sabato 27 ottobre 2012

NULLITA' DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE NON REGISTRATO

LA NULLITA' DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE NON REGISTRATO


RIFERIMENTI NORMATIVI
  • Legge n. 431/1998. Art. 1 comma 4:" A decorrere dalla entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta".
  • Legge n. 311/2004 (Finanziaria 2005). Art. 1 comma 346:" I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti reali di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati".
  • Decreto Legislativo n. 23/2011. Art. 3 commi 8 e 9:" 8. Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio; b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998; c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti. 9. Le disposizioni di cui all'articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui: a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo; b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio".
L'art. 1 della Legge n. 431/1998 ha espressamente previsto, per i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati successivamente alla sua entrata in vigore (30/12/98), la forma scritta ai fini della loro validità.
Con il chiaro intento di limitare il fenomeno dell'evasione fiscale, la Finanziaria 2005 ha sancito, all'art. 1 comma 346, la nullità dei contratti di locazione non registrati (con l'esclusione dei contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni, per i quali non sussiste l'obbligo della registrazione), stipulati dopo l'entrata in vigore della norma (01/01/05).
A differenza della Legge n. 431/1998, il dettame contenuto nella Finanziaria 2005 trova applicazione sia per i contratti di locazione di natura abitativa, sia per i contratti di locazione commerciale.
Fin da subito, la disposizione di legge ha creato numerosi dubbi in ordine alla sua corretta applicazione. Lo dimostra l'esistenza, ormai corposa, di giurisprudenza non omogenea in materia. Alcune sentenze hanno interpretato la norma in senso restrittivo, sostenendo la tesi della nullità assoluta (ex art. 1418 c.c.), "non sanabile neppure con la registrazione tardiva del contratto" (tra le altre: Tribunale di Roma 30/09/10); un secondo orientamento configura la registrazione come condizione di efficacia del contratto di locazione: in altre parole, il contratto si perfeziona con l'accordo e la sottoscrizione delle parti ma diventa efficace dal momento della sua registrazione, facendo decorrere i suoi effetti dalla data in cui è stato stipulato (tra le altre: Tribunale di Modena 12/06/06; Tribunale di Asti 06/02/09). 
Altra giurisprudenza come, per esempio, la sentenza del Tribunale di Palermo del 25/03/09, sancisce l'inefficacia sopravvenuta per tutti quei contratti stipulati prima dell'entrata in vigore della legge e non registrati.
Le perplessità manifestate dalla interpretazione più restrittiva (nullità assoluta), anche in sede di legittimità costituzionale, sono sfociate in diverse ordinanze di rigetto (tra cui la n. 420/2007 e la n. 398/2008), emesse dalla Corte Costituzionale chiamata ad esprimersi sulla questione della legittimità del comma in esame (nelle due fattispecie, rispettivamente dal Tribunale di Torino e dalla sezione distaccata di Ischia del Tribunale di Napoli). I giudici della Corte si sono espressi rigettando i ricorsi, sottolineando (tra le altre motivazioni) il carattere sostanziale della norma ed elevandola a norma imperativa (e non tributaria), la cui violazione determina la nullità ai sensi dell'art. 1418 c.c. già richiamato.
I dubbi sono tutt'altro che fugati e riguardano principalmente:
- l'aspetto processuale: è, dunque, improcedibile uno sfratto per morosità in presenza di un contratto di locazione non registrato e, pertanto, nullo?
- l'aspetto della tutela della parte più debole: l'inquilino, con la nullità del contratto, diventa soggetto occupante senza titolo e non può avvalersi delle disposizioni poste a sua tutela dalla normativa che regola le procedure di sfratto;
- l'aspetto fiscale: in assenza di un contratto di locazione, il proprietario dovrà restituire le somme percepite, che pertanto non potranno essere tassate, così come non lo saranno gli importi che otterrà a titolo di indennità, a seguito di azione di indebito arricchimento promossa nei confronti dell'inquilino-occupante che avrà, nel frattempo, goduto del suo immobile.
- l'aspetto giuridico: come può un contratto nascere perfettamente valido ed efficace tra le parti e diventare nullo dal trentunesimo giorno della sua stipula, qualora non sia intercorsa la sua registrazione?
Il legislatore è tornato sull'argomento con l'art. 3 comma 9 del D. Lgs. n. 23/2011 estendendo la sanzione della nullità per la mancata registrazione anche ai casi di simulazione di un contratto, sia in forma parziale, con l'indicazione di un canone di locazione inferiore a quello realmente percepito dal locatore, sia nel caso di un comodato d'uso volto a dissimulare un contratto di locazione in essere, con il corrispettivo celato al Fisco.
Va precisato che il comma 9 si applica, nel silenzio della legge, tanto ai contratti ad uso abitativo quanto a quelli commerciali, sottoscritti dopo la sua entrata in vigore in data 07/04/11 (vedi: Provvedimento 23/04/12 Tribunale di Palermo).
Ma la novità più importante l'ha introdotta il comma 8 nell'ambito della locazione abitativa; il disposto impone, in caso di un contratto di locazione non registrato nei termini di legge, che:
  1. la durata della locazione sia di quattro anni a decorrere dalla data della registrazione tardiva, volontaria o d'ufficio;
  2. alla scadenza, sia applicato il rinnovo di uguale periodo (4+4) così come previsto dall'art. 2 c. 1 L. 431/98;
  3. il canone annuale sia pari al triplo della rendita catastale dell'immobile (salvo canone inferiore concordato tra le parti);
  4. al canone così predeterminato sia applicato l'aumento pari al 75% della variazione dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai, rilevato dall'ISTAT.
La normativa del 2011, anziché risolvere i problemi riscontrati nell'applicazione del comma 346 della Finanziaria 2005, ha generato, da subito, nuove perplessità a riguardo della sua legittimità costituzionale e della disuguaglianza che si verrebbe a creare, con la sua applicazione, tra i diritti del locatore e quelli del conduttore nel caso, per esempio, di autonoma registrazione (tardiva) e di autoapplicazione del canone ridotto da parte dell'inquilino.
La mancanza di chiarezza sulla corretta interpretazione e conseguente applicazione delle norme contenute nella L. 311/2004 e nel D. Lgs. 23/2011, oltre ai dubbi che tali leggi sollevano ancora oggi sulla loro stessa legittimità costituzionale, consigliano che, sia i privati, sia gli operatori del settore, adottino tutte le cautele nel gestire quelle fattispecie contrattuali che potrebbero rientrare nella sfera di applicazione delle leggi sopra citate. 
In particolare, in presenza di un nuovo contratto di locazione si raccomanda di adempiere alle formalità della registrazione nei termini previsti (30 giorni dalla data della stipula), onde evitare di incorrere, per gli operatori del settore, in gravi responsabilità professionali.
Per ulteriori approfondimenti si consiglia di prendere visione anche della interpretazione resa dall'Agenzia delle Entrate:

martedì 23 ottobre 2012

COMUNE DI TORINO: UFFICI ANCHE OLTRE IL PRIMO PIANO

CITTA' DI TORINO: UFFICI ANCHE AI PIANI ALTI DEI CONDOMINI



Con un comunicato pubblicato in data 24/09/12 l'Ufficio Stampa della Città di Torino ha reso noto che il Consiglio Comunale ha adottato con delibera del 24 settembre 2012, su proposta dell'Assessore Ilda Curti, una modifica alla Variante Parziale n. 270 al P.R.G. consentendo l'insediamento di studi professionali (non a carattere direzionale), con l'esclusione dei laboratori artigianali, negli edifici residenziali della città, in piani diversi dal piano terra, dal primo piano e dai seminterrati.
Sarà quindi possibile adibire a studio professionale un appartamento attualmente ubicato ad un piano superiore al primo.
Resta immutata la facoltà del singolo condominio di dotarsi di regolamenti che proibiscano l'insediamento, nell'edificio, delle possibili destinazioni d'uso indicate nella delibera approvata dal Consiglio Comunale.
Per visionare la scheda informativa dell'atto di delibera contenente anche la data di esecutività, cliccare QUI.
Per completezza di informazione, viene allegato anche il Regolamento Edilizio del Comune di Torino, attualmente in vigore.


DOCUMENTO UTILE

venerdì 19 ottobre 2012

LA CEDOLARE SECCA





LA CEDOLARE SECCA SULLE LOCAZIONI

L'art. 3 del D. Lgs. n. 23/2011 ha introdotto il regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione di immobili abitativi e delle loro pertinenze, denominato cedolare secca.
I SOGGETTI
La facoltà di optare per il regime della cedolare secca è riservata al locatore, persona fisica, titolare del diritto di proprietà o di un altro diritto reale di godimento (per es. l'usufrutto) sull'immobile. Restano pertanto escluse le società di persone, le società di capitali, gli enti commerciali e tutti quei soggetti che affittano un'abitazione nell'esercizio dell'attività di impresa o di arti e professioni.
In caso di proprietà "pro quota" (nel caso, cioè, di più comproprietari pro-indiviso) l'opzione per la cedolare secca può essere esercitata disgiuntamente.
L'opzione può essere esercitata per tutti i contratti di locazione di natura abitativa, ivi compresi quelli inferiori a 30 giorni, per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione in termine fisso.
L'IMMOBILE
Sono da intendersi abitazioni tutte le unità immobiliari rientranti nella categoria catastale A, esclusi gli A/10.
Ai fini dell'applicazione della cedolare secca bisogna altresì verificare:
  1. l'attività esercitata dal conduttore;
  2. l'utilizzo effettivo dell'immobile locato.
Pertanto, è da escludersi l'applicazione della norma in caso di:
  • conduttori che agiscano nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo anche se l'utilizzo dell'immobile avvenga per finalità abitative di collaboratori e dipendenti;
  • immobili accatastati come abitativi ma utilizzati come ufficio o promiscuo.
Nel caso, invece, di un unico contratto di locazione comprendente un'abitazione ed un immobile strumentale (per es: appartamento con sottostante negozio), è consentito al proprietario di usufruire della cedolare secca solo in relazione alla quota del canone relativa all'immobile abitativo. Nell'ipotesi in cui sul contratto sia riportato un canone unico, comprensivo di entrambe le unità, la quota di canone su cui applicare la cedolare si ricaverà ripartendo la somma totale in proporzione alla rendita catastale dei due immobili.
L'opzione per il regime fiscale può essere esercitata anche se il locatore abbia affittato soltanto una o più porzioni dell'abitazione.
Nel caso delle pertinenze, il locatore può optare per il regime fiscale facoltativo anche se il contratto, per esempio di un garage, sia stato stipulato successivamente al contratto dell'abitazione, purchè nella seconda scrittura si faccia riferimento al contratto principale, evidenziando la funzione di pertinenza del secondo immobile.
L'OPZIONE
Essendo una tassazione facoltativa, la cedolare secca si può applicare solo quando il locatore abbia esercitato l'opzione in sede di registrazione del contratto di locazione. La sua adesione esplica gli effetti previsti dalla normativa in materia per l'intera durata del rapporto contrattuale, salvo revoca. 
La registrazione del contratto di locazione (ed il conseguente esercizio dell'opzione) deve avvenire nel termine di trenta giorni dalla data della sua stipula. Parimenti, in caso di proroga, l'opzione deve essere esercitata entro trenta giorni dal momento della proroga presentando il modello 69 presso l'Ufficio del Registro preposto. E' anche possibile aderire alla cedolare secca per le annualità successive, sempre entro trenta giorni dalla data di scadenza di ciascuna annualità. In caso di proroga o di annualità successiva, l'adesione alla cedolare secca non permette comunque il rimborso delle imposte di registro e bollo già versate.
LA COMUNICAZIONE
Per beneficiare del regime fiscale della cedolare secca, il proprietario deve comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la sua scelta per il regime alternativo di tassazione e la conseguente rinuncia, per il corrispondente periodo, di esercitare la facoltà di richiedere l'aggiornamento del canone. In caso di più conduttori, l'opzione va comunicata ad ognuno di essi. Per completezza di informazione, con la Circolare 26/E del 2011 l'Agenzia delle Entrate ha escluso la validità, ai fini della comunicazione, della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore, presumibilmente perché, in questo modo, non vi è una data certa su quando tale comunicazione sia realmente avvenuta (a tal proposito, si consiglia la lettura dei commenti riportati in calce).
La comunicazione deve essere inviata prima di esercitare l'opzione e, quindi, prima di procedere alla registrazione del contratto (o del termine di versamento dell'imposta di registro per le annualità successive).
LA REVOCA
Nel caso in cui il proprietario decida di revocare l'opzione, sempre a mezzo lettera raccomandata, a far data dalla scadenza di un'annualità successiva a quella della registrazione, permane la rinuncia del locatore a pretendere gli aggiornamenti del canone riferiti alle annualità in cui si è avvalso della cedolare secca. Il locatore potrà quindi limitarsi a richiedere gli aggiornamenti del canone di locazione a decorrere dall'annualità successiva a quella in cui ha comunicato la sua revoca ed applicando esclusivamente i coefficienti d'aumento previsti per l'anno trascorso. La revoca comporterà il pagamento dell'imposta di registro dovuta per detta annualità di riferimento e per le successive.
COMPROPRIETA'
Nel caso di abitazioni possedute in comproprietà, l'adesione alla cedolare secca da parte anche di un solo comproprietario comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone, a qualsiasi titolo, anche da parte degli altri cointestatari del bene che non abbiano optato per il regime fiscale facoltativo. 
Ai fini dell'imposta del registro e sempre nel caso in cui solo alcuni dei locatori abbia aderito alla cedolare secca, i comproprietari che non hanno optato per questo regime fiscale sono tenuti, unitamente al conduttore, al versamento di quanto dovuto, calcolato sulla frazione di canone annuale a loro imputabile, in base alle rispettive quote di possesso del bene (con un minimo di 67 euro); in questi casi l'imposta di bollo dovrà essere assolta in misura piena.
E' opportuno ricordare che il principio di solidarietà passiva dell'imposta di registro espleterà la sua funzione solo nei confronti dei locatori (e, sempre, nei confronti del conduttore) che non abbiano esercitato l'opzione.
L'IMPOSTA
La cedolare secca, essendo un regime alternativo alla tassazione ordinaria, sostituisce le seguenti imposte:
  1. IRPEF e addizionali.
  2. Imposta di registro.
  3. Imposta di bollo.
Le imposte di registro e di bollo non saranno quindi dovute, in regime di cedolare secca:
- per la registrazione del contratto;
- per le annualità successive;
- per le proroghe;
- per la risoluzione anticipata.
La base imponibile su cui applicare l'imposta è costituita dal 100% del canone annuo, a prescindere da quanto il proprietario avrà effettivamente percepito.
Le aliquote sono due:
  • 21% per i contratti a canone libero
  • 19% (15% dal 31 agosto 2013, passato poi al 10% per il quadriennio 2014-2017 a far data dal 29 marzo 2014) per i contratti a canone concordato
Va ricordato che il reddito assoggettato alla cedolare secca, pur non contribuendo all'aumento dell'imponibile ai fini IRPEF, ha comunque rilevanza ai fini ISEE e contribuirà a formare il reddito complessivo per determinare la legittimità ad usufruire di benefici fiscali, prestazioni di natura sociale e/o assistenziale, legati alla situazione reddituale.

RIFERIMENTI NORMATIVI E DOCUMENTI UTILI

L. n. 431/1998 : art.li 1, 2, 5 e 8
Circolare n. 13/E 2013 Agenzia delle Entrate: capitolo 4

Ulteriori chiarimenti in tema di cedolare secca sono stati forniti dall'Agenzia delle Entrate in data 20 dicembre 2012 con la Circolare 47/E trattando, nello specifico:

  • Opzione effettuata in sede di registrazione tardiva del contratto
  • Opzione effettuata successivamente alla registrazione
  • Rapporti tra cedolare secca e remissione in bonis
  • Disciplina fiscale dei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo non registrati, registrati a canone inferiore e dei comodati fittizi
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giovedì 18 ottobre 2012

VENDITORE SOGGETTO A FALLIMENTO E RESPONSABILITA' DEL MEDIATORE


                                               I SOGGETTI FALLIBILI 
                      E LA RESPONSABILITA' DELL'AGENTE IMMOBILIARE


Sembra opportuno richiamare l’attenzione dei colleghi, agenti immobiliari, sul particolare riguardante il venditore soggetto a fallimento.
Infatti, va doverosamente ricordato che, oltre al costruttore, sono soggetti a fallimento, in base all’articolo 1 del Regio Decreto 16 marzo 1942 n. 267, come modificato dal D. Lgs. n. 169 del 12/09/2007, gli imprenditori che esercitano un’attività commerciale esclusi gli enti pubblici ed i piccoli imprenditori  ( la definizione di piccolo imprenditore è desumibile dall’articolo 1 del predetto D.Lgs ); naturalmente rientrano nel concetto di imprenditore le società con fini di lucro.
Sovente, nello svolgimento della propria attività, all’agente immobiliare capiterà di ricevere un incarico di mediazione avente ad oggetto beni di proprietà di persone soggette a fallimento.
In questi casi, parrebbe che la giurisprudenza si stia orientando a considerare  che la comunicazione della particolare posizione della parte venditrice alla parte acquirente  rientri, per quanto riguarda l’agente immobiliare, : “..nel dovere del mediatore di fornire tutte le informazioni di cui egli sia a conoscenza ( compreso lo stato di insolvenza dell’altra parte ) che comprende sia le circostanze conoscendo le quali le parti o taluna di esse non avrebbero dato il consenso a quel contratto, sia le circostanze che avrebbero indotto le parti a concludere il contratto a diverse condizioni.”  (Cassazione Civile – Sezione II, 15-03-2006 n. 5777).
A suffragare questa tesi, vi è quanto sostenuto dai giudici della Suprema Corte :“…Ne consegue che, qualora il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali poi si rivelino inesatte e non veritiere, ovvero ometta di comunicare circostanze da lui non conosciute ma conoscibili con l’ordinaria diligenza professionale, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente ( principio affermato dalla S.C. con riferimento a fattispecie in cui la grave situazione debitoria del venditore di un immobile non poteva sfuggire al mediatore sol che questi avesse esaminato i libri contabili della società di pertinenza del predetto venditore ed avesse consultato altresì il bollettino dei protesti, nell’ambito di una elementare attività di conoscenza di circostanze indispensabili per svolgere correttamente il ruolo di intermediario professionale).
( Cassazione Civile – Sezione III, 08 – 05- 2001, n. 6389 )
Alla luce di quanto sopra, sembra necessario consigliare, in fase di reperimento della documentazione relativa al conferimento di un incarico di mediazione, di informarsi sull’attività svolta dal venditore e, se del caso, di consultare il bollettino dei protesti.

Giorgio Pizzi

martedì 16 ottobre 2012

OMI: QUOTAZIONI IMMOBILIARI PRIMO SEMESTRE 2012

PRIMO SEMESTRE 2012. LE QUOTAZIONI OMI SONO ON LINE

Con un Comunicato Stampa del 15 ottobre 2012 l'Agenzia del Territorio ha reso nota la pubblicazione delle quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare riferite al I semestre 2012 per tutti i Comuni Italiani.
Per accedere al sito  di consultazione dei valori immobiliari dell'OMI, cliccare QUI .

sabato 13 ottobre 2012

SPESE DI REGISTRAZIONE DI UN CONTRATTO DI LOCAZIONE: I SOGGETTI PASSIVI


A CHI COMPETONO LE SPESE DI REGISTRAZIONE 
DI UN CONTRATTO DI LOCAZIONE

La registrazione di un contratto di locazione ha due voci di spesa: le marche da bollo e l’imposta di registro, non essendo più dovuti i diritti di segreteria - codice 964T - come precisato nella Circolare 26/E del 2011 dell'Agenzia delle Entrate (4.2. Tributi speciali). Per spese di registrazione è opinione prevalente, in ambito fiscale, che debbano intendersi solo le spese relative all’imposta di registro sui contratti e sui rinnovi degli stessi, con esclusione sia dell’IVA che delle marche da bollo.
Ciò premesso, la norma di cui all’articolo 8 della legge n. 392/1978 (mantenuto in vigore dall’art. 14 della legge n. 431/1998) stabilisce che le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali.
Ora, in vigenza della nuova legge n. 431/1998, l’art. 8 della legge n. 392/1978 è derogabile contrattualmente? E’ opinione prevalente dare risposta affermativa al quesito ma limitatamente alle sole locazioni abitative in cui operano i meno restrittivi commi 1 e 4 dell’art. 13 L. n. 431/98 (patti contrari alla legge) che consentono di derogarvi, rendendo, nello spirito del vigente sistema normativo, la contrattazione più libera e meno vincolante tra le parti (nelle locazioni ad uso diverso dall’abitazione vige ancora il ferreo art. 79 della legge n. 392/1978 – mantenuto in vita dalla legge. n.431/98 - che dispone la nullità per le eventuali convenzioni dirette ad attribuire al locatore un vantaggio in contrasto con le singole disposizioni di legge e, quindi, anche in violazione del richiamato art. 8).
Ne consegue che nei contratti ad uso abitativo e in quelli esclusi dalla legge del 1998 (locazione di beni culturali, abitazioni signorili, ville e castelli, alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, nonché autorimesse private), appare sostenibile la tesi secondo cui le parti, nell’ambito della loro autonomia negoziale, possono liberamente pattuire la ripartizione delle spese di registrazione, in quanto patto non contrario alla legge.
Le uniche due ripartizioni, sia delle spese di registrazione sia dei bolli, fissate dalla legge si hanno in dipendenza di un contratto abitativo di natura transitoria e di un contratto transitorio per studenti universitari. Infatti, l'allegato C e l'allegato E del D.M. 30.12.2002  prevedono i costi così ripartiti (il ricorso alla cedolare secca, però, li azzera): marche da bollo a carico del conduttore, tassa di registro divisa a metà tra locatore e conduttore. La tassa di registro (che ha esclusiva valenza fiscale e non negoziale), pari al 2%, va calcolata, nella fattispecie transitoria per studenti universitari, sul 70% del canone annuo, con minimo di 67 euro alla prima registrazione.



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giovedì 11 ottobre 2012

PEC OBBLIGATORIA PER LE DITTE INDIVIDUALI





OBBLIGO DI PEC PER LE DITTE INDIVIDUALI
ENTRO IL 30 GIUGNO 2013


Il Decreto Sviluppo bis approvato dal Consiglio dei Ministri il 04/10/2012 ha stabilito, con l'art 5 comma 2, che anche le aziende individuali saranno obbligate  a dotarsi di un indirizzo di posta elettronica certificata (PEC), allo scopo di snellire e velocizzare le procedure burocratiche e rendere più diretto il rapporto tra le aziende e la Pubblica Amministrazione. Il suddetto articolo, in prima stesura, prevedeva infatti: "Le imprese individuali attive e non soggette a procedura concorsuale, sono tenute a depositare, presso l’ufficio del registro delle  imprese competente, il proprio indirizzo di posta elettronica certificata entro il 31 dicembre 2013". L'obiettivo del provvedimento  era ed è quello di far sì che i tre milioni e mezzo di ditte individuali si allineino a quanto è già un obbligo per le società di persone e di capitali, verificato che, ad oggi, sono meno di 60.000 le ditte individuali (pari a circa l'1,5%) che si sono già dotate di una PEC. Sempre l'art. 5, al comma 1 (poi leggermente modificato: vedi infra) ha esteso l'obbligo, a tutte le imprese individuali "che si iscrivono al registro delle imprese o  all’albo delle imprese artigiane successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto", di indicare un loro indirizzo PEC. Con l'inserimento dell'art. 6 bis al D. Lgs. n. 82/2005, il decreto in questione ha anche disposto l'istituzione dell'INI-PEC, l'Indice nazionale degli indirizzi di posta elettronica certificata. Il comma 1 recita infatti: 
"Al fine di  favorire  la  presentazione  di istanze, dichiarazioni e dati, nonche' lo scambio  di  informazioni  e documenti  tra  la  pubblica  amministrazione  e  le  imprese e i professionisti  in modalita'  telematica, e' istituito, entro sei  mesi dalla data di entrata in vigore della presente disposizione e con le risorse umane, strumentali e finanziarie disponibili a legislazione  vigente,  il pubblico elenco denominato Indice  nazionale  degli   indirizzi   di posta   elettronica  certificata  (INI-PEC)  delle   imprese   e   dei professionisti, presso il Ministero per lo sviluppo economico".
Successivamente, la Legge n. 221/2012 di conversione del  Decreto n. 179/2012, ha modificato in parte il comma 2 dell'art. 5 sopra richiamato, anticipando il termine, entro cui le ditte individuali dovranno dotarsi di una PEC, comunicandola al Registro delle Imprese, al 30 giugno 2013. Ecco, qui di seguito, l'art. 5 del Decreto, così come modificato dalla Legge di conversione n. 221/2012:
"Art. 5 
Posta elettronica certificata - indice  nazionale  degli  indirizzi delle imprese e dei professionisti 
1. L'obbligo di cui all'articolo 16, comma 6, del decreto-legge  29 novembre 2008, n. 185, convertito, con modificazioni, dalla legge  28 gennaio  2009,  n.  2,   come   modificato   dall'articolo   37   del decreto-legge 9 febbraio 2012, n. 5, convertito,  con  modificazioni, dalla legge 4 aprile 2012, n. 35, e' esteso alle imprese  individuali che  presentano domanda di  prima  iscrizione al registro delle imprese o all'albo  delle  imprese artigiane successivamente alla data di entrata in vigore della  legge di conversione. 
2. Le  imprese  individuali  attive  e  non  soggette  a  procedura concorsuale, sono tenute a depositare, presso l'ufficio del  registro delle imprese competente, il proprio indirizzo di  posta  elettronica certificata entro il 30 giugno 2013. L'ufficio del  registro  delle imprese che riceve una domanda di iscrizione da parte  di  un'impresa individuale che  non  ha  iscritto  il  proprio  indirizzo  di  posta elettronica certificata, in  luogo  dell'irrogazione  della  sanzione prevista dall'articolo 2630 del codice civile,  sospende  la  domanda fino ad integrazione  della  domanda  con  l'indirizzo  di posta elettronica certificata e comunque per  quarantacinque  giorni; trascorso tale periodo, la domanda si intende non presentata
3. Al decreto legislativo 7 marzo 2005, n. 82, dopo  l'articolo  6, e' inserito il seguente: «Art. 6-bis (Indice nazionale degli indirizzi PEC delle  imprese  e dei professionisti). - 1. Al fine di  favorire  la  presentazione  di istanze, dichiarazioni e dati, nonche' lo scambio di  informazioni  e documenti  tra  la  pubblica  amministrazione  e  le  imprese e i professionisti in modalita' telematica, e' istituito, entro sei  mesi dalla data di entrata in vigore della presente disposizione e con le risorse umane, strumentali e finanziarie disponibili a legislazione  vigente, il pubblico elenco denominato Indice  nazionale  degli  indirizzi  di posta  elettronica  certificata  (INI-PEC)  delle   imprese   e   dei professionisti, presso il Ministero per lo sviluppo economico. 2. L'Indice nazionale di cui al comma 1  e'  realizzato  a  partire dagli elenchi di indirizzi PEC costituiti presso  il  registro  delle imprese e gli ordini o collegi professionali, in attuazione di quanto previsto dall'articolo 16 del decreto-legge 29 novembre 2008, n. 185, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 gennaio 2009, n. 2. 3.   L'accesso   all'INI-PEC   e'    consentito    alle    pubbliche amministrazioni,  ai  professionisti,  alle  imprese,  ai  gestori  o esercenti di pubblici servizi ed a tutti i cittadini tramite sito web e senza necessita'  di  autenticazione.  L'indice  e'  realizzato  in formato aperto, secondo la definizione di cui all'articolo 68,  comma 3. 4. Il Ministero per lo sviluppo economico, al fine del contenimento dei costi e dell'utilizzo razionale delle risorse, sentita l'Agenzia per l'Italia digitale, si avvale  per  la realizzazione e gestione operativa dell'Indice nazionale  di  cui  al comma 1  delle  strutture  informatiche  delle  Camere  di  commercio deputate alla gestione  del  registro  imprese  e  ne  definisce  con proprio decreto, da emanare entro 60 giorni dalla data di entrata in vigore  della  presente disposizione,  le  modalita'  di  accesso  e  di aggiornamento. 5. Nel decreto di  cui  al  comma  4  sono  anche  definite  le modalita' e le forme con cui gli ordini  e  i  collegi  professionali comunicano all'Indice nazionale di cui al comma 1 tutti gli indirizzi PEC relativi ai professionisti di propria competenza e sono  previsti gli strumenti telematici resi disponibili dalle Camere  di  commercio per il tramite  delle  proprie  strutture  informatiche  al  fine  di ottimizzare la raccolta e aggiornamento dei medesimi indirizzi. 6. Dall'attuazione delle disposizioni di cui al  presente  articolo non devono derivare nuovi o maggiori oneri  a  carico  della  finanza pubblica".


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PEC: ELENCO PUBBLICO GESTORI

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L'ARTICOLO
NESSUNA SANZIONE IN VISTA PER LE DITTE INDIVIDUALI


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LOCAZIONE IMMOBILE COMMERCIALE NON A NORMA.


LOCAZIONE IMMOBILE COMMERCIALE NON A NORMA


Nel caso di locazione di un immobile commerciale, spetta al conduttore, prima della sottoscrizione del contratto, verificare attentamente, nel proprio interesse, che le caratteristiche dell’immobile siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per le sue esigenze lavorative e che sia fornito – o possa poi fornirsi – delle autorizzazioni o licenze indispensabili per il suo utilizzo e decidere, quindi, se accettarlo anche in presenza di vizi che vanno a diminuire in modo apprezzabile l’idoneità del bene a servire per l’uso che intende farne.
Sotto il profilo civilistico, per esempio, il difetto della licenza di abitabilità,  ovvero la mancanza del certificato di manutenzione annuale della caldaia nel caso di riscaldamento autonomo o ancora l'assenza delle dichiarazioni di conformità degli impianti esistenti, non impedisce di stipulare un valido contratto di locazione. Riguardo a concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative o edilizie, vanno, tuttavia, evidenziati alcuni principi sui quali la Suprema Corte si è espressa in questi termini, anche se non sempre in modo univoco:


a) l’obbligo del locatore si limita alla consegna di un immobile che presenti le qualità giuridiche idonee per l’uso convenuto, senza che ciò comporti anche l’onere di ottenere tutte le autorizzazioni richieste per l’esercizio della specifica attività richiesta dal conduttore (Cass. 25 gennaio 2011, n° 1735);


b) sussiste, invece, la responsabilità del locatore nei confronti del conduttore per il mancato rilascio di specifiche autorizzazioni quando la destinazione particolare dell’immobile abbia formato oggetto di specifica pattuizione contrattuale, vale a dire di un preciso obbligo del locatore di garantire il pacifico godimento del bene in rapporto all’uso che si è convenuto (Cass. 27 marzo 2009, n° 7550);


c) la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità dell’immobile sotto il profilo edilizio e, in particolare, della sua abitabilità e la sua idoneità all’esercizio di attività commerciale, costituisce inadempimento del locatore, sempre che il conduttore non sia stato adeguatamente e preventivamente informato della situazione di fatto e che l’abbia consapevolmente accettata nello stato in cui risultava al momento della consegna (Cass. 7 giugno 2011, n° 12286): pertanto, non è affetta da nullità una clausola in cui il locatore, pur in presenza di determinate carenze dell’immobile, specifichi in modo estremamente chiaro e in buona fede l’oggetto delle obbligazioni che egli intende offrire a fronte di un corrispettivo da pattuirsi, escludendo, quindi, dal contratto prestazioni che l’immobile locato non è in grado di fornire;


d) salvo patto contrario, non è onere del locatore ottenere eventuali autorizzazioni per l’uso del bene locato, il che significa che, nel caso in cui il conduttore non ottenga poi la suddetta autorizzazione, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, quand’anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle particolari caratteristiche strutturali del bene locato (Cass. 8 giugno 2007, n° 13395 su Massimario Cassazione 2007 pag. 85 ). 

Per quanto, invece, riguarda gli interventi che sono imposti dalla legge all’immobile (ad es. adeguamento dell’impianto elettrico alla normativa dettata in tema di sicurezza), a prescindere dalla specifica attività svolta, trattasi di lavori da effettuarsi a cura e spese del locatore e, ove eseguiti invece dal conduttore con il consenso chiaro ed inequivoco del proprietario, possono ricondursi alla fattispecie dei miglioramenti (art. 1592 cod. civ.) con conseguente diritto per quest’ultimo di ottenere un indennizzo pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile apportato al bene al momento della riconsegna e, per patto contrattuale, una riduzione iniziale della misura del canone, tenuto conto delle opere di adeguamento che il conduttore si è accollato.



MASSIMARIO SENTENZE
Nel contratto di locazione di un immobile per uso diverso da quello di abitazione, la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio - e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale - costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578 cod. civ., a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e l'abbia consapevolmente accettata; né assume rilievo il fatto che il locatore - riconoscendo implicitamente il proprio inadempimento - abbia presentato domanda di concessione in sanatoria e che sulla relativa istanza non ci sia stato ancora un pronunciamento definitivo. (Cassa con rinvio, App. Palermo, 04/11/2005)
Cass. civ., Sez. III, 07/06/2011, n. 12286

In tema di rapporto locatizio, non sussistono i requisiti per la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578 cod. civ. quando il conduttore, essendo a conoscenza della destinazione d'uso dell'immobile locato (nella specie, commerciale e non artigianale) al momento in cui al contratto venne data attuazione (nella specie, come desunto dalla clausola contrattuale relativa al divieto di mutamento della destinazione originaria) e, quindi, anche della inidoneità dell'immobile a realizzare il proprio interesse, abbia accettato il rischio economico dell'impossibilità di utilizzazione dell'immobile stesso come rientrante nella normalità dell'esecuzione della prestazione. In tal caso, il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dell'immobile locato non è di ostacolo alla valida costituzione del rapporto di locazione, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene secondo la destinazione d'uso convenuta. (Rigetta, App. Palermo, 18/04/2005)
Cass. civ., Sez. III, 21/01/2011, n. 1398

Nel sistema giuridico attuale, l'attività interpretativa dei contratti è legalmente guidata, nel senso che essa risulta conforme a diritto non già quando ricostruisce con precisione la volontà delle parti, ma quando si adegui alle regole legali, le quali, in generale, non sono norme integrative, dispositive o suppletive del contenuto del contratto, ma, piuttosto, costituiscono lo strumento di ricostruzione della comune volontà delle parti al momento della stipulazione del contratto e, perciò, della sostanza dell'accordo. Pertanto, la volontà emergente dal consenso delle parti nel suddetto momento non può essere integrata con elementi ad essa estranei, e ciò anche quando sia invocata la buona fede come fattore di interpretazione del contratto, la quale deve intendersi come fattore di integrazione del contratto non già sul piano dell'interpretazione di questo, ma su quello - diverso - della determinazione delle rispettive obbligazioni, come stabilito dall'art. 1375 cod. civ. . (Nella specie, la S.C., sulla scorta dell'enunciato principio, ha confermato la sentenza impugnata e rigettato il ricorso, con il quale si era dedotto che, con riguardo alla controversia relativa alla risoluzione di un contratto di locazione commerciale per assunto inadempimento della locatrice dipendente dalla mancata destinazione dell'immobile alla vendita al dettaglio, la società conduttrice non aveva inteso attribuire al contenuto del contratto un significato in luogo di un altro, ma integrare il contenuto stesso nel senso che il suo oggetto non era la generica locazione di un immobile adibito ad uso diverso dall'abitazione, ma la locazione di un immobile che avesse la menzionata destinazione). (Rigetta, App. Bolzano, 27 Maggio 2002) 
Cass. civ., Sez. III, 12/04/2006, n. 8619

Il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili - ovvero alla abitabilità dei medesimi - non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene, mentre, nella ipotesi in cui il provvedimento amministrativo necessario per la destinazione d'uso convenuta sia stato definitivamente negato, al conduttore è riconosciuta la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto. (Rigetta, App. Roma, 14/12/2004)
Cass. civ., Sez. III, 25/05/2010, n. 12708


Il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene secondo la destinazione d'uso convenuta; del mancato rilascio il locatore è responsabile nei confronti del conduttore quando la destinazione particolare dell'immobile in conformità alle richieste autorizzazioni, concessioni o licenze amministrative abbia costituito il contenuto del suo obbligo specifico di garantire il pacifico godimento dell'immobile in rapporto all'uso convenuto. (Rigetta, App. Bari, 9 Novembre 2002) 
Cass. civ., Sez. III, 17/01/2007, n. 975

domenica 7 ottobre 2012

LA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE


LA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE

Il Decreto Legge n. 669/1997 convertito con modificazioni dalla Legge n. 30/1997 ha introdotto nel nostro codice civile l'art. 2645 bis che tratta la trascrizione, presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, dei contratti preliminari relativi ai beni immobili.
OGGETTO
Il contratto preliminare può essere trascritto se ha per oggetto:
- la promessa di trasferimento della proprietà di beni immobili;
- la costituzione, il trasferimento, la modificazione di diritti reali immobiliari;
- la costituzione di comunione su beni immobili;
- la costituzione o modifica di servitù prediali, uso, abitazione.
FORMA
La trascrizione del preliminare è obbligatoria (entro 30 giorni dalla sua stipula) se è stato redatto per:
- atto pubblico;
- scrittura privata con sottoscrizione autenticata (dal notaio); 
- scrittura privata accertata giudizialmente.
TERMINI
Gli effetti della trascrizione cessano:
- trascorso un anno dalla data convenuta dalle parti per la conclusione del contratto definitivo, senza che sia stato trascritto l'atto definitivo;
- in ogni caso, entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, senza che sia stato trascritto l'atto definitivo.
CASI DI UTILITA'
E' consigliabile procedere alla trascrizione del preliminare soprattutto nei casi in cui:
- il lasso di tempo tra la data del preliminare e la data fissata per la stipula del contratto definitivo è molto ampio (es.: quando le parti stabiliscono di fissare la data del rogito notarile ad un anno o più dal preliminare in quanto l'acquirente non ha ancora alienato il suo immobile);
- gli importi versati a titolo di caparra e/o di acconto sono molto elevati;
- sussiste il rischio di azioni di terzi contro il venditore insolvente;
- il venditore è un soggetto fallibile (per esempio: il costruttore).
TUTELA
La trascrizione tende a tutelare il promittente l'acquisto da alcuni pericoli:
- il venditore, pendente il contratto, cede a terzi l'immobile promesso in vendita o costituisce su di esso diritti reali di godimento (es.: un usufrutto);
- la sopravvenienza di un pignoramento immobiliare;
- l'iscrizione di un'ipoteca;
- un sequestro.
In tutti questi casi il preliminare trascritto renderà inopponibili al promittente l'acquisto le successive trascrizioni ed iscrizioni contro il promittente la vendita.
Inoltre, in caso di fallimento del promittente la vendita, l'art. 2775 bis cod. civ. attribuisce al promittente l'acquisto un privilegio: "Nel caso di mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645 bis, i crediti del promissario acquirente che ne conseguono hanno privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare".

APPROFONDIMENTI NORMATIVI

PER SAPERNE DI PIU'
Trascrizione del preliminare, pignoramento e fallimento


SOGGETTO FALLIBILE E RESPONSABILITA' DELL'AGENTE IMMOBILIARE
(A cura dello Studio Pizzi di Torino)


Sembra opportuno richiamare l’attenzione dei colleghi, agenti immobiliari, sul particolare riguardante il venditore soggetto a fallimento, correttamente individuato, nella trattazione riguardante la trascrizione del preliminare, nel costruttore.
Va doverosamente ricordato che, oltre al costruttore, sono soggetti a fallimento, in base all’articolo 1 del Regio Decreto 16 marzo 1942 n°267, come modificato dal D.Lgs 12 settembre 2007 n° 169, gli imprenditori che esercitano un’attività commerciale esclusi gli enti pubblici ed i piccoli imprenditori  ( la definizione di piccolo imprenditore è desumibile dall’articolo 1° del predetto D.Lgs - vedi commento in calce -); naturalmente rientrano nel concetto di imprenditore le società con fini di lucro.
Sovente, nello svolgimento della propria attività, all’agente immobiliare capiterà di ricevere un incarico di mediazione avente ad oggetto beni di proprietà di soggetti a fallimento.
In questi casi, parrebbe che la giurisprudenza si stia orientando a considerare  che la comunicazione della particolare posizione della parte venditrice alla parte acquirente  rientri, per quanto riguarda l’agente immobiliare, : “..nel dovere del mediatore di fornire tutte le informazioni di cui egli sia a conoscenza ( compreso lo stato di insolvenza dell’altra parte ) che comprende sia le circostanze conoscendo le quali le parti o taluna di esse non avrebbero dato il consenso a quel contratto, sia le circostanze che avrebbero indotto le parti a concludere il contratto a diverse condizioni.”  (Cassazione Civile – Sezione II, 15-03-2006 n. 5777).
A suffragare questa tesi, vi è quanto sostenuto dai giudici della Suprema Corte :“…Ne consegue che, qualora il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali poi si rivelino inesatte e non veritiere, ovvero ometta di comunicare circostanze da lui non conosciute ma conoscibili con l’ordinaria diligenza professionale, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto dal cliente ( principio affermato dalla S.C. con riferimento a fattispecie in cui la grave situazione debitoria del venditore di un immobile non poteva sfuggire al mediatore sol che questi avesse esaminato i libri contabili della società di pertinenza del predetto venditore ed avesse consultato altresì il bollettino dei protesti, nell’ambito di una elementare attività di conoscenza di circostanze indispensabili per svolgere correttamente il ruolo di intermediario professionale).
( Cassazione Civile – Sezione III, 08 – 05- 2001, n. 6389 )
Alla luce di quanto sopra, sembra necessario consigliare, in fase di reperimento della documentazione relativa al conferimento di un incarico di mediazione, di informarsi sull’attività svolta dal venditore e, se del caso, di consultare il bollettino dei protesti.
Giorgio Pizzi





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giovedì 4 ottobre 2012

IL NUOVO REGIME IVA DELLE CESSIONI IMMOBILIARI


IL NUOVO REGIME IVA DELLE CESSIONI DI FABBRICATI

L'art. 9 del "Decreto Sviluppo" n. 83 del 22 giugno 2012 convertito con modificazioni dalla L. n. 134/2012, ha sostituito integralmente i numeri 8bis ed 8ter dell'art. 10 del D.P.R. n. 633/1972 (Istituzione e disciplina dell'imposta sul valore aggiunto) riguardanti la disciplina IVA delle cessioni di immobili abitativi e di immobili strumentali.
La distinzione tra queste due categorie è chiaramente espressa nella premessa della Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 27/2006 dove espone:" (omissis)...la distinzione tra immobili abitativi e immobili strumentali deve essere operata con (esclusivo - ndr) riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzo...(omissis)".
Pertanto, il trasferimento di un fabbricato accatastato, per esempio, come A/2 ed utilizzato come ufficio sarà disciplinato dalle norme previste per gli immobili abitativi, indipendentemente dalla destinazione di fatto.
IMMOBILI ABITATIVI
La cessione degli immobili abitativi, salvo eccezioni, è esente da IVA.
Fanno eccezione le seguenti fattispecie:

  • fabbricati ceduti dai soggetti che li hanno costruiti oppure ristrutturati purché la cessione avvenga nei 5 anni dal termine della costruzione o dei lavori di ripristino. Tali cessioni sono obbligatoriamente assoggettate ad IVA;
  • fabbricati ceduti dai soggetti che li hanno costruiti oppure ristrutturati se la cessione viene effettuata dopo i 5 anni dal termine della costruzione o dei lavori di ripristino, purché nell'atto di vendita venga esercitata l'apposita opzione (IVA);
  • gli immobili adibiti ad alloggi sociali ceduti da qualunque soggetto passivo IVA senza limiti temporali.
Con l'imponibilità IVA l'impresa cedente potrà detrarre l'IVA pagata durante la costruzione/ristrutturazione del bene e non soggiacere all'effetto del pro-rata e della rettifica della detrazione.
Per la cessione degli immobili abitativi vige il principio di alternatività tra IVA e imposta di registro, pertanto se una cessione è soggetta ad IVA, sconterà l'imposta di registro in maniera fissa (200 euro), mentre se è esente da IVA, l'imposta di registro sarà proporzionale (aliquota 2% prima casa, 9% altri casi).
Anche per le imposte ipocatastali è necessario distinguere se la cessione è imponibile IVA o esente: se la cessione è imponibile, le imposte fisse saranno di 200 euro per l'imposta ipotecaria e di 200 euro per quella catastale; se invece la cessione è esente da IVA oppure è fuori campo (es.: il caso in cui il cedente sia un privato), le imposte ipotecaria e catastale sconteranno 50 euro cadauna.
Per riassumere, nel caso di vendita di un appartamento da parte di un costruttore o di un'impresa che ha operato un intervento di recupero edilizio (entro i 5 anni o successivamente nel caso in cui il cedente abbia esercitato l'opzione per l'imponibilità IVA), l'acquirente dovrà versare l'IVA al 4% sul prezzo di vendita se prima casa o al 10%, in caso di acquisto di seconda casa, oltre alle tre imposte fisse di euro 200 cadauna. 
Nel caso di vendita oltre i 5 anni senza che l'impresa (che ne ha diritto) si sia avvalsa dell'opzione IVA, ovvero di società diversa dalle due elencate, la cessione sarà tassata con le aliquote dell'imposta di registro al 2% (+100 euro) per la prima casa o al 9% (+ 100 euro) per la seconda casa (chiunque sia il soggetto acquirente).
IMMOBILI STRUMENTALI
Una modifica sostanziale è stata anche apportata alla vendita di un immobile strumentale. 
Secondo la regola generale le cessioni di immobili strumentali sono esenti da IVA, tranne le seguenti eccezioni:
- il cedente è l'impresa che ha costruito o ristrutturato l'immobile e la cessione avviene entro 5 anni dall'ultimazione lavori: in questo caso la cessione è obbligatoriamente soggetta ad IVA;
- il cedente è un'impresa che non ha costruito o ristrutturato l'immobile oppure la cessione avviene dopo i 5 anni dall'ultimazione dei lavori: la cessione può essere soggetta ad IVA se il venditore, in sede di atto, eserciti l'opzione per il regime di imponibilità IVA. In questo caso l'IVA si applicherà con il metodo del "reverse charge" (inversione contabile) secondo cui il cedente non espone l'IVA in fattura mentre il cessionario integra la fattura ricevuta applicando l'IVA propria dell'operazione e annota il documento sia nel registro delle fatture di vendita, sia nel registro delle fatture d'acquisto. 
Naturalmente, il metodo del "reverse charge" può essere applicato solo nel caso in cui il cessionario sia un soggetto passivo IVA. Nel caso in cui l'acquirente sia un privato, si dovrà applicare l'ordinario meccanismo dell'addebito dell'IVA con rivalsa in fattura.
Sempre nel caso di cessione di immobile strumentale per natura, se il cedente è un'impresa, l'imposta di registro, indipendentemente dall'imponibilità o esenzione IVA, è fissa nella misura di euro 200; se il cedente è invece un privato, la cessione risulta assoggettata ad imposta di registro proporzionale nella misura del 9 per cento.
Anche le imposte ipo/catastali saranno applicate con aliquote differenti in relazione al cedente.
Se il cedente è un'impresa, le ipocatastali saranno pari al 4% (3% imposta ipotecaria + 1% imposta catastale con un minimo di 200 euro), sia che la cessione sia soggetta all'IVA, sia che ne sia esente; se il cedente è un privato, le ipocatastali ammonteranno a 100 euro (50 euro+50 euro).
Facciamo un esempio: nel caso di vendita di un immobile strumentale, come potrebbe essere un capannone, o un negozio, o un ufficio, nel caso in cui il cedente sia il costruttore o l'impresa che ha operato un intervento di recupero da meno di 5 anni (caso di obbligatorietà), l'acquirente (chiunque esso sia) verserà l'IVA di legge oltre all'imposta di registro pari ad euro 200 e alle imposte ipocatastali con aliquota complessiva pari al 4%.

Realizzato con il contributo e la supervisione
della dott.ssa Annalisa Mosca di Torino e del dott. Stefano Spina, commercialisti in Torino



LA CIRCOLARE DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE
La Circolare n. 22/E del 28 giugno 2013

ARGOMENTO CORRELATO
Il nuovo regime IVA delle locazioni immobiliari


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