sabato 16 marzo 2013

LA TASSAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO


LA TASSAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO

Alla luce delle novità che sono state introdotte, nel corso del 2011 e del 2012, nell'ambito della fiscalità immobiliare, appare qui opportuno evidenziare i cambiamenti che sono stati apportati alla tassazione del reddito derivante da un contratto di locazione di un'abitazione a canone concordato (per accedere alla modulistica da utilizzare per la locazione agevolata, cliccare QUI).
I tre fattori che sono stati introdotti nella legislazione di questo ultimo biennio e cioè la cedolare secca, l'IMU e la riduzione della deduzione forfetaria da applicare sull'imponibile ai fini IRPEF, hanno imposto una riflessione sulla convenienza, per il proprietario, di continuare ad utilizzare questa tipologia contrattuale.
Per sintetizzare, gli aspetti da valutare sono sostanzialmente:
  • l'IMU
  • la deduzione forfetaria dall'imponibile IRPEF e lo sconto fiscale
  • la riduzione dell'imposta di registro
  • la cedolare secca
  • la differenza di importo tra un canone libero ed uno concordato
Nelle quattro ipotesi da noi proposte, oltre ad utilizzare una serie di parametri esemplificativi, abbiamo tenuto conto delle voci sopra elencate avvertendo, però, che i dati ottenuti non possono considerarsi univoci in ragione del fatto che le variabili dell'IMU, della rendita catastale, del reddito del locatore e del delta esistente tra l'importo di un canone libero ed uno a canone concordato, possono spostare la convenienza di una locazione da una soluzione contrattuale ad un'altra.
Nel dettaglio:

  1. In molte città, l'IMU per una seconda casa affittata a canone concordato è inferiore rispetto ad un immobile locato a canone libero. Nella fattispecie, abbiamo voluto utilizzare la percentuale in vigore nella città di Torino, dove oggi è prevista un'imposta dello 0,575% per l'abitazione locata a canone concordato contro l'1,06% per un canone libero.
  2. Dal 2013, la deduzione fiscale ai fini IRPEF si è ridotta dal 15% al 5%. Per cui, rispetto all'anno precedente, la tassazione colpisce il 95% del canone annuo, contro il precedente 85%. Lo sconto fiscale in caso di canone concordato, pari al 30%, dal 2013 deve essere quindi calcolato sul 95% del canone percepito; pertanto, l'imponibile ai fini IRPEF (per il canone concordato) è salito dal 59,5% del 2012 al 66,5% del 2013. Negli esempi, abbiamo voluto ipotizzare, per il locatore, una fascia di reddito corrispondente all'aliquota IRPEF del 27%.
  3. L'imposta di registro, in caso di cedolare secca è pari a € 0, mentre, in caso di canone concordato, si applica uno sconto del 30% sul 2% del canone annuo.
  4. La tassazione, per chi opta per la cedolare secca, colpisce il 100% del canone annuo e le aliquote applicate sono del 21% per il canone libero e del 10% (dal 29 marzo 2014 - D.L. n. 47/2014 -) per il canone concordato.
  5. In caso di canone concordato, mediamente, l'importo dovuto al proprietario è inferiore, rispetto a quello di mercato, di circa un 20-30%. Nelle ipotesi sotto riportate, abbiamo voluto fissare a 5.000 euro il canone annuale libero ed a 4.000 euro quello concordato.


PARAMETRI
Canone di locazione annuale libero: euro 5.000=
Canone di locazione annuale concordato: euro 4.000=
Rendita catastale dell'immobile euro 500=
Reddito del locatore: euro 20.000= annui (aliquota 27%)
IMU sull'immobile a canone libero: 1,06%
IMU sull'immobile a canone concordato: euro 0,575%
Tassazione cedolare secca canone libero: 21%
Tassazione cedolare secca canone concordato: 15%

Ipotesi 1
Canone libero con cedolare secca
Imposta di Registro: € 0
Imu (ipotesi 1,06%): (500 x 105 x 160% = € 84.000) € 84.000 x 1,06% = € 890,40
Tasse: € 5.000 x 21% = € 1.050.
Totale € 1.940,40
Utile netto: € 5.000 - € 1.940,40 = € 3.059,60


Ipotesi 2
Canone libero senza cedolare secca

Imposta di Registro: € 100 (2% del canone annuo) ripartiti al 50% con l'inquilino = € 50
Imu (ipotesi 1,06%): (500 x 105 x 160% = € 84.000) € 84.000 x 1,06% = € 890,40
Tasse: € 4.750 (pari al 95% dell'imponibile) x 27% = € 1.282,50.
Totale € 2.222,90
Utile netto: € 5.000 - € 2.222,90 = € 2.777,10


Ipotesi 3
Canone concordato con cedolare secca

Imposta di Registro: 0
Imu (ipotesi 0,575%): (500 x 105 x 160% = € 84.000) € 84.000 x 0,575% = € 483,00
Tasse: € 4.000 x 10% = € 400,00.
Totale € 1.243,00
Utile netto: € 4.000 - € 883,00 = € 3.117,00


Ipotesi 4
Canone concordato senza cedolare secca

Imposta di Registro: € 100 scontati del 30% e ripartiti al 50% con l'inquilino = € 35
Imu (ipotesi 0,575%): (500 x 105 x 160% = € 84.000) € 84.000 x 0,575% = € 483,00
Tasse: € 2.660 (pari al 66,5% dell'imponibile di € 4.000) x 27% = € 718,20.
Totale € 1.236,20
Utile netto: € 4.000 - € 1.236,20 = € 2.763,80


AVVERTENZE:
- Nella determinazione dell'ammontare dell'importo dovuto a fini IRPEF, il calcolo non ha tenuto conto delle diverse addizionali regionali IRPEF
- Come ci ha fatto giustamente notare nei commenti folgherag, non è stato tenuto conto, per non rendere troppo tortuoso il calcolo, del fatto che i canoni di locazioni, non in regime di cedolare secca, sono soggetti alla rivalutazione annuale. Tale ammontare, se calcolato con tassi di interesse bassi, come in questi periodi, non andrà ad incidere in modo significativo sul risultato finale. In caso contrario, sarebbe una variabile da tenere in considerazione.




P   Rispetta l'ambiente: se non ti è necessario, non stampare questo post.



8 commenti:

  1. NOTA BENE
    I contratti di locazione agli studenti universitari seguiranno, per i proprietari, lo stesso trattamento, in tema di agevolazioni fiscali, previsto per il contratto di locazione a canone concordato.

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  2. Buongiorno, sono due giorni che cerco di reperire informazioni chiare riguardo alle tassazioni rispetto a diverse modalità di affitto e ad oggi ciò che leggo sul vostro blog è quanto di più chiaro ed esaustivo sia riuscita a trovare. Vi ringrazio e vi faccio solo notare che forse c'è stato un piccolo errore di trascrizione nella voce parametri riguardo all'IMU: semplicemente sono stati invertiti i due valori ma nei conteggi sono stati inseriti correttamente.
    Grazie ancora, siti della regione e dell'agenzia delle entrate dovrebbero prendere esempio.

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    1. Grazie per il tuo commento, perché ci ha fatto molto piacere, fornendoci quel prezioso carburante per fare sempre di più e meglio. Un grazie particolare va invece alla tua preziosa correzione. È vero, i parametri sono stati inseriti, erroneamente, invertiti. Provvederemo quanto prima a correggerli.

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  3. Quanto esposto è senz'altro corretto. Evidenzierei però, per completezza di paragone, l'aggiornamento annuale del canone che con la cedolare secca non è previsto e che, pur essendo una variabile incerta, può avere il suo peso nel corso degli anni (gli attuali 'bassi' tassi di inflazione potrebbero, peraltro, incrementarsi ulteriormente!).

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    1. Grazie folgherag per il tuo prezioso contributo che abbiamo avuto cura di inserire tra le avvertenze in calce al post.

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  4. Buongiorno ho una domanda: cosa succede a Venezia dove l'agevolazione base del 5% è aumentata al 15% ?

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  5. Buongiorno, non sono sicuro ma mi pare che ci sia un errore di calcolo sull'imposta di registo nell'ipotesi 4: il 2% di 4000 è pari a 80 €. E bisogna tenere conto dell'imposta di registro minima del primo anno di locazione

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    1. Scusa ma non riesco proprio a capire a cosa tu ti riferisca

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