RISCHI PER CHI ACQUISTA CASA DA CHI LA RIVENDE ENTRO IL QUINQUENNIO
La nota n. 911-6090/2013 del 14 febbraio 2013, emanata dalla Direzione Regionale delle Entrate della Toscana, ha inferto un ulteriore colpo al mercato immobiliare andando a minare la tranquillità di chi vuole acquistare un'abitazione e coinvolgendo, indirettamente, gli operatori di settore, primi fra tutti gli agenti immobiliari.
In attesa di capire se questa interpretazione sarà accolta ed applicata sistematicamente a livello nazionale, è probabile che altre Direzioni regionali dell'Agenzia delle Entrate decidano di seguire, "motu proprio", la linea tracciata dai loro colleghi toscani, nel qual caso sarà bene chiarire, fin da subito, con il proprio notaio di riferimento, la linea da seguire già in fase di trattativa.
Entrando nel merito, l'AdE della Toscana ha rivolto la sua attenzione alle cessioni di immobili "prima casa" entro i cinque anni dalla data di acquisto. Nel caso in cui il venditore non proceda al riacquisto entro l'anno (come previsto dalla nota II bis, comma 4, dell'art. 1 della "TARIFFA PARTE I" allegata al D.P.R. n. 131/1986), questi dovrà versare all'erario la differenza tra quanto ha pagato grazie al beneficio e quanto avrebbe dovuto corrispondere in caso di acquisto senza il beneficio fiscale "prima casa", maggiorato dalla sanzione e dagli interessi di mora.
Nel caso in cui l'Agenzia delle Entrate non riesca ad escutere quanto dovuto dal venditore/debitore, la Direzione toscana ha stabilito che sia legittimo rivalersi su chi, in quel momento, sarà proprietario dell'immobile.
Cerchiamo di capire il perché.
L'obbligazione tributaria è garantita da un privilegio dello Stato; in questo caso, la garanzia è data dal bene acquistato, a suo tempo, dall'attuale venditore, usufruendo del beneficio fiscale.
La nota in questione, richiamando alcune sentenze della Corte di Cassazione, sancisce che il privilegio sorge nel momento in cui viene registrato l'atto agevolato (cfr. nei commenti una diversa interpretazione, contrapposta all'orientamento seguito dalla DrE Toscana).
La differenza è sostanziale.
Infatti, se il credito dello Stato sorgesse solo al termine dell'anno concesso per il riacquisto, l'acquirente non patirebbe alcuna conseguenza, avendo sottoscritto l'atto notarile prima del sorgere del privilegio, come chiaramente sancito dal comma 4 dell'art. 2772 cod. civ.(Crediti per tributi indiretti):"Il privilegio non si può esercitare in pregiudizio dei diritti che i terzi hanno anteriormente acquistato sugli immobili".
In questo caso, invece, è l'acquirente (il cui atto d'acquisto è ovviamente successivo al precedente atto d'acquisto agevolato del suo dante causa) a correre il rischio che il proprio bene venga sottoposto a vendita forzata ed il ricavato sia destinato a soddisfare il creditore privilegiato e cioè lo Stato.
E' comunque importante sottolineare che il privilegio decade entro 5 anni dalla registrazione dell'atto agevolato, per cui questo termine non potrà essere soggetto ad interruzione od a sospensione (come avviene invece per la prescrizione).
Detto ciò, appare doveroso per l'agente immobiliare portare a conoscenza delle parti il problema della tutela dell'acquirente. Pare che il primo orientamento che si stia registrando negli studi notarili sia quello di fare versare al venditore, a garanzia, un assegno pari all'importo che questi dovrebbe all'erario in caso di mancato riacquisto entro l'anno. Tale somma sarà restituita dietro presentazione di una dichiarazione di rogito in cui si attesti l'avvenuto riacquisto entro il termine annuale (ovvero alla decadenza del privilegio, qualora i 5 anni siano trascorsi prima del decorso del termine annuale fissato per il riacquisto). In caso contrario, i preventivi accordi tra le parti disporranno della somma a garanzia (Un'altra prassi che ha preso piede tra i notai è quella di fare firmare all'acquirente una dichiarazione in cui quest'ultimo afferma di essere stato edotto che è in corso una vendita prima del quinquennio e del rischio che possa essere chiamato lui a versare quanto dovuto dal venditore in caso di mancato riacquisto di altra "prima casa" entro un anno dalla vendita).
In questo caso, invece, è l'acquirente (il cui atto d'acquisto è ovviamente successivo al precedente atto d'acquisto agevolato del suo dante causa) a correre il rischio che il proprio bene venga sottoposto a vendita forzata ed il ricavato sia destinato a soddisfare il creditore privilegiato e cioè lo Stato.
E' comunque importante sottolineare che il privilegio decade entro 5 anni dalla registrazione dell'atto agevolato, per cui questo termine non potrà essere soggetto ad interruzione od a sospensione (come avviene invece per la prescrizione).
Detto ciò, appare doveroso per l'agente immobiliare portare a conoscenza delle parti il problema della tutela dell'acquirente. Pare che il primo orientamento che si stia registrando negli studi notarili sia quello di fare versare al venditore, a garanzia, un assegno pari all'importo che questi dovrebbe all'erario in caso di mancato riacquisto entro l'anno. Tale somma sarà restituita dietro presentazione di una dichiarazione di rogito in cui si attesti l'avvenuto riacquisto entro il termine annuale (ovvero alla decadenza del privilegio, qualora i 5 anni siano trascorsi prima del decorso del termine annuale fissato per il riacquisto). In caso contrario, i preventivi accordi tra le parti disporranno della somma a garanzia (Un'altra prassi che ha preso piede tra i notai è quella di fare firmare all'acquirente una dichiarazione in cui quest'ultimo afferma di essere stato edotto che è in corso una vendita prima del quinquennio e del rischio che possa essere chiamato lui a versare quanto dovuto dal venditore in caso di mancato riacquisto di altra "prima casa" entro un anno dalla vendita).
ARTICOLO
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Consiglio Nazionale del Notariato Studio n. 31/2005/T
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Art. 1 nota II bis comma 4 della Tariffa Parte I - DPR n. 131/86:
RispondiElimina"4. In caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonche' una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte. Se si tratta di cessioni soggette all'imposta sul valore aggiunto, l'ufficio dell'Agenzia delle entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra l'imposta calcolata in base all'aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell'aliquota agevolata, nonche' irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30 per cento della differenza medesima. Sono dovuti gli interessi di mora di cui al comma 4 dell'articolo 55 del presente testo unico. Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Per completezza d'informazione, è opportuno riportare qui una seconda interpretazione, secondo la quale la fattispecie da cui sorge l'obbligazione di carattere tributario è costituita da più elementi, di cui fa parte anche la stipula e la conseguente registrazione dell'atto agevolato. Trattandosi di fattispecie complessa, l'evento che dà luogo alla decadenza dal beneficio fiscale (e cioè il decorso dell'anno senza il riacquisto) costituisce uno degli elementi necessari per il sorgere del debito nei confronti dello Stato. Pertanto, se l'obbligo al versamento dell'imposta ed il conseguente privilegio a favore dello Stato sorgono solo al termine di una fattispecie complessa che si perfeziona con l'ultimo evento che dà luogo alla decadenza dall'agevolazione (il mancato riacquisto nei termini), il privilegio non sarà opponibile al terzo acquirente che ha acquistato l'immobile anteriormente alla nascita del diritto reale di garanzia (art. 2772 c. 4 c.c.).
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