lunedì 13 luglio 2020

I CONTRATTI PER GLI IMMOBILI IN COSTRUZIONE



GLI OBBLIGHI DI STIPULA DEL PRELIMINARE DAL NOTAIO
ED IL CONCETTO DI “IMMOBILE DA COSTRUIRE”

Come noto, la riforma del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza di cui al D.Lgs. 14/2019 ha introdotto alcune novità anche per l’acquisto da impresa costruttrice di immobili in costruzione, andando infatti ad apportare modifiche agli artt. 3-4-5-6 del D.Lgs. 122/2005 in materia di tutela patrimoniale degli acquirenti di immobili da costruire.
Fra l’altro, è stato introdotto l’intervento obbligatorio del Notaio al momento della stipula del contratto preliminare: infatti, i contratti preliminari aventi ad oggetto immobili da costruire dovranno essere obbligatoriamente stipulati davanti ad un Notaio nella forma di atto pubblico ovvero della scrittura privata autenticata. E’ stato altresì previsto che, qualora il contratto sia stipulato in qualsiasi altra forma e quindi senza l’intervento del Notaio, la sanzione prevista sia la nullità del contratto.
A ciò si va aggiungere l’ulteriore obbligo, di cui il Notaio da un certo punto di vista si fa “garante”, di indicare nel contratto preliminare gli estremi della fideiussione, nonché l’attestazione di conformità della fideiussione al modello “tipo” previsto da apposito Decreto ministeriale.
Il preliminare così stipulato (atto pubblico/scrittura autenticata) a maggior tutela dell’acquirente, è soggetto a trascrizione, introducendo quindi una forma di prenotazione dell’acquisto dell’immobile opponibile ai terzi, in forza degli effetti “prenotativi” previsti dall’art.2645-bis C.c.
Ma di cosa si tratta, quando si parla di un immobile da costruire?
Or bene, il primo elemento a cui si deve far riferimento è l’Art. 1) lettera d) del D.Lgs.122/2005, secondo cui si intendono “immobili da costruire” quelli immobili “per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire (11) e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità”.
Tuttavia tale definizione sin da subito non è apparsa esaustiva ed ha infatti ingenerato dubbi interpretativi.
L’obbiettivo della normativa a tutela degli acquirenti di un immobile cd. “in costruzione” era quello di fornire maggiori garanzie a chi volesse impegnarsi all’acquisto quando esso fosse ancora in una fase “in evoluzione” al momento della stipula del contratto preliminare: si tratta cioè di un immobile facente parte di un fabbricato interessato da una attività costruttiva ad opera dell’impresa costruttrice/venditrice che non è ancora completata ed anzi proseguirà ben dopo la stipula del preliminare avente ad oggetto la singola unità immobiliare. Un fabbricato che viene descritto nel contratto con specifiche caratteristiche (tipologia, impianti, materiali, finiture, ecc.) di cui si è tenuto conto per la determinazione del prezzo, ma la cui costruzione richiede ancora l’esecuzione di interventi edificatori da parte del venditore/costruttore: in sostanza, l’immobile è “venduto sulla carta”.
A ben vedere, la normativa di cui al D.Lgs.122/05 non si applica invece nei casi in cui oggetto della compravendita sia un immobile ancora da costruire ma che è “trattato” e quindi dedotto in contratto nello stato in cui si trova e senza esser tenuto il venditore ad ultimarlo: è il caso, per esempio, di una struttura venduta “al grezzo” della quale sia stata eseguita solo la  costruzione della prima soletta e di cui si pattuisce la vendita nello stato in cui in quel momento si trova, con prezzo ragguagliato al valore della sola parte edificata e senza che il venditore assuma alcun obbligo di completamento dell’edificio.
Alla luce della sopra citata definizione riportata nell’Art.1 D.Lgs.122/05 possono essere considerati “immobili da costruire” gli immobili il cui stadio costruttivo risulti essere successivo alla richiesta del permesso di costruire (rientrando anche in questo caso l’avvenuta presentazione della D.i.a. alle condizioni dell’Art.. 22 terzo comma D.P.R. 380/2001) ma comunque antecedente al completamento delle opere ed alla presentazione della richiesta di rilascio del certificato di agibilità.
Sono conseguentemente esclusi dalla disciplina di tutela:
-  gli edifici di cui non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o altro titolo/pratica abilitativi presso i competenti Uffici Comunali;
- gli edifici per i quali sia già stato richiesto il rilascio della certificazione di agibilità.
Si rammenta inoltre che per ”immobile da costruire” il legislatore non si limita ad intendere i soli edifici da costruire “ex novo” su terreno prima non edificato, bensì fa rientrare anche i casi in cui la “ristrutturazione edilizia” di un edificio preesistente sia drastica e radicale.
Si deve però trattare di interventi di ristrutturazione rientranti nella disciplina degli artt. 3 primo comma lett. d) e 10 primo comma lett. c) del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico in materia edilizia) e cioè di interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere” e che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso da quello precedente e che comportino aumento di unità, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero se in zona A mutamento della destinazione d'uso”.
Deve trattarsi, in particolare, di interventi complessi, incidenti sugli elementi tipologici, strutturali e formali del fabbricato, tali da determinare una vera e propria “trasformazione” dell’edificio preesistente, in relazione alla quale, una volta ultimata la radicale ristrutturazione, sarà necessario il rilascio di nuova certificazione di agibilità (ai sensi art. 1 D.Lgs.122/05).
Restano quindi esclusi i casi di ristrutturazione di lieve entità, in cui non si modificano gli elementi strutturali o la destinazione d’uso del fabbricato, né si aumentano o comunque si modificano le unità, limitandosi esclusivamente alla modifica della distribuzione interna delle singole unità immobiliari, con spostamento soltanto dei muri interni (cd. tramezzi) e la variazione degli spazi interni e delle finiture, senza modifiche di volumi, di sagoma, di prospetto.
Avv. Federico Cappa
Avvocato in Torino




lunedì 29 giugno 2020

PROROGA VERSAMENTO IMPOSTE DIRETTE



LA PROROGA DEL VERSAMENTO DELLE IMPOSTE DIRETTE

Con il DPCM 27.6.2020 (in Gazzetta Ufficiale il 29.6.2020), il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha prorogato dal 30.6.2020 al 20.7.2020 il termine di versamento:
·     del saldo 2019 e del primo acconto 2020 ai fini delle imposte sui redditi e dell’IVA;
·     per i contribuenti interessati dall’applicazione degli indici sintetici di affidabilità fiscale (ISA), compresi quelli aderenti al regime forfetario.

Il rinvio del termine di versamento, senza corresponsione di interessi, è stato deciso per tener conto dell’impatto dell’emergenza da COVID-19 sull’operatività dei contribuenti di minori dimen­sio­ni e, conseguentemente, sull’operatività dei loro intermediari.

La proroga riguarda anche il versamento con la maggiorazione dello 0,4% il cui termine è stato differito dal 30.7.2020 al 20.8.2020.

La proroga si applica ai soggetti che ri­spettano entrambe le seguenti condizioni:
·     esercitano attività economiche per le quali sono stati approvati gli indici sintetici di affidabilità fiscale (ISA), di cui all’art. 9-bis del DL 50/2017;
·     dichiarano ricavi o compensi di ammontare non superiore al limite stabilito, per ciascun indice, dal relativo decreto di approvazione del Ministro dell’Economia e delle Finanze (pari a 5.164.569,00 euro).
La proroga riguarda anche i contribuenti che:
·     applicano il regime di vantaggio per l’imprenditoria giovanile e lavoratori in mo­bi­li­tà di cui all’art. 27 co. 1 e 2 del DL 98/2011 (c.d. “contribuenti minimi”);
·     determinano il reddito con altre tipologie di criteri forfetari;
·     dichiarano altre cause di esclusione dagli ISA,
·     partecipano a società, associazioni e imprese che presentano i suddetti requisiti;
·     devono dichiarare redditi “per trasparenza”, ai sensi degli artt. 5, 115 e 116 del TUIR.










mercoledì 24 giugno 2020

LA LEGGE REGIONALE PIEMONTE N. 13 DEL 29/05/2020



LEGGE REGIONE PIEMONTE N. 13/2020: PRIME CONSIDERAZIONI

Dal 29/05/2020 è in vigore la Legge della Regione Piemonte N. 13 DEL 29/05/2020 che, all’art. 78, va a definire quelle che vengono considerate le “tolleranze esecutive” e le “tolleranze costruttive”, che potrebbero cambiare in modo considerevole il meccanismo delle regolarizzazioni e delle sanatorie attualmente in vigore.
Al comma 1 viene ripreso quello che è già riportato nel T.U. dell’Edilizia e cioè che tutto quello che rimane entro il 2% di tolleranza rispetto a quanto dichiarato non costituisce una violazione.
Dal comma 2 si iniziano a trovare le prime novità: vengono introdotte le cosiddette “tolleranze esecutive” tra cui: irregolarità geometriche e dimensionali di modesta entità, diversa collocazione di impianti e opere interne, queste ultime devono però essere state eseguite in passato durante l’esecuzione dei titolo abilitativi precedenti, non devono costituire violazione della disciplina dell’attività edilizia e non devono pregiudicare l’agibilità dell’immobile;
Al comma 3 viene riportato un esempio di queste tolleranze, tra cui si segnalano in evidenza: le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni, una difforme ubicazione delle aperture interne e tutte le opere che rientrano nel concetto di manutenzione ordinaria.
Al comma 4 vengono definite le “tolleranze costruttive” ovvero quelle difformità realizzate in passato durante l’esecuzione dei lavori, a cui sia seguita una certificazione di conformità edilizia e di agibilità, che l’amministrazione abbia espressamente accertato e che non abbia contestato come abuso edilizio o rilevante ai fini dell’agibilità.
Al comma 5 si dice che, quelle di cui sopra, non costituendo una violazione edilizia, devono essere comunicate dal tecnico negli elaborati progettuali di nuovi interventi o attraverso adeguati atti di aggiornamento della relativa condizione dell’immobile.
Questa nuova impostazione, come prevedibile, farà sorgere dei problemi di natura interpretativa che dovranno essere chiariti.
In particolare, alcuni casi specifici che dovranno essere correttamente interpretatiti sono:
  • La difformità interna con modifiche che si sarebbe dovuta regolarizzare con CILA in sanatoria, probabilmente, se si tratta solo di una porta interna spostata (vd c. 3), non necessità più di CILA in sanatoria, ma se la difformità è di un muro completamente spostato, o che è stato demolito/costruito, visto che costituisce violazione dell’attività edilizia (vd c. 2), il tecnico come si dovrà comportare?
  • Le difformità esterne che presuppongono assenza/presenza di aperture non dovrebbero rientrare in queste tolleranze, mentre una diversa posizione delle stesse sì?
  • Le difformità esterne che vadano a variare i parametri edilizi (volume e superficie coperta) in aumento non dovrebbero rientrare nella nuova normativa mentre sussiste il dubbio nel caso in cui detti volumi siano inferiori, purché i suddetti non abbiano comportato una modifica dei prospetti esterni.
  • Qualora venga rilevata una difformità di lieve entità, che richiederebbe una CILA in sanatoria, se si esegue l’aggiornamento catastale, in caso di vendita, il notaio rogante andrà a dichiarare che lo stato di fatto è conforme alla planimetria catastale ma non alle pratiche comunali?

Questi come altri aspetti attendono di essere correttamente declinati nell’attività non solo dei tecnici ma anche di chi avrà la commercializzazione dell’immobile interessato al fine di consigliare per il meglio la propria clientela.





lunedì 8 giugno 2020

LE DISPOSIZIONI ATTUATIVE DEL CREDITO D'IMPOSTA SULLE LOCAZIONI



LE DISPOSIZIONI ATTUATIVE DEL CREDITO D’IMPOSTA SULLE LOCAZIONI


L’art.28 del DL 19.5.2020 n.34 ha esteso il credito d’imposta per i canoni di locazione degli immobili non abitativi, già previsto per determinate categorie e limitatamente al mese di marzo 2020 dall’art.65 DL 18/2020, ampliando le categorie che possono accedervi ricomprendendo i mesi di aprile e maggio 2020.
L’Agenzia delle Entrate in data 6.6.2020, con la circolare n. 14 e la risoluzione n. 32, ha fornito le prime indicazioni e istituito il codice tributo da utilizzare per la compensazione.

L’art. 65 del dl 17.3.2020 n.18, convertito con modificazioni dalla L.24.4.2020 n.27, ha previsto, per gli esercenti attività d’impresa, un credito d’imposta nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1.
Il credito di imposta non si applica:
·         ai contratti di locazione di immobili rientranti nelle altre categorie catastali anche se aventi destinazione commerciale, come ad esempio la categoria D/8 (circ. 3.4.2020 n.8 § 3.2),
·         alle attività rimaste aperte ai sensi dell’art.1 DM 11.3.2020 (attività di vendita di generi alimentari e di prima necessità di cui all’allegato 1 al DM 11.3.2020 e servizi alla persona di cui all’allegato 2 al DM 11.3.2020),
·         agli esercenti arti e professioni,
·         ai contratti di affitto di azienda.
Il credito d’imposta matura a seguito dell’avvenuto pagamento del canone al locatore (circ. 3.4.2020 n.8 § 3.1) ed è utilizzabile esclusivamente in compensazione, a partire dal 25.3.2020, con il codice tributo 6914 da utilizzare nella sezione erario.
Il credito d’imposta non concorre alla formazione del reddito ai fini delle imposte sui redditi ed IRAP.

Nella nuova versione, il credito d’imposta:
       spetta per i mesi di marzo, aprile e maggio 2020,
       può essere richiesto dai soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professione con ricavi o compensi non superiore a 5 milioni di euro nel periodo di imposta precedente a quello in corso alla data del 19.5.2020 (pertanto l’anno 2019 per i soggetti solari).
La circolare 14/2020 precisa che rientrano nell’agevolazione anche i soggetti regime forfetario (L.190/2014) egli imprenditori e le imprese agricole e gli imprenditori occasionali.
       si riferisce al canone di locazione, di leasing o di concessione dell’immobile, di tutti gli immobili ad uso non abitativo.
In riferimento ai contratti di leasing, la circolare 14/2020 precisa che il credito d’imposta spetta esclusivamente per i contratti di leasing operativi (o di godimento) e non per quelli finanziari (o traslativi) ove il conduttore sostiene i rischi relativi al bene risultando di fatto assimilati ai contratti di compravendita con annesso finanziamento.
       è pari al 60% del canone mensile, effettivamente pagato nel periodo d’imposta 2020.
Nel caso in cui le spese condominiali siano state pattuite come voce unitaria all’interno del canone di locazione e tale circostanza risulti dal contratto, anche queste ultime possono concorrere alla determinazione dell’importo sul quale calcolare il credito d’imposta.
       non è collegato all’esercizio di una specifica attività per cui spetta anche per le attività che sono rimaste aperte.
       il credito non è cumulabile con il credito di cui all’art. 65 DL 18/2020.

Gli immobili oggetto di locazione devono essere destinati allo svolgimento effettivo delle attività industriali, commerciali, artigianali, agricole e di interesse turistico a prescindere dalla loro categoria catastale.
Il credito d’imposta spetta anche per gli immobili destinati promiscuamente all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo a condizione che il contribuente non disponga nel medesimo comune di altro immobile adibito esclusivamente a tale attività.

Il credito d’imposta spetta inoltre:

  •   per i contratti di servizi a prestazioni complesse e di affitto d’azienda purché comprensivi di almeno un immobile non abitativo. In tal caso il credito d’imposta è pari al 30% del canone complessivo.Tra i contratti di servizi a prestazioni complesse rientrano quelli che hanno ad oggetto i villaggi turistici, i centri sportivi, le gallerie commerciali e quelli di coworking.
  • per le strutture alberghiere ed agrituristiche, anche stagionali, indipendentemente dal volume d’affari del precedente anno. Le attività per le quali non occorre fare la verifica della diminuzione dei ricavi sono quelle riconducibili alla sezione 55 dei codici ATECO.
  • agli enti non commerciali, compresi quelli del terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti in riferimento al canone dell’immobile destinato allo svolgimento dell’attività istituzionale. L’eventuale svolgimento di attività commerciale in maniera non prevalente rispetto a quella istituzionale non pregiudica la fruizione del credito d’imposta anche in relazione a quest’ultima attiività.


Il credito d’imposta è commisurato all’importo versato nel periodo d’imposta 2020 (e quindi pagato entro il 31.12.2020) con riferimento a ciascun mese e per i conduttori esercenti attività economica il credito spetta a condizione che, nel mese di riferimento per il quale viene utilizzato, ci sia stata una diminuzione di fatturato di almeno il 50% rispetto allo stesso mese dell’anno precedente.
Ai fini della verifica del fatturato occorre fare riferimento alle operazioni effettuate nei singoli mesi e non a quelle registrate o per le quali l’IVA è divenuta esigibile.

Per le strutture turistico-ricettive con attività solo stagionale il credito d’imposta spetta con riferimento a ciascuno dei mesi di aprile, maggio e giugno.

La fruizione del credito d’imposta è sospesa alla data del pagamento del canone ed è parametrata all’importo effettivamente pagato.
In caso di cessione del credito al locatore a titolo di pagamento del canone stesso il versamento del canone è da considerarsi avvenuto contestualmente al momento di efficacia della cessione.
In altri termini, considerata la finalità della norma di ridurre l’onere che grava in capo al locatario, è possibile fruire del credito qui in esame attraverso la cessione dello stesso al locatore o conducente del credito di imposta, fermo restando che in tal caso deve intervenire il pagamento della differenza tra il canone dovuto ed il credito di imposta.

Al fine di dimostrare l’avvenuto pagamento saranno sufficienti le rilevazioni dello stesso nelle scritture contabili del conduttore oppure il documento contabile con la quietanza di pagamento.

Il credito d’imposta può essere:
·         utilizzato in compensazione in corso d’anno,
·         riportato nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo di sostenimento della spesa ed utilizzato in tale sede,
·         ceduto al locatore/concedente oppure ad altri soggetti compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari, con facoltà di successiva cessione del credito.

Il codice tributo da utilizzare è il “6920” da indicare nella sezione Erario indicando l’anno nel quale il credito è riconosciuto (anno 2020).
Il modello F24 deve essere presentato esclusivamente attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate.
In caso di utilizzo diretto il credito dovrà essere indicato nel quadro RU della dichiarazione dei redditi relativa all’anno 2020.
In caso di cessione, la quota di credito non utilizzata dal cessionario nell’anno non può essere utilizzata negli anni successivi e non può essere richiesta a rimborso.
In tali casi il credito non utilizzato può essere oggetto di ulteriore cessione solo nell’anno stesso.

Un apposito provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate stabilirà le modalità attuative della cessione per cui, ad oggi, non si può ancora porre in essere la cessione del credito.
Qualora le parti vogliano porre in essere tale accordo potranno prevedere l’immediato pagamento del 40% rinviando la cessione al momento dell’emanazione del provvedimento.

Infine il credito d’imposta non concorre alla formazione del reddito ai fini delle imposte sui redditi (IRPEF/IRES) e del valore della produzione ai fini IRAP.





sabato 30 maggio 2020

DECRETO RILANCIO: LOCAZIONI E CREDITO D'IMPOSTA


DECRETO RILANCIO
LOCAZIONI E CREDITO D’IMPOSTA

Il credito d’imposta per i canoni di locazione degli immobili non abitativi, già previsto per determinate categorie e limitatamente al mese di marzo 2020 dall’art.65 DL 18/2020, con l’art. 28 del Decreto Rilancio viene esteso ai mesi di aprile e maggio 2020
Nella nuova versione il credito d’imposta:
  1. spetta per i mesi di marzo, aprile e maggio 2020;
  2. può essere richiesto dai soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professione con ricavi o compensi non superiore a 5 milioni di euro nel periodo di imposta precedente;
  3. si riferisce al canone di locazione, di leasing o di concessione dell’immobile, di tutti gli immobili ad uso non abitativo;
  4. è pari al 60% del canone mensile, effettivamente pagato nel periodo d’imposta 2020;
  5. non è collegato all’esercizio di una specifica attività per cui spetta anche per le attività che sono rimaste aperte.

Il credito d’imposta spetta inoltre:
  • per i contratti di servizi a prestazioni complesse e di affitto d’azienda purchè comprensivi di almeno un immobile non abitativo. In tal caso il credito d’imposta è pari al 30% del canone complessivo;
  • per le strutture alberghiere ed agrituristiche indipendentemente dal volume d’affari del precedente anno;
  • agli enti non commerciali, compresi quelli del terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti in riferimento al canone dell’immobile destinato allo svolgimento dell’attività istituzionale.

Il credito d’imposta è commisurato all’importo versato nel periodo d’imposta 2020 con riferimento a ciascun mese e per i conduttori esercenti attività economica il credito spetta a condizione che, nel mese di riferimento per il quale viene utilizzato ci sia stata una diminuzione di fatturato di almeno il 50% rispetto allo stesso mese dell’anno precedente.
Per le strutture turistico-ricettive con attività solo stagionale il credito d’imposta spetta con riferimento a ciascuno dei mesi di aprile, maggio e giugno.
Il credito non è cumulabile con il credito di cui all’art.65 DL 18/2020.
Le modalità di fruizione del credito, mediante la presentazione del mod. F24 in compensazione, sono alternativamente:
  • utilizzo diretto successivo all’avvenuto pagamento del canone;
  • utilizzo in sede di dichiarazione dei redditi.

Inoltre, in base all’art. 122 del DL 34/2020, il credito d’imposta può essere oggetto di cessione ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari. Tuttavia, in caso di cessione, la quota di credito non utilizzata nell’anno non può essere utilizzata negli anni successivi e non può essere richiesta a rimborso.
Un apposito provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate stabilirà le modalità attuative della cessione.
Infine il credito d’imposta non concorre alla formazione del reddito ai fini delle imposte sui redditi e del valore della produzione ai fini IRAP.






lunedì 25 maggio 2020

DECRETO RILANCIO: L'ECOBONUS



DECRETO RILANCIO E L'ECOBONUS


L'art. 119 del Decreto Legge n. 34 del 19/05/2020 tratta degli incentivi per l’efficientamento energetico (ecobonus maggiorato) ed altre fattispecie, con una detrazione maggiorata al 110% 
La norma introdotta dal Decreto prevede una detrazione “maggiorata” del 110% per i seguenti interventi:
  1. isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo Il massimale di spesa è pari ad euro 60.000 per unità;
  2. interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitari a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici. Il massimale di spesa è pari ad euro 30.000 per unità e si estende alle spese per la bonifica e smaltimento degli impianti sostituiti;
  3. interventi sugli edifici unifamiliari per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici ovvero con impianti di microcogenerazione. Il massimale di spesa è pari ad euro 30.000 per unità e si estende alle spese per la bonifica e smaltimento degli impianti sostituiti;
  4. altri interventi di efficientamento energetico, individuati dall’art.14 dl 63/2013, eseguiti congiuntamente ad uno dei primi tre interventi;
  5. interventi di sisma-bonus di cui all’art.16 co. 1-bis, 1-quater, 1-quinquies e 1-septies DL 63/2013. 
Fruiscono della medesima detrazione i seguenti interventi purchè eseguiti congiuntamente ad uno dei precedenti interventi: 
  • installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica per una spesa complessiva non superiore ad euro 48.000 e comunque nel limite di spesa di euro 2.400 per ogni kW di potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico, In caso di ristrutturazione edilizia, di nuova costruzione e di ristrutturazione urbanistica il limite di spesa è ridotto ad euro 1.600 per ogni kW di potenza nominale;
  • installazione, contestuale o successiva, di sistemi di accumulo integrati degli impianti solari fotovoltaici agevolati di cui al punto precedente per una spesa complessiva non superiore ad euro 48.000 e comunque nel limite di spesa di euro 1.000 per ogni kW di capacità di accumulo del sistema di accumulo;
  • installazione di colonnine di ricarica di veicoli elettrici. 
Le condizioni per poter accedere al bonus maggiorato sono:
  1. occorre assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio;
  2. ovvero il conseguimento della classe energetica più alta;
  3. da dimostrare attraverso il rilascio dell’attestato di prestazione energetica (APE):
  • da parte del tecnico abilitato
  • nella forma della dichiarazione asseverata. 
Possono fruire della detrazione i seguenti soggetti:
  1. persone fisiche che detengono gli immobili al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni in relazione agli interventi realizzati:
  •  sui condomini;
  • nelle singole unità immobiliari adibite ad abitazione principale anche se inserite in un condominio. 
Sono espressamente escluse le spese relative agli interventi effettuati su edifici unifamiliari diversi da quelli adibiti ad abitazione principale.
  • istituti autonomi case popolari (Iacp) e soggetti aventi le stesse finalità per gli interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica
  • cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili posseduti ed assegnati in godimento ai propri soci. 
La detrazione è pari al 110 % delle spese sostenute:
  • dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021;
  • da ripartire in 5 quote annuali di pari importo. 
Occorre tuttavia tenere presente che la quota di credito non utilizzata nell’anno:
  • non può essere usufruita negli anni successivi per cui viene persa;
  • non può essere chiesta a rimborso. 
In luogo della detrazione i contribuenti possono optare per:
  • la cessione del credito;
  • l’applicazione dello sconto in fattura. 
In tal caso il contribuente dovrà richiedere anche:
  • il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti per la detrazione. Il visto di conformità è rilasciato dai soggetti abilitati (dottori commercialisti ecc.) previa sottoscrizione di apposita polizza
  • per i lavori relativi all’ecobonus, l’asseverazione da parte di un tecnico dei requisiti previsti e la congruità delle spese sostenute · per i lavori di sismabonus, l’asseverazione di un professionista sulla riduzione del rischio sismico e la congruità delle spese sostenute. 
Tali soggetti dovranno essere muniti di apposita polizza professionale con un massimale adeguato al numero di attestazioni o asseverazioni rilasciate. 
Il costo delle asseverazioni e attestazioni rientra tra le spese detraibili.







martedì 19 maggio 2020

LA FASE 2 A PARTIRE DAL 18 MAGGIO 2020



LA FASE 2 A PARTIRE DAL 18 MAGGIO 2020

Sabato 16 Maggio scorso è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale ed è entrato immediatamente in vigore il Decreto Legge n. 33/2020 recante ulteriori misure urgenti per fronteggiare l’emergenza epidemiologica, così delineando il quadro normativo nell'ambito del quale a partire dal 18 maggio e fino al 31 Luglio, con appositi successivi provvedimenti (DPCM e regionali) potranno esser disciplinati gli spostamenti delle persone fisiche e le modalità di svolgimento delle attività economiche, produttive e sociali.
Per quanto riguarda più in particolare gli spostamenti il Decreto prevede che, a partire dal 18 maggio 2020, gli spostamenti delle persone all'interno del territorio della stessa Regione non siano soggetti ad alcuna limitazione, salvo eventuali future misure limitative per specifiche aree interessate da un particolare aggravamento della situazione epidemiologica.
Al contrario, fino al 2 giugno 2020 compreso restano vietati gli spostamenti, con mezzi di trasporto pubblici e privati, in una Regione diversa rispetto a quella in cui attualmente ci si trova, così come quelli da e per l’estero, salvo che per comprovate esigenze lavorative, di assoluta urgenza o per motivi di salute.
Per quanto riguarda invece le attività economiche, produttive e sociali, secondo il Decreto, a partire dal 18 maggio, le stesse dovranno svolgersi nel rispetto dei contenuti di protocolli o linee guida, idonei a prevenire o ridurre il rischio di contagio nel settore di riferimento o in ambiti analoghi, adottati dalle regioni o dalla Conferenza delle regioni e delle province autonome, nel rispetto dei principi contenuti nei protocolli o nelle linee guida nazionali.
La Conferenza delle Regioni e delle province autonome ha assunto il documento contenente le “Linee di indirizzo per la riapertura delle attività economiche e produttive”, che è stato richiamato nelle proprie premesse dal D.P.C.M. emanato il 17 Maggio scorso.
Nell'ambito normativo suddetto è intervenuto, per quanto riguarda in particolare il Piemonte, il D.P.G.R. del Piemonte n. 57 del 17 Maggio 2020 nel quale sono previste e ribadite le seguenti principali prescrizioni:

  • Sono consentiti gli spostamenti all'interno del territorio regionale;


  • Conseguentemente, non essendo previsto altrimenti nel Decreto regionale, resta fermo il divieto, fino al 2 giugno 2020 (previsto dal D.L. nazionale del 16 Maggio scorso) di effettuare spostamenti, con mezzi di trasporto pubblici e privati, in una Regione diversa così come quelli da e per l’estero, salvo che per comprovate esigenze lavorative, di assoluta urgenza o per motivi di salute;


  • I soggetti con febbre (maggiore di 37,5°) oppure con sintomi compatibili con l’infezione da Covid-19 hanno l’obbligo di rimanere presso il proprio domicilio;


  • È obbligatorio l’uso di idonee protezioni delle vie respiratorie (mascherine) nei luoghi al chiuso accessibili al pubblico, inclusi i mezzi di trasposto ed in tutti i luoghi e le occasioni in cui non sia possibile garantire continuativamente il mantenimento della distanza interpersonale di sicurezza, salvo i soli casi esclusi (bambini sotto i 6 anni, disabili e/o portatori di patologie incompatibili con il loro uso);


  • Resta vietata ogni forma di assembramento in luoghi pubblici o privati

In conseguenza delle suddette previsioni, a partire dal 18 Maggio 2020:

  • È consentito potersi spostare per recarsi a visitare un immobile da acquistare o locare sito in Piemonte; non si rilevano nei provvedimenti delle limitazioni o delle distinzioni riferibili a visite di immobili vuoti o occupati, purché sempre nel rispetto delle dovute cautele;


  • Resta vietato spostarsi per effettuare tali visite al di fuori della propria Regione per i cittadini residenti e/o dimoranti in Piemonte, salvo che ciò dipenda da comprovate esigenze lavorative e/o da motivi di assoluta urgenza, che sarà necessario poter comprovare.


In ogni caso, nel corso di una visita presso un immobile, si rammenta che sarà necessario procedere nel pieno rispetto, da parte delle aziende, delle disposizioni del Protocollo condiviso sottoscritto il 24 Aprile scorso.
Si ricorda, infine, che il D.L. 33/20 dispone (art. 1 n. 16) che tutte le Regioni debbano monitorare “con cadenza giornaliera l’andamento della situazione epidemiologica” nei territori di propria competenza e che possano in conseguenza “introdurre misure derogatorie, ampliative o restrittive” rispetto a quelle del decreto-legge, per cui sarà utile e necessario verificare con frequenza le eventuali nuove disposizioni, anche regionali, di interesse.