DI UN CONTRATTO DI LOCAZIONE
La registrazione di un contratto di locazione
ha due voci di spesa: le marche da bollo e l’imposta di registro, non essendo più dovuti i diritti di segreteria - codice 964T - come precisato nella Circolare 26/E del 2011 dell'Agenzia delle Entrate (4.2. Tributi speciali). Per spese di
registrazione è opinione prevalente, in ambito fiscale, che debbano intendersi
solo le spese relative all’imposta di registro sui contratti e sui rinnovi
degli stessi, con esclusione sia dell’IVA che delle marche da bollo.
Ciò premesso, la norma di cui all’articolo 8
della legge n. 392/1978 (mantenuto in vigore dall’art. 14 della legge n. 431/1998) stabilisce che le
spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del conduttore
e del locatore in parti uguali.
Ora, in vigenza della nuova legge n. 431/1998,
l’art. 8 della legge n. 392/1978 è derogabile contrattualmente? E’ opinione
prevalente dare risposta affermativa al quesito ma limitatamente alle sole
locazioni abitative in cui operano i meno restrittivi commi 1 e 4 dell’art. 13
L. n. 431/98 (patti contrari alla legge) che consentono di derogarvi, rendendo,
nello spirito del vigente sistema normativo, la contrattazione più libera e
meno vincolante tra le parti (nelle locazioni ad uso diverso dall’abitazione
vige ancora il ferreo art. 79 della legge n. 392/1978 – mantenuto in vita dalla legge.
n.431/98 - che dispone la nullità per le eventuali convenzioni dirette ad
attribuire al locatore un vantaggio in contrasto con le singole disposizioni di
legge e, quindi, anche in violazione del richiamato art. 8).
Ne consegue che nei contratti ad uso
abitativo e in quelli esclusi dalla legge del 1998 (locazione di beni
culturali, abitazioni signorili, ville e castelli, alloggi locati esclusivamente
per finalità turistiche, nonché autorimesse private), appare sostenibile la
tesi secondo cui le parti, nell’ambito della loro autonomia negoziale, possono
liberamente pattuire la ripartizione delle spese di registrazione, in quanto
patto non contrario alla legge.
Le uniche due ripartizioni, sia delle spese di registrazione sia dei bolli, fissate dalla legge si hanno in dipendenza di un contratto abitativo di natura transitoria e di un contratto
transitorio per studenti universitari. Infatti, l'allegato C e l'allegato E del D.M. 30.12.2002 prevedono i costi così ripartiti (il ricorso alla cedolare secca,
però, li azzera): marche da bollo a carico del conduttore, tassa di
registro divisa a metà tra locatore e conduttore. La tassa di registro (che
ha esclusiva valenza fiscale e non negoziale), pari al 2%, va calcolata, nella fattispecie transitoria per studenti universitari, sul 70%
del canone annuo, con minimo di 67 euro alla prima registrazione.
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