domenica 29 luglio 2012

GLI INTERESSI PASSIVI SUI MUTUI IPOTECARI

INTERESSI PASSIVI SUI MUTUI IPOTECARI



Con riferimento alla detrazione degli interessi passivi, versati alle banche,    sui mutui ipotecari accesi per l'acquisto della prima casa, l'articolo 2 della Legge Finanziaria n. 388/2000 ha introdotto, già da diversi anni, delle disposizioni in  favore del contribuente.
Infatti, a far data dall'01/01/2001 è stata riconosciuta una detrazione d'imposta a condizione che:
  • l'immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto (da non confondere con il termine di 18 mesi che riguarda, invece, l'applicazione del beneficio fiscale "prima casa");
  • l'acquisto dell'unità immobiliare sia effettuato nell'anno antecedente o successivo rispetto alla data di stipula del mutuo.
I due termini "prima casa" e "abitazione principale", anche se simili, giuridicamente rivestono due significati diversi.
La prima casa è l'immobile che si acquista (con il regime di favore) per primo nel Comune dove si ha o si intende trasferire la propria residenza, e gode delle agevolazioni anche se viene concesso in affitto, a condizione che sia la prima casa posseduta nel Comune.
Per abitazione principale si intende quella in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.
L'abitazione principale ha diritto a due agevolazioni:
- l'esenzione Irpef (fino all'applicazione della manovra finanziaria 2011-2013);
- la possibilità di recuperare, in caso di riacquisto, l'imposta di registro o l'Iva pagata sulla prima casa.
Il diritto alla detrazione non si perde se l'unità immobiliare non è adibita ad abitazione principale entro un anno a causa di trasferimento del contribuente per motivi di lavoro.
Parimenti, non si tiene conto delle variazioni di domicilio dipendenti da ricoveri permanenti in case di riposo o in centri di assistenza sanitaria, a condizione che l'abitazione non sia locata.
Per i mutui ipotecari stipulati per l'acquisto della "prima casa" da adibire ad abitazione principale spetta la detrazione del 19% dell'imposta sul reddito per i seguenti oneri:

  • interessi passivi;
  • oneri accessori;
  • quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.
Tra gli oneri accessori vanno compresi, tra gli altri, la commissione dovuta per l'intermediazione, gli oneri fiscali (compresa l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca), le spese notarili per la stipula del contratto di mutuo ipotecario, le spese di istruttoria, di perizia tecnica e così via.
L'importo annuo complessivo (compresi gli oneri accessori) su cui applicare la detrazione del 19% è di 4.000 euro.
Se il mutuo è cointestato a entrambi i coniugi, ciascuno di essi può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi; in caso di coniuge fiscalmente a carico dell'altro, la detrazione spetta a quest'ultimo per entrambe le quote.
Giova ricordare che il bonus Irpef del 19% non si perde se l'unità immobiliare è adibita ad abitazione principale di un familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado) del contribuente acquirente, intestatario del contratto di mutuo ipotecario.
In caso di separazione legale anche il coniuge separato, finché non interviene l'annotazione della sentenza di divorzio, rientra tra i familiari.


1 commento:

  1. Agevolazioni “ prima casa” per riacquisto nel quinquennio

    Pare opportuno evidenziare il contenuto della Risoluzione n. 192/E del 6 ottobre 2003 dell’Agenzia delle Entrate che interpreta in modo restrittivo quanto affermato dalla nota II-bis, quarto comma dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Testo Unico concernente l’Imposta di Registro dove è prevista la conferma del regime di favore “.. nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione ( attuata prima del decorso del quinquennio) dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.
    E’, quindi, di tutta evidenza che uno dei requisiti essenziali non è più che l’acquirente dichiari in atto: “ di avere la residenza, o di stabilirla entro 18 mesi dall’acquisto, nel territorio del comune ove è situato l’immobile da acquistare;” ma, bensì di procedere: “ all’acquisto dell’immobile da adibire a propria abitazione principale;” dove la predetta locuzione indicherebbe che il legislatore: “ non ha inteso agevolare meri progetti di future (ed eventuali) sistemazioni abitative, ma attuali e concrete utilizzazioni degli immobili acquistati come abitazione da parte degli acquirenti.”
    Giova altresì rammentare che: “l’agevolazione prevista dalla norma di cui si tratta può essere mantenuta solo se l’acquisto sia seguito dalla effettiva realizzazione della destinazione dell’immobile acquistato ad abitazione propria.”
    Nella citata risoluzione si afferma inoltre che: “quanto meno entro il temine triennale di decadenza del potere di accertamento dell’ufficio, il contribuente, se voleva beneficiare delle agevolazioni fiscali, doveva aver realizzato la finalità dichiarata di destinare ad abitazione l’immobile acquistato” .

    Giorgio PIZZI - Studio PIZZI - Torino.

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