giovedì 4 ottobre 2012

IL NUOVO REGIME IVA DELLE CESSIONI IMMOBILIARI


IL NUOVO REGIME IVA DELLE CESSIONI DI FABBRICATI

L'art. 9 del "Decreto Sviluppo" n. 83 del 22 giugno 2012 convertito con modificazioni dalla L. n. 134/2012, ha sostituito integralmente i numeri 8bis ed 8ter dell'art. 10 del D.P.R. n. 633/1972 (Istituzione e disciplina dell'imposta sul valore aggiunto) riguardanti la disciplina IVA delle cessioni di immobili abitativi e di immobili strumentali.
La distinzione tra queste due categorie è chiaramente espressa nella premessa della Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 27/2006 dove espone:" (omissis)...la distinzione tra immobili abitativi e immobili strumentali deve essere operata con (esclusivo - ndr) riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzo...(omissis)".
Pertanto, il trasferimento di un fabbricato accatastato, per esempio, come A/2 ed utilizzato come ufficio sarà disciplinato dalle norme previste per gli immobili abitativi, indipendentemente dalla destinazione di fatto.
IMMOBILI ABITATIVI
La cessione degli immobili abitativi, salvo eccezioni, è esente da IVA.
Fanno eccezione le seguenti fattispecie:

  • fabbricati ceduti dai soggetti che li hanno costruiti oppure ristrutturati purché la cessione avvenga nei 5 anni dal termine della costruzione o dei lavori di ripristino. Tali cessioni sono obbligatoriamente assoggettate ad IVA;
  • fabbricati ceduti dai soggetti che li hanno costruiti oppure ristrutturati se la cessione viene effettuata dopo i 5 anni dal termine della costruzione o dei lavori di ripristino, purché nell'atto di vendita venga esercitata l'apposita opzione (IVA);
  • gli immobili adibiti ad alloggi sociali ceduti da qualunque soggetto passivo IVA senza limiti temporali.
Con l'imponibilità IVA l'impresa cedente potrà detrarre l'IVA pagata durante la costruzione/ristrutturazione del bene e non soggiacere all'effetto del pro-rata e della rettifica della detrazione.
Per la cessione degli immobili abitativi vige il principio di alternatività tra IVA e imposta di registro, pertanto se una cessione è soggetta ad IVA, sconterà l'imposta di registro in maniera fissa (200 euro), mentre se è esente da IVA, l'imposta di registro sarà proporzionale (aliquota 2% prima casa, 9% altri casi).
Anche per le imposte ipocatastali è necessario distinguere se la cessione è imponibile IVA o esente: se la cessione è imponibile, le imposte fisse saranno di 200 euro per l'imposta ipotecaria e di 200 euro per quella catastale; se invece la cessione è esente da IVA oppure è fuori campo (es.: il caso in cui il cedente sia un privato), le imposte ipotecaria e catastale sconteranno 50 euro cadauna.
Per riassumere, nel caso di vendita di un appartamento da parte di un costruttore o di un'impresa che ha operato un intervento di recupero edilizio (entro i 5 anni o successivamente nel caso in cui il cedente abbia esercitato l'opzione per l'imponibilità IVA), l'acquirente dovrà versare l'IVA al 4% sul prezzo di vendita se prima casa o al 10%, in caso di acquisto di seconda casa, oltre alle tre imposte fisse di euro 200 cadauna. 
Nel caso di vendita oltre i 5 anni senza che l'impresa (che ne ha diritto) si sia avvalsa dell'opzione IVA, ovvero di società diversa dalle due elencate, la cessione sarà tassata con le aliquote dell'imposta di registro al 2% (+100 euro) per la prima casa o al 9% (+ 100 euro) per la seconda casa (chiunque sia il soggetto acquirente).
IMMOBILI STRUMENTALI
Una modifica sostanziale è stata anche apportata alla vendita di un immobile strumentale. 
Secondo la regola generale le cessioni di immobili strumentali sono esenti da IVA, tranne le seguenti eccezioni:
- il cedente è l'impresa che ha costruito o ristrutturato l'immobile e la cessione avviene entro 5 anni dall'ultimazione lavori: in questo caso la cessione è obbligatoriamente soggetta ad IVA;
- il cedente è un'impresa che non ha costruito o ristrutturato l'immobile oppure la cessione avviene dopo i 5 anni dall'ultimazione dei lavori: la cessione può essere soggetta ad IVA se il venditore, in sede di atto, eserciti l'opzione per il regime di imponibilità IVA. In questo caso l'IVA si applicherà con il metodo del "reverse charge" (inversione contabile) secondo cui il cedente non espone l'IVA in fattura mentre il cessionario integra la fattura ricevuta applicando l'IVA propria dell'operazione e annota il documento sia nel registro delle fatture di vendita, sia nel registro delle fatture d'acquisto. 
Naturalmente, il metodo del "reverse charge" può essere applicato solo nel caso in cui il cessionario sia un soggetto passivo IVA. Nel caso in cui l'acquirente sia un privato, si dovrà applicare l'ordinario meccanismo dell'addebito dell'IVA con rivalsa in fattura.
Sempre nel caso di cessione di immobile strumentale per natura, se il cedente è un'impresa, l'imposta di registro, indipendentemente dall'imponibilità o esenzione IVA, è fissa nella misura di euro 200; se il cedente è invece un privato, la cessione risulta assoggettata ad imposta di registro proporzionale nella misura del 9 per cento.
Anche le imposte ipo/catastali saranno applicate con aliquote differenti in relazione al cedente.
Se il cedente è un'impresa, le ipocatastali saranno pari al 4% (3% imposta ipotecaria + 1% imposta catastale con un minimo di 200 euro), sia che la cessione sia soggetta all'IVA, sia che ne sia esente; se il cedente è un privato, le ipocatastali ammonteranno a 100 euro (50 euro+50 euro).
Facciamo un esempio: nel caso di vendita di un immobile strumentale, come potrebbe essere un capannone, o un negozio, o un ufficio, nel caso in cui il cedente sia il costruttore o l'impresa che ha operato un intervento di recupero da meno di 5 anni (caso di obbligatorietà), l'acquirente (chiunque esso sia) verserà l'IVA di legge oltre all'imposta di registro pari ad euro 200 e alle imposte ipocatastali con aliquota complessiva pari al 4%.

Realizzato con il contributo e la supervisione
della dott.ssa Annalisa Mosca di Torino e del dott. Stefano Spina, commercialisti in Torino



LA CIRCOLARE DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE
La Circolare n. 22/E del 28 giugno 2013

ARGOMENTO CORRELATO
Il nuovo regime IVA delle locazioni immobiliari


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1 commento:

  1. Ritengo opportuno rammentare ai miei Colleghi che, prima di mettere in vendita un immobile di civile abitazione, chiarissero con il venditore (costruttore o impresa di ristrutturazione che abbia la facoltà di aderire, in atto, all'opzione dell'imponibilità IVA) se intenderà applicare l'Iva o l'imposta di registro perchè, se applica l'Iva, l'acquirente la dovrà corrispondere sul prezzo di vendita, se opta per il registro, la tassa si calcolerà sul valore catastale debitamente rivalutato. A parte la convenienza di applicare un 3% (di registro) al posto di un 4% (di Iva), in caso di acquisto prima casa, sussiste anche una notevole differenza dell'imponibile, su cui effettuare il calcolo della tassazione.
    Giorgio Pizzi - Studio Pizzi Torino

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