giovedì 3 aprile 2014

AGENTE IMMOBILIARE ED ANTIRICICLAGGIO


LE NORME ANTIRICICLAGGIO E GLI AGENTI IMMOBILIARI

Il Decreto Legislativo n. 231/2007 con il quale il nostro ordinamento ha recepito, dandone attuazione, la direttiva della Comunità Europea n. 2005/60/CE, ha introdotto, ormai da sette anni e senza che intervenissero sostanziali modifiche, numerosi adempimenti in materia di antiriciclaggio per gli agenti immobiliari (di cui alla legge 39/1989 e s.m.i.), come individuati dall'art. 14, comma 1, paragrafo f.
Le disposizioni contenute nella norma di legge sono state integrate, nel tempo, anche da alcuni chiarimenti forniti dal Ministero dell'Economia e delle Finanze.
Gli agenti immobiliari, nell'abituale esercizio della loro attività, sono tenuti ad osservare gli obblighi previsti dalla normativa antiriciclaggio, così come individuati dall'art. 17, tra i quali spicca l'adeguata verifica del cliente attraverso la sua identificazione e la dichiarazione resa e sottoscritta dal cliente stesso ai sensi dell'art.21.
Con riferimento all'obbligo di registrazione di cui all'art.36, gli agenti immobiliari possono alternativamente:
  • istituire il Registro della Clientela nel quale riportare i soli dati identificativi del cliente, oltre a conservare in apposito fascicolo la documentazione concernente l'operazione e tutte le informazioni relative a detta operazione;
  •  istituire (o mantenere per chi già lo ha fatto) l'Archivio Unico Informatico.

Inoltre, l'Agente Immobiliare deve:
  • conservare nel "Fascicolo del Cliente " la documentazione acquisita ai fini dell'assolvimento dell'obbligo di adeguata verifica della clientela, (copie documenti identità, copie procure , copie visure camerali, registro imprese, scritture private di natura negoziale, mezzi di pagamento e atti pubblici);
  • segnalare le operazioni sospette, tenendo sempre conto degli indicatori di anomalia ;
L'adeguata verifica della clientela consiste nella procedura di:
  • identificazione del cliente per verificarne l'identità sulla base di un valido documento;
  • identificazione dell'eventuale "titolare effettivo" dell'operazione occasionale e/o del rapporto continuativo sempre a mezzo della dichiarazione ai sensi articolo 21 che il cliente dovrà compilare per sé e anche per l'eventuale titolare effettivo, dichiarazione con la quale il cliente dovrà altresì precisare gli scopi e la natura dell'attività (operazione occasionale/rapporto continuativo o prestazione) che viene richiesta; 

ULTERIORI OBBLIGHI DELL'AGENTE IMMOBILIARE
  1. elaborare una Scheda di Valutazione del Rischio (in sede di identificazione del cliente) relativamente al cliente e alla sua attività concludendo con una valutazione soggettiva in riferimento alle indicazioni e prescrizioni di cui al Dlgs 231/2007, attribuendo una classe di rischio al cliente stesso;
  2. conservare la documentazione per 10 anni;
  3. avere la conoscenza diretta del cliente nel corso dell'attività di intermediazione e mantenere un controllo costante, sempre nell'ottica di valutare il potenziale rischio riciclaggio. Qualora l'agente immobiliare non possa, o non sia in grado di effettuare detta verifica deve astenersi dall'instaurare il rapporto continuativo o a proseguire nella operazione occasionale con il cliente e deve valutare se effettuare la segnalazione di possibile operazione sospetta agli organi competenti;
  4. obbligo, nello svolgimento della propria attività professionale, di illustrare la normativa antiriciclaggio in generale ed in particolare per quanto applicabile all'attività stessa alla clientela ,elencando in modo chiaro e comprensibile anche i divieti imposti quali, ad esempio, la non trasferibilità degli assegni per pagamenti vari di valore uguale o superiore a Euro 1.000,00 ovvero l'uso del contante per cifre uguali o superiori ad euro 1.000,00
Tutti gli obblighi e gli adempimenti previsti sussistono per un agente immobiliare nella attività di intermediazione immobiliare di permuta e compravendita di beni immobili, di attività di intermediazione nella cessione/affitto di aziende e nei contratti di locazione urbane /affitti per un valore pari o superiore ad euro 15.000,00.
Poiché il MEF non ha ancora dato una chiara indicazione in merito alla corretta interpretazione delle modalità di calcolo del valore della soglia minima nei contratti di locazione, in via del tutto prudenziale si suggerisce di tenere conto del valore del canone annuale e dell'importo dell'eventuale deposito cauzionale.
L'obbligo di dar corso a tutti gli adempimenti antiriciclaggio scatta al momento della conclusione del contratto (proposta accettata/preliminare o, in mancanza dello stesso, atto definitivo) e non già al momento del conferimento dell'incarico (salvo che con l'incarico si generi un rapporto continuativo) o della sottoscrizione della proposta: in questi ultimi due casi sarà sufficiente provvedere a redigere ed a farsi controfirmare dal cliente il Modello di adeguata verifica della clientela e la Scheda di Valutazione del Rischio.
Per riassumere, quando un cliente conferisce un incarico a vendere od a locare un immobile, ovvero quando sottoscrive una proposta d’acquisto/di conduzione in locazione (sempre per importi pari o superiori ad euro 15.000,00), è bene che l’agente immobiliare si attivi per:
  1. farsi rilasciare il consenso al trattamento dei dati, ovviamente previa informativa, ai sensi del Decreto Legislativo n. 196/2003 (Privacy);
  2. fare la copia di un documento valido del cliente e fargli sottoscrivere la scheda dell’adeguata verifica della clientela debitamente compilata;
  3. inserire i documenti di cui ai punti che precedono nel fascicolo inerente la pratica in corso;
  4. redigere la scheda di valutazione del rischio;
  5. se l’affare si concludeentro 30 giorni dalla conclusione dell'affareregistrare i dati dei clienti nell’Archivio unico informatico ovvero nel Registro della clientela, numerando il fascicolo dell’operazione di cui al punto che precede ed indicando tale numero nella registrazione dei dati.


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