sabato 15 giugno 2013

ACCORDO DI RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE


L'ACCORDO DI RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE

L'ipotesi di un accordo, tra proprietario e conduttore, di riduzione del canone di locazione, inusitata fino a pochi anni fa, è diventata oggi prassi diffusa per fare fronte alla grave crisi che attanaglia il mercato immobiliare, ivi compreso quello delle locazioni, sia  abitative che non. Già da qualche anno anche l'Agenzia delle Entrate si è espressa al riguardo fornendo dei chiarimenti, con la  Risoluzione n. 60/E del 28 giugno 2010, a seguito di un interpello presentato da un contribuente.
L'Agenzia ha stabilito che l'accordo intercorso tra il locatore ed il conduttore volto a ridurre il canone di locazione inizialmente pattuito non incorre nell'obbligo di essere necessariamente comunicato all'Amministrazione finanziaria, a differenza delle cessioni, delle proroghe e delle risoluzioni le quali, ai sensi dell'art. 17 del T.U.R., vanno registrate in termine fisso, anche se stipulate verbalmente, con il versamento dell'imposta (67,00 euro) entro 30 giorni dall'evento.
A tale conclusione sono giunti i tecnici dell'Agenzia rifacendosi all'orientamento dettato dalla Corte di Cassazione (Sezione III, sentenza n. 5576/2003: massimario) ove stabilisce che la sola variazione del canone non è indice di per sé di una novazione di un rapporto di locazione e del suo conseguente trattamento fiscale obbligatorio.
Unica eccezione, il caso in cui l'accordo sia formalizzato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.
L'obbligo della comunicazione è stato altresì escluso in quanto il disposto dell'art. 19 del T.U.R. impone di denunciare, entro 20 giorni dal loro verificarsi, solo quegli eventi "che diano luogo ad ulteriore liquidazione d'imposta" (quale sarebbe, ad esempio, l'opposto caso di aumento del canone di locazione).
Poiché l'accordo raggiunto va a determinare una diminuzione della base imponibile, sia ai fini dell'imposta di registro, sia ai fini delle imposte dirette, con conseguente corresponsione di un'imposta minore, diventa interesse delle parti dare data certa all'atto di fronte a terzi, mediante la sua registrazione, rispondendo così a quell'esigenza probatoria proprio nei confronti dell'Agenzia stessa.
Circa la quantificazione dell'imposta, premesso che l'ammontare della suddetta per una locazione non può essere inferiore alla misura fissa di euro 67,00 così come stabilito dal punto II) della nota posta in calce all'art. 5 della Tariffa allegata al T.U.R., l'Agenzia ha ritenuto che l'accordo di riduzione del canone non concretizzi un'ipotesi contrattuale autonoma, in quanto si riferisce ad un contratto di locazione in essere già registrato e per questo motivo la registrazione volontaria della scrittura andrà a scontare l'imposta in misura pari ad euro 67,00 con codice tributo 109T (NORMA ABROGATA DALL'ART 19 D.L. N. 133/2014 ENTRATO IN VIGORE il 12/09/2014)oltre all'imposta di bollo di euro 16,00, entrambi obbligatorie anche in regime di cedolare secca essendo la registrazione, come visto, effettuata su base volontaria, trovando applicazione, nella fattispecie, il già citato articolo 5. 
Si rammenta infine, per completezza di informazione, che per il pagamento dell'imposta e per la registrazione della scrittura privata dell'accordo si continueranno ad utilizzare il modello F23 ed il modello 69.


NOVITA' NORMATIVA

L'art 19 del Decreto Legge n. 133/2014 detto "Sblocca Itralia" ha introdotto l'esenzione dalle imposte di registro e di bollo per le scritture con cui le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere.









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4 commenti:

  1. è possibile effettuare una riduzione del canone per un tempo inferiore alla fine del contratto? cioè la riduzione può riferirsi a soli 2 anni invece dei 4 restanti, risalendo negli ultimi 2 anni al canone stabilito sul contratto? grazie gio

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    1. Sì è fattibile. Ricordarsi solo di inserire nella scrittura privata l'accordo che, a decorrere da una certa data, il canone di locazione sarà pari a quello versato in precedenza, chiarendo anche l'aspetto degli aumenti ISTAT, in caso il contratto non sia soggetto alla cedolare secca.

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  2. Salve, vi chiedo se sia possibile ai fini probatori verso terzi, al posto della registrazione volontaria presso l'AdE, far apporre sulla scrittura privata di riduzione del canone la data certa presso l'ufficio postale, servizio che ha costi decisamente inferiori. Avrebbe valore probatorio?
    Grazie mille.

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    1. Il timbro postale dà data certa al documento, in linea generale; tuttavia sarebbe da valutare prima il "peso" che si vuole dare alla data certa, In altre parole, potrebbe non bastare il timbro postale, per dare data certa alla scrittura, in caso di contenzioso proprio con l'Agenzia delle Entrate.

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