo, al fine di valutare, ai sensi dell'art. 1359 cod. civ., se tale condizione si possa considerare come avverata, la prova non può avere ad oggetto la certezza che il provvedimento amministrativo vi sarebbe stato, ma solo lo stabilire se, in quella determinata situazione, la conclusione positiva del procedimento amministrativo fosse o meno da ritenere possibile. (Cassa con rinvio, App. Brescia, 19/07/2004)
Cass. civ., Sez. II, 15/06/2011, n. 13099


Qualora le parti di un contratto abbiano condizionato l'efficacia o la risoluzione del contratto al verificarsi di un evento senza indicare il termine entro cui questo può utilmente avverarsi, può ottenersi la dichiarazione giudiziale di inefficacia del contratto per il mancato avveramento della condizione sospensiva o per l'avveramento della condizione risolutiva. In siffatta ipotesi, pertanto, non sarà necessaria la previa fissazione di un termine da parte del Giudice, ai sensi dell'art. 1183 c.c., se l'Autorità giudiziaria ritenga che sia passato un lasso di tempo congruo entro cui l'evento previsto si sarebbe dovuto e potuto verificare.
Trib. Genova, Sez. I, 24/05/2011


Il mediatore ha diritto al pagamento della provvigione in tutti i casi in cui le parti, per effetto del suo intervento, abbiano concluso un "affare" (nella specie, contratto preliminare di vendita immobiliare non sottoposto ad alcuna condizione), a nulla rilevando che, successivamente, le parti stesse decidano concordemente di modificare i termini nell'accordo o di sottopore lo stesso a condizione sospensiva. (Rigetta, App. Genova, 29/01/2005)
Cass. civ., Sez. III, 02/11/2010, n. 22273


L'adempimento spontaneo delle obbligazioni contrattuali, prima della verificazione della condizione sospensiva pattuita, priva la condizione medesima dell'efficacia sua propria e, estinguendo le obbligazioni adempiute, esaurisce la forza vincolante del contratto. (Cassa e decide nel merito, App. Torino, 10/06/2004)
Cass. civ., Sez. I, 26/04/2010, n. 9948





6 commenti:

  1. L’indicazione della clausola condizionale proposta nel blog va molto bene ma è anche molto lunga; personalmente proporrei una frase chiara ma concisa.
    Io, generalmente, utilizzo una clausola di questo tipo (che posso adattare nei casi specifici):
    "Il presente preliminare è condizionato all’approvazione del mutuo (destinato all’acquisto) che dovrà avvenire entro il ……… Decorso tale termine, in assenza di comunicazione contraria scritta e spedita tramite raccomandata entro il termine perentorio del …………… dalla parte promissaria acquirente alla parte promittente venditrice, con allegata lettera di diniego da parte dell’ente finanziatore scelto, il mutuo si intenderà approvato e la presente clausola sospensiva non avrà più alcuna efficacia".
    Giuseppe Perdomo - CAPER IMMOBILIARE .

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  2. Un diverso caso di utilizzo della condizione sospensiva potrebbe essere quello in cui l'acquirente desideri impegnarsi in forma condizionata per non essere ancora riuscito ad alienare il proprio immobile. Tale fattispecie comporterebbe, per il venditore, un potenziale danno poiché, nell'attesa che trascorra il termine pattuito per la validità della condizione sospensiva, si priva della possibilità di reperire un altro valido acquirente. Una soluzione applicabile sarebbe quella individuata in una delle risposte contenute nella pagina delle FAQ di questo blog che qui, per comodità, riportiamo integralmente:
    D. - Sto vendendo tramite un'agenzia immobiliare il mio appartamento. Ho ricevuto tramite loro una proposta d'acquisto subordinata però alla condizione sospensiva della vendita della casa del proponente l'acquisto, per i prossimi sei mesi. Se accettassi, tale condizione bloccherebbe la vendita del mio senza la certezza dell'atto definitivo. Non c'è un modo per permettermi di lasciare in vendita il mio bene senza perdermi però questa proposta?
    R. - Una soluzione potrebbe essere quella di avvalersi, in sede di accettazione, della facoltà di recedere unilateralmente dal contratto concluso, ai sensi dell'art. 1373 cod. civ., fintanto che permane la condizione sospensiva e, quindi, non è stata data ancora esecuzione al contratto. Per completezza, ai fini della corretta conclusione del contratto ai sensi dell'art. 1326 cod. civ., la tua accettazione con facoltà di recesso unilaterale dovrà essere contro-accettata dal proponente l'acquisto e la sua contro-accettazione dovrà essere portata a tua conoscenza. Questo perchè un'accettazione non conforme alla proposta d'acquisto equivale a nuova proposta (art. 1326 comma 5 cod. civ.) (005D)

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  3. SENTENZA:
    Condizione sospensiva e diritto alla mediazione:
    "Nell'ipotesi in cui il contratto per cui si svolge attività di mediazione è subordinato a una condizione sospensiva, il mancato avveramento della condizione impedisce di ritenere maturato il diritto alla provvigione, poiché si deve ritenere che non si sia verificato in alcun momento la conclusione dell'affare, alla quale la disciplina della mediazione tipica subordina il relativo compenso".
    Trib. Roma, 23/11/2011

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  4. CONDIZIONE SOSPENSIVA E FACOLTA' DI RECESSO: "Il presente contratto è espressamente sottoposto alla condizione sospensiva fino alla vendita dell'immobile di proprietà del sig......., sito in ........... che dovrà avvenire entro e non oltre il ........... Trascorsa tale data, senza che si sia avverata la condizione, il contratto si intenderà risolto e come mai sottoscritto in quanto non avrà prodotto alcun effetto giuridico tra le parti. Contestualmente, le parti si accordano nel concedere al venditore facoltà unilaterale di recesso dal presente contratto, ai sensi dell'art. 1373 c.c., purchè venga dato alla controparte un preavviso di ....giorni a mezzo..................".

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  5. Buongiorno,
    vorrei chiedervi consiglio circa una particolare condizione in cui mi trovo per l'acquisto di un immobile in un centro storico che è soggetto a vincolo di prelazione d'acquisto della Sovrintendenza dei Beni Artistici e Culturali.
    Avendo letto quanto sopra, mi pare di poter dire che la clausola sospensiva debba essere apposta nell'atto preliminare di compravendita e che questo debba essere comunicato alla Sovrintendenza perché possa eventualmente esercitare tale diritto nei 60 gg. previsti per legge.
    Secondo l'agente immobiliare (e a suo dire anche secondo il Notaio) che fa da intermediario nella compravendita, ciò che va notificato alla Sovrintendenza è invece l'atto di rogito finale, da sottoscrivere una volta che io abbia ottenuto il mutuo dalla banca; se ciò corrispondesse al vero, io sarei obbligato a versare l'intera somma a suo tempo concordata in sede di promessa d'acquisto, nonché tutte le imposte per la registrazione del preliminare e la parcella del Notaio. Inoltre l'agente sostiene che la provvigione gli debba essere versata all'atto della sottoscrizione del preliminare dinanzi al Notaio (anche se promette che non porrà all'incasso l'assegno fino a pronunciamento della Sovrintendenza).
    Posto che io accetti di procedere in questo modo, cosa succede di queste cifre (soprattutto delle imposte, parcella del Notaio e provvigione all'agente) nel caso (molto remoto, lo so...) che la Sovrintendenza eserciti il diritto di prelazione? Chi mi rimborsa?
    E' comunque giusto che io mi debba esporre in maniera così consistente in presenza di questo vincolo?
    Posso pretendere unilateralmente dal Notaio che egli apponga la clausola di sospensiva e rinviare il versamento del resto della caparra confirmatoria, delle imposte, parcella e provvigione allo scadere dei 60 gg. previsti dalla legge a partire dalla data di notifica del preliminare alla Sovrintendenza?
    Ringrazio anticipatamente per l'eventuale risposta.
    Distinti saluti.

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    1. E’ corretto quanto dice il Notaio, ovvero che occorre notificare alla Sovrintendenza l’atto di cessione (e non il preliminare) e da tale data decorrono i 60 giorni per l’esercizio della prelazione. In caso di esercizio dell’opzione la Sovrintendenza si sostituisce all’acquirente subentrando nel contratto sottoscritto, accettando tutte le clausole e pagando l’intero prezzo. Solitamente i preliminari ed i rogiti di immobili vincolati hanno clausole particolari e prevedono il deposito delle somme a mani di soggetti terzi oppure con controgaranzie fino alla scadenza dei 60 giorni. Ovviamente, il diritto alla mediazione spetta alla conclusione dell’affare, pertanto non devono essere rilasciate somme, nemmeno “a garanzia”, fino a che non siano trascorsi i 60 giorni e l'affare non si sia effettivamente concluso tra i contraenti (in caso remoto di esercizio della prelazione da parte della Soprintendenza, ovviamente nulla sarà dovuto).

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