LA TASSAZIONE DELLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE


LA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE E L’UFFICIO DEL REGISTRO

All’atto di acquisto di un fabbricato si applicano, sulla base del principio dell’alternanza, l’IVA o l’imposta di registro, oltre alle imposte ipotecaria e catastale.
Dal 01/07/10 è obbligatorio indicare in atto, oltre ai dati catastali, anche il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, unitamente alla dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da una attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. In sede di atto pubblico, le parti sono tenute ad indicare le modalità di pagamento del corrispettivo e se ci si è avvalsi di un mediatore immobiliare professionale con il relativo costo.
Prima della stipula degli atti il notaio è tenuto ad individuare gli intestatari catastali e verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari .
Le imposte dovute sono versate dal notaio rogante al momento della registrazione dell’atto.
Esclusivamente per le vendite di immobili ad uso abitativo (e relative pertinenze), soggette ad imposta di registro, effettuate tra persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, la base imponibile può essere costituita dal valore catastale dell’immobile, anziché dal corrispettivo pagato (sistema prezzo-valore, in vigore dal 01/01/06).
L’occultamento anche parziale del corrispettivo comporta le seguenti sanzioni:
  1. Le imposte saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito e non sul valore catastale rivalutato.
  2. Verrà applicata una sanzione dal 50% al 100% calcolata sulla differenza tra l’imposta dovuta e quella già versata.
Il sistema del “prezzo-valore” comporta anche l’obbligo per il notaio di ridurre i suoi compensi del 30%, in quanto i suddetti sarebbero molto elevati, in quanto verrebbero calcolati sull’importo effettivamente corrisposto e non sul valore catastale rivalutato, ovviamente più basso.
Il valore catastale si determina moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per i diversi coefficienti, in funzione della tipologia dell’immobile:
  • 110 per la prima casa (con l'esclusione degli A/1, A/8 e A/9) e relative pertinenze (C/2, C/6, C/7) - tot. 115,5.
  • 120 per le seconde case e, in generale per il gruppo A e C (esclusi A/10 e C/1) – tot. 126,0.
  • 140 per i fabbricati del gruppo B – tot. 147,0.
  • 60 per gli A/10 e per il gruppo D – tot. 63,0
  • 40,8 per i C/1 ed il gruppo D – tot. 42,84.
Per i terreni agricoli, non pertinenziali ad un fabbricato, la vendita sconterà le seguenti imposte, da calcolarsi sul valore della cessione dichiarato in atto: imposta di registro 15%; imposta ipotecaria 50 euro; imposta catastale 50 euro (minimo euro 1.000).
In caso di vendita soggetta ad IVA, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato in atto e sconterà l'IVA al 4% se "prima casa", ovvero al 10% negli altri casi.
Le agevolazioni fiscali si possono ugualmente applicare per l'acquisto delle pertinenze, anche nella fattispecie di atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle tre seguenti categorie catastali:
  1. C/2 (cantina o soffitta);
  2. C/6 (autorimessa);
  3. C/7 (tettoia).
Requisiti oggettivi per fruire del beneficio fiscale sono:
  • l'abitazione non deve essere accatastata come A/1, A/8 o A/9, se la vendita è soggetta ad imposta di registro; qualora la vendita sia soggetta ad IVA, si continua a fare riferimento alle caratteristiche di lusso indicate dal D.M. 02/08/69;
  • l'immobile dev'essere ubicato nel Comune in cui l'acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula dell'atto pubblico o nel Comune in cui l'acquirente svolge la propria attività, ovvero, se trasferito all'estero per lavoro, in cui ha sede il datore di lavoro.
In sede di rogito notarile, l'acquirente deve inoltre dichiarare:
  1. di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;
  2. di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa;
  3. di impegnarsi a stabilire la residenza entro diciotto mesi nel Comune dove è situato l'immobile oggetto dell'acquisto, qualora già non vi risieda.
Casi di decadenza dal beneficio fiscale della prima casa:
a) le dichiarazioni dell'acquirente contenute nell'atto d'acquisto sono false;
b) l'acquirente non trasferisce la residenza nel Comune ove è situato l'immobile entro 18 mesi dal rogito notarile;
c) l'acquirente vende o dona l'abitazione prima dei 5 anni dall'acquisto, senza che proceda, entro un anno dall'alienazione, al riacquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

La decadenza dal beneficio fiscale comporta il recupero della differenza d'imposta non versata e degli interessi sulla differenza, nonchè l'applicazione di una sanzione pari al 30% dell'imposta stessa.







TABELLE RIASSUNTIVE IMPOSTE 2016


Per completare il quadro, bisogna aggiungere che l’imposta di registro proporzionale non può comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro (art. 10 comma 2 D.Lgs. n. 23/2011) e che i trasferimenti assoggettati a tale imposta sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

Credito d'imposta
E' previsto un credito d'imposta per chi abbia ceduto la propria abitazione, acquistata con il beneficio fiscale della prima casa, al fine dell'imposta di registro e/o dell'IVA ed entro un anno dalla vendita riacquista un'altra abitazione non di lusso, che costituisca la nuova prima casa. L'ammontare del credito d'imposta è pari alla somma a suo tempo versata a titolo di imposta del registro o di IVA e non potrà essere superiore all'imposta dovuta in relazione al secondo acquisto.


Casi di Plusvalenza
Qualora si venda il proprio immobile acquistato o costruito da non più di cinque anni, la differenza positiva tra il corrispettivo incassato ed il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato del costo del bene stesso (es: costo del terreno aumentato del costo della costruzione), sarà soggetta a tassazione ordinaria ai fini Irpef. In alternativa, è prevista la possibilità per il cedente di chiedere all'atto di vendita, con dichiarazione resa al notaio, che sulla plusvalenza sia applicata l'imposta sostitutiva del 20%, versando in sede di rogito quanto dovuto.
Sono esenti dalla tassazione della plusvalenza:
1) gli immobili pervenuti in successione;
2) gli immobili ricevuti in donazione se il donante ha acquistato o costruito il suddetto da oltre cinque anni;
3) gli immobili urbani che, per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto e la vendita, sono stati adibiti ad abitazione principale del proprietario o dei suoi familiari.

La registrazione del preliminare
Il preliminare di compravendita immobiliare deve essere presentato per la registrazione entro 20 giorni dalla data della stipula. Il pagamento di quanto dovuto avviene utilizzando il modello F23, reperibile on line (modello F23) o presso lo sportello di tutti gli Istituti di Credito. L'importo può essere liquidato per contanti o con disposizione di addebito sul proprio conto corrente. La ricevuta del modello F23 verrà allegata al modello 69 da presentare allo sportello dell'Ufficio del Registro (Per approfondire clicca QUI). 
Sul modello F23 è obbligatorio inserire il codice dell'Ufficio presso cui si intenderà presentare il contratto per la registrazione; dal 19/07/2010 sono cambiati i codici degli uffici. Quelli della Provincia di Torino sono i seguenti:
TTKUufficio territoriale di TORINO 119/07/2010
TTKUufficio territoriale di TORINO 1 - SPORTELLO AA.GG19/07/2010
TTKUufficio territoriale di TORINO 1 - SPORTELLO SAT19/07/2010
TTMUufficio territoriale di TORINO 319/07/2010
TSQUufficio territoriale di CHIERI19/07/2010
TS5Uufficio territoriale di MONCALIERI19/07/2010
TTBUufficio territoriale di PINEROLO19/07/2010
TTLUufficio territoriale di TORINO 219/07/2010
TTQUufficio territoriale di TORINO 419/07/2010
TSUUufficio territoriale di CIRIE'19/07/2010
TTDUufficio territoriale di RIVOLI19/07/2010
TTDUufficio territoriale di RIVOLI - SPORTELLO DI AVIGLIANA19/07/2010
TSTUufficio territoriale di CHIVASSO19/07/2010
TSZUufficio territoriale di COURGNE'19/07/2010
TS4Uufficio territoriale di IVREA19/07/2010
TTCUufficio territoriale di RIVAROLO CANAVESE19/07/2010
TTJUufficio territoriale di SUSA
Elenco completo degli Uffici presenti su tutto il Territorio nazionale

Le principali voci di costo di registrazione di un preliminare di compravendita immobiliare sono costituite dalla tassa fissa di euro 200 (104T), dalla tassa sulla caparra (0,5%) o sull'acconto prezzo (3,0%), queste ultime versate utilizzando il codice 109T. Gli allegati alla scrittura sconteranno una marca da bollo da euro 1,0 per ciascun documento riportante un'immagine (es: planimetria, estratto di mappa, ecc...) e di una marca da bollo da euro 16,00 per i documenti allegati scritti (es: visura ipotecaria, visura catastale, capitolato d'appalto, ecc...). 
La causale da inserire per la registrazione del preliminare è RP.
La normativa impone che la marca da bollo debba riportare la data della stipula del preliminare, ovvero una data precedente. La marca da bollo potrà essere scontata in modo "virtuale", pagandola con l'F23 (codice 456T), ovvero apposta direttamente sulle copie del contratto. Qualora la data della marca o del pagamento effettuato tramite F23 fosse successivo alla sottoscrizione del preliminare, si dovrà versare una sanzione pari al 10% dell'importo complessivo delle marche da bollo apposte. Tale sanzione potrà essere pagata tramite F23 (codice 675T) ovvero apponendo sempre sul contratto le marche costituenti la sanzione.
Ai fini dell'imposta di bollo, si ricorda che è dovuta una marca da bollo da euro 16,00 per ogni quattro facciate e, comunque, ogni cento righe.  

Principali codici dell'Agenzia delle Entrate
104T            Contratto preliminare
109T            Tassazione su caparra e/o su acconto
456T            Marche da bollo
675T            Sanzione su marche da bollo
671T            Sanzione pecuniaria imposta di registro


I diritti di segreteria per la registrazione delle scritture private di compravendita immobiliare sono stati aboliti dalla Risoluzione 24E dell'Agenzia delle Entrate: INFOCENTOCASE: LA RISOLUZIONE 24E


Per un approfondimento sul regime IVA delle cessioni dei fabbricati cliccare QUI


Circolare Agenzia delle Entrate 18/E 2013

Glossario delle definizioni Tecniche a cura dell'OMI

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