domenica 22 febbraio 2015

AFFITTO A RISCATTO: IL NUOVO REGIME FISCALE


AFFITTO A RISCATTO: IL NUOVO REGIME FISCALE

 Sommario

1)      Premessa
2)      Caratteristiche del contratto
3)      Cedente che agisce in regime d’impresa
3a) Fase di godimento dell’immobile
3b) Esercizio del diritto di acquisto e trasferimento dell’immobile
3c) Mancato esercizio del diritto di acquisto
3d) Risoluzione per inadempimento
4)      Cedente che non agisce in regime d’impresa
4a) Fase di godimento dell’immobile
4b) Esercizio del diritto di acquisto e trasferimento dell’immobile
4c) Mancato esercizio del diritto di acquisto
4d) Risoluzione per inadempimento

 1) Premessa

L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare 19.2.2015 n. 4, esamina il regime fiscale diretto ed indiretto applicabile ai contratti di "godimento in funzione della successiva alienazione di immobili", ovvero i c.d. contratti di "rent to buy", recentemente disciplinati dal legislatore, con l'art. 23 del DL 133/2014.
Tale intervento è risultato necessario in quanto le norme fiscali finora applicabili prevedevano la tassazione della cessione al momento iniziale di sottoscrizione del contratto e non a quello ultimo di trasferimento del bene.
Con la circolare in oggetto invece, in estrema sintesi, si prevede la tassazione della componente locativa nell’esercizio di competenza ed il ricavo/plusvalenza al momento del rogito finale di trasferimento.

2) Caratteristiche del contratto


Il contratto di rent to buy è caratterizzato da tre elementi:
-          l'immediata concessione in godimento di un immobile verso il pagamento di canoni;
-          il diritto del conduttore di acquistare successivamente il bene;
-          l'imputazione di una quota dei canoni, nella misura indicata in contratto, al corrispettivo del trasferimento.
Tuttavia, come espressamente indicato nella relazione illustrativa all’art.23, la norma “è a maglie larghe per consentire all’autonomia privata di meglio modulare il contenuto del contratto in funzione delle specifiche esigenze e nell’ottica del miglior soddisfacimento degli interessi di entrambe le parti.”
Tale nuova formula contrattuale si applica con riferimento a tutte le tipologie di immobili, sia strumentali che abitativi.

Dal punto di vista pratico nel contratto di rent to buy occorre indicare:
-          la quota parte del canone periodico da imputare a corrispettivo per la vendita dell’immobile e, conseguentemente per differenza, la quota da imputare a canone di locazione;
-          la quota dei canoni imputata a corrispettivo che viene restituita in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto nei termini convenuti. Infatti in mancanza di specifico accordo, in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e fa propri, in via definitiva e per l’intero importo, a titolo di indennità, i canoni percepiti.

Pertanto, dal punto di vista fiscale, il contratto configura un negozio giuridico complesso caratterizzato da:
-          il godimento dell’immobile per i periodi antecedenti all’esercizio del diritto di acquisto, caratterizzato da un canone di locazione,
-          l’imputazione di una quota del canone quale acconto per la successiva compravendita,
-          l’esercizio del diritto di acquisto (o dell’eventuale mancato esercizio del diritto stesso) dell’immobile.
Occorre pertanto distinguere, nell'ambito del canone di locazione previsto dal contratto:
-          la quota configurante il corrispettivo per il godimento, da tassare come canone di locazione, sia dal punto di vista dell'IVA che dell'imposta di registro;
-          la quota configurante anticipo sul prezzo per la futura vendita, da tassare come acconto sulla cessione (sia dal punto di vista dell'IVA che dell'imposta di registro).

3) Cedente che agisce in regime di impresa


3a) Fase di godimento dell’immobile

Il cedente che agisce in regime di impresa, ai fini imposte dirette ed IRAP:
-          rileva i canoni di locazione per competenza
-          contabilizza gli acconti sul prezzo come debiti v/s il conduttore
-          rileva, nella successiva (o eventuale) fase di vendita, il ricavo.
Pertanto, ai fini IIDD ed IRAP:
-          nei periodi antecedenti all’esercizio del diritto di acquisto dell’immobile il concedente rileva il canone di locazione pro rata temporis sulla base delle regole proprie della natura dell’immobile (merce oppure patrimonio)
-          considera quali acconti, la parte di canone imputata al corrispettivo del trasferimento

Ai fini IVA/Registro:
-          la quota di canone versata per il godimento dell’immobile viene tassata come canone di locazione;
-          la quota di canone pagata a titolo di acconto prezzo è assoggettata alle norme previste, appunto, per gli acconti prezzo, in base alle regole proprie previste per gli immobili abitativi o strumentali.
In ogni caso non vi sono deroghe al periodo quinquennale dal termine della costruzione per l’applicazione dell’IVA.

Il contratto deve essere registrato nei 30 giorni dalla data di formazione dell’atto stesso con la precisazione che devono essere tassate autonomamente:
-          la concessione in godimento dell’immobile da parte del proprietario a fronte del pagamento di un corrispettivo. Tale componente deve essere tassata quale canone di locazione (IVA e/o registro a seconda delle fattispecie con imposta minima di € 67,00 se il contratto è stipulato per scrittura privata oppure € 200,00 se il contratto è redatto in forma pubblica). Inoltre, l’imposta può essere assolta sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto, ovvero sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno.
-          la quota del canone destinata, nella misura indicata nel contratto, ad acconti prezzo, per la vendita dell’immobile. A tal fine verrà corrisposta l’imposta in misura fissa di €200,00 se il corrispettivo è assoggettato ad IVA oppure l’imposta proporzionale del 3%. Non è chiaro se, in tale fattispecie l’imposta di registro proporzionale debba essere corrisposta, in sede di registrazione, sull’importo complessivo degli acconti pattuiti oppure sia da corrispondere contestualmente al singolo pagamento.

3b) Esercizio del diritto di acquisto e trasferimento dell’immobile

Al momento del trasferimento della proprietà il concedente, ai fini IIDD:
-          nel caso di immobili merce rileverà il ricavo, al lordo degli acconti
-          nel caso di immobili patrimoniali rileverà la plusvalenza/minusvalenza.

Ai fini IVA la base imponibile sarà data dal prezzo della cessione decurtato dei soli acconti sulla vendita pagati fino a quel momento dal conduttore e non anche dei canoni versati per il mero godimento. Il momento di effettuazione dell’operazione di compravendita immobiliare va individuato all’atto dell’esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore.

Le imposte di registro, ipotecarie e catastali si applicano al momento del dell’atto di trasferimento della proprietà sulla base del principio di alternatività IVA/Registro con le regole proprie dei trasferimenti di immobili abitativi e strumentali.

3c) Mancato esercizio del diritto di acquisto (art.23 co.1bis DL 133/2014).

Qualora il conduttore non eserciti il diritto di acquisto, il trasferimento di proprietà del bene non si perfeziona e per il concedente non emerge alcun ricavo o plusvalenza rilevante nella determinazione del reddito d’impresa, rilevando esclusivamente:
-          la quota dei canoni di locazione
-          l’eventuale quota dei canoni versati in acconto trattenuta dal concedente in base al contratto. Tale somma rileva come componente positivo di reddito sia ai fini IIDD che IRAP.

Dal punto di vista IVA, il mancato esercizio del diritto di acquisto dell'immobile, da parte del concedente, con conseguente restituzione della quota versata a titolo di acconto sul prezzo, comporta l'emissione di una nota di variazione a favore del conduttore per gli importi restituiti, a norma dell'art. 26 co. 2 del DPR 633/72.
La nota va emessa per l'ammontare complessivo versato dal conduttore: sia la parte restituita che la parte trattenuta, in quanto, in assenza della cessione, viene a mancare il presupposto IVA sugli acconti. Ma ove in contratto sia stato disposto che una quota dei canoni versati in acconto sia trattenuta dal concedente in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto, essa assume natura di corrispettivo per l'esercizio, a titolo oneroso, del diritto riconosciuto al conduttore e va soggetta ad IVA con aliquota ordinaria.

3d) Risoluzione per inadempimento (art. 23 co.5 DL 133/2014)

In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, il co.5 stabilisce che “lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata a corrispettivo, maggiorata degli interessi legali”.
In tal caso non emerge alcun ricavo o plusvalenza ma rilevano, quali interessi passivi, gli interessi legali corrisposti.
In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore il citato co.5 stabilisce che “il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità se non è stato diversamente convenuto nel contratto”.
In tal caso il concedente rileva, ai fini IIDD e IRAP, la quota di acconto versata durante la locazione dal conduttore e non restituita.

Ai fini IVA il concedente provvede, in caso di inadempimento del concedente, ai sensi dell’articolo 26, co.2 DPR 633/27, all’emissione di una nota di variazione a favore del conduttore per gli importi restituiti.
In caso di inadempimento del conduttore i canoni trattenuti perdono la natura di acconto sul prezzo di cessione per assumere quella di penalità per inadempimento del conduttore. Conseguentemente il concedente dovrà emettere una nota di variazione ex art.26 DPR 633/72 a rettifica del regime impositivo originariamente applicato a tali somme, per annotarle contestualmente come importi esclusi dal campo di applicazione IVA ex art.15 DPR 633/72.

4) Cedente che non agisce in regime di impresa


4a) Fase di godimento dell’immobile

Il cedente che non agisce in regime di impresa, ai fini imposte dirette:
-          rileva i canoni di locazione per competenza con l’abbattimento forfetario stabilito dall’art.37 co.4-bis TUIR. Ove ricorrano le condizioni il proprietario può esercitare l’opzione per il regime della “cedolare secca”.
-          rileva, nella successiva (o eventuale) fase di vendita, il ricavo.

Ai fini dell’imposta di Registro il contratto deve essere registrato nei 30 giorni dalla data di formazione dell’atto stesso con la precisazione che devono essere tassate autonomamente:
-          la concessione in godimento dell’immobile da parte del proprietario a fronte del pagamento di un corrispettivo. Tale componente deve essere tassata quale canone di locazione (imposta di registro proporzionale del 2%). Inoltre l’imposta può essere assolta sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto, ovvero sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno.
-          la quota del canone destinata, nella misura indicata nel contratto, ad acconti prezzo, per la vendita dell’immobile. A tal fine verrà corrisposta l’imposta proporzionale del 3% sull’importo complessivo degli acconti pattuiti. Non è chiaro, anche se la norma non lascia spazio a troppi dubbi, se, in tale fattispecie l’imposta di registro proporzionale debba essere corrisposta, in sede di registrazione, sull’importo complessivo degli acconti pattuiti oppure sia da corrispondere contestualmente al singolo pagamento.
Qualora l’imposta proporzionale di registro applicata in relazione al canone di locazione, unitamente all’imposta proporzionale di registro sull’acconto prezzo risulti complessivamente inferiore all’importo fisso di € 200,00 previsto per la registrazione degli atti pubblici, deve essere corrisposta l’imposta di registro nella misura di € 200,00

4b) Esercizio del diritto di acquisto e trasferimento dell’immobile

Al momento del trasferimento della proprietà il concedente, ai fini IIDD, verrà tassato in base alla disciplina dei redditi diversi ex art.67 co.1 let. b) TUIR (plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni).
Pertanto:
-          la plusvalenza verrà tassata solamente se l’atto di trasferimento della proprietà dell’immobile avviene entro il termine di 5 anni dall’acquisto o costruzione;
-          le quote di canone imputate a conto prezzo, sono assoggettate ad imposizione, unitamente a quanto eventualmente corrisposto a titolo di saldo, solamente in presenza della condizione di cui sopra.

Le imposte di registro, ipotecarie e catastali si applicano al momento del dell’atto di trasferimento della proprietà secondo le regole proprie dei trasferimenti di immobili.
In relazione alla base imponibile, l’imposta di registro deve essere calcolata sul valore dichiarato dalle parti (che deve tenere conto di tutti gli acconti percepiti), o se superiore, sul corrispettivo pattuito, fatta salva l’applicazione, ricorrendone le condizioni, del criterio del prezzo valore di cui all’art.1 co.497 L.23.12.2005 n.266.

L’imposta pagata sugli acconti prezzo in misura proporzionale:
-          può essere scomputata dall'imposta di registro proporzionale dovuta per il contratto di trasferimento dell'immobile (la cui base imponibile va, però, individuata nel valore del bene immobile, secondo le regole ordinarie di cui agli artt. 43 e 51 del DPR 131/86);
-          ove risulti superiore all'imposta di registro calcolata sul successivo contratto di compravendita, attribuisce al contribuente il diritto al rimborso della maggiore imposta proporzionale versata;
-          non può essere rimborsata, ove, successivamente, il conduttore non eserciti il diritto di acquisto dell'immobile oggetto di rent to buy.

4c) Mancato esercizio del diritto di acquisto (art.23 co.1bis DL 133/2014).

Qualora il conduttore non eserciti il diritto di acquisto, il trasferimento di proprietà del bene non si perfeziona e per il concedente non emerge alcuna plusvalenza rilevando esclusivamente:
-          la quota dei canoni di locazione
-          l’eventuale quota dei canoni versati in acconto trattenuta dal concedente in base al contratto. Tale somma costituirà un reddito diverso, derivante dall’assunzione di obblighi di permettere ai sensi dell’art.67 co.1 let. l) del TUIR, imponibile per l’intero importo trattenuto. Tale importo, in sostanza, remunera il proprietario per il diritto di acquisto concesso al conduttore in sede di stipula del contratto, ancorchè il diritto a percepire tale remunerazione sia condizionato al mancato esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore.

In tal caso non si da luogo alla restituzione dell’imposta di registro corrisposta nella misura del 3 per cento, applicata in relazione alla quota di canone assimilata ad acconti prezzo, anche nel caso in cui concedente proceda alla restituzione di tali somme al conduttore.

4d) Risoluzione per inadempimento (art. 23 co.5 DL 133/2014)

In caso di risoluzione per inadempimento del concedente non emerge alcuna plusvalenza tassata.
In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore l’eventuale quota dei canoni versati in acconto trattenuta dal concedente in base al contratto costituirà un reddito diverso, derivante dall’assunzione di obblighi di permettere ai sensi dell’art.67 co.1 let. l) del TUIR, imponibile per l’intero importo trattenuto.

In tal caso non si da luogo alla restituzione dell’imposta di registro corrisposta nella misura del 3 per cento, applicata in relazione alla quota di canone assimilata ad acconti prezzo, anche nel caso in cui concedente proceda alla restituzione di tali somme al conduttore.

Dott. Stefano Spina
Commercialista in Torino





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lunedì 16 febbraio 2015

TORINO FACILE: COME SI UTILIZZA



TORINO FACILE

Il sito di Torino Facile mette a disposizione dei cittadini e dei professionisti un utile strumento di accesso ai servizi telematici offerti dal Comune di Torino.
Per potere usufruire degli stessi, è necessario REGISTRARSI attraverso un facile oltreché gratuito iter telematico che richiede unicamente:
  1. il possesso di una carta d'identità in corso di validità
  2. il codice fiscale
  3. una casella di posta elettronica personale.

Effettuata la registrazione si riceverà presso la propria abitazione la carta di Torino Facile su cui sono riportate la vostra User ID, la Password e un ulteriore codice di sicurezza (Cip).
Tra le varie opzioni di utilizzo, una in particolare incontra il gradimento degli operatori del settore immobiliare, denominata EdificaTO, che serve per effettuare ricerche e consultazioni delle pratiche di Edilizia Privata.
In particolare, il servizio permette di:
  • ricercare i dati essenziali delle pratiche edilizie, con possibilità di prenotare le consultazioni delle pratiche cartacee
  • visualizzare con modalità telematica le pratiche digitalizzate in formato elettronico e di eseguire il pagamento dei diritti dovuti per la visura.
Effettuato l'accesso con le proprie User ID e password e cliccato su "Ricerca", comparirà la seguente SCHERMATA. Inserendo semplicemente il nome della via e il numero civico di un immobile di Torino sarà possibile verificare la documentazione in possesso dell'archivio comunale. La ricerca potrà essere effettuata selezionando una o più tra le voci presenti, tra cui:
  • Permesso di costruire
  • Agibilità
  • Lavori ex art. 26 L. 47/85
  • Verande
  • Condoni
  • CIL
  • Permessi di costruire convenzionati
Ad un primo accesso, completamente gratuito, potrà seguire, se voluto e a pagamento, la visione dei documenti richiesti con la possibilità di scaricarli direttamente sul proprio PC nonché la prenotazione per consultare in formato cartaceo gli elaborati planimetrici presso lo Sportello dell'edilizia in piazza San Giovanni 5 a Torino (fronte Duomo).



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giovedì 5 febbraio 2015

RAVVEDIMENTO OPEROSO 2015



LEGGE DI STABILITA' 2015: IL RAVVEDIMENTO OPEROSO

La Legge di Stabilità 2015 (L. n. 190/2014) ha riformato profondamente l'istituto del ravvedimento operoso; i commi 637 e seguenti dell'articolo 1 hanno modificato l'art. 13 del D. Lgs. n. 472/97 prevedendo che, a partire dal 01 gennaio 2015 i contribuenti possano sanare i mancati versamenti fiscali, senza limiti di tempo, con sanzioni sempre ridotte rispetto a quelle minime fissate dalle singole norme.
A seguito della riforma, le uniche cause che impediscono al contribuente di utilizzare il ravvedimento operoso sono la notifica di un atto di liquidazione o di un avviso di accertamento.
Questo vuol dire che, anche in presenza di un Processo verbale di accertamento (Pvc), a seguito di un'ispezione e verifica da parte del Fisco, si potrà ancora usufruire del ravvedimento operoso per sanare la propria posizione.
In sintesi, dal 2015 le nuove sanzioni ridotte per il ravvedimento operoso sono le seguenti:
  • Entro 14 giorni dal termine previsto per il versamento: 0,20% giornaliero
  • Entro 30 giorni dal termine previsto per il versamento: 1/10 del minimo (3,00% in caso di omessi versamenti)
  • Entro 90 giorni dal termine previsto per il versamento: 1/9 del minimo (3,33% in caso di omessi versamenti)
  • Entro 1 anno dal termine previsto per il versamento: 1/8 del minimo (3,75% in caso di omessi versamenti)
  • Entro 2 anni dal termine previsto per il versamento: 1/7 del minimo (4,28% in caso di omessi versamenti)
  • Oltre 2 anni dal termine previsto per il versamento: 1/6 del minimo (5,00% in caso di omessi versamenti)
  • Dopo la constatazione della violazione nel Pvc: 1/5 del minimo (6,00% in caso di omessi versamenti)
Esempio di sanzione per omesso versamento:
Importo non versato: euro 100,00
Sanzione 30% = euro 30,00
Ravvedimento operoso entro 2 anni dal termine previsto: 1/7 del minimo
Euro 30,00 : 7 = Euro 4,28.

Occorre tenere presente che le ultime tre ipotesi si applicano esclusivamente ai tributi amministrati dall'Agenzia delle Entrate (imposte dirette, IVA, ritenute, imposta di registro, ecc...) e non ai tributi locali quali IMU o TASI.
Alla luce di quanto sopra, la sanzione piena, del 30%, in caso di omessi versamenti, resta applicabile esclusivamente nel caso in cui il Fisco intervenga attraverso la comunicazione di un accertamento.
Infine, è bene qui ricordare che gli errori, le omissioni e i versamenti carenti possono essere regolarizzati eseguendo spontaneamente il pagamento:
  1. dell’imposta dovuta 
  2. degli interessi, calcolati al tasso legale annuo dal giorno in cui il versamento avrebbe dovuto essere effettuato a quello in cui viene effettivamente eseguito 
  3. della sanzione in misura ridotta.


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