giovedì 18 ottobre 2012

VENDITORE SOGGETTO A FALLIMENTO E RESPONSABILITA' DEL MEDIATORE


                                               I SOGGETTI FALLIBILI 
                      E LA RESPONSABILITA' DELL'AGENTE IMMOBILIARE


Sembra opportuno richiamare l’attenzione dei colleghi, agenti immobiliari, sul particolare riguardante il venditore soggetto a fallimento.
Infatti, va doverosamente ricordato che, oltre al costruttore, sono soggetti a fallimento, in base all’articolo 1 del Regio Decreto 16 marzo 1942 n. 267, come modificato dal D. Lgs. n. 169 del 12/09/2007, gli imprenditori che esercitano un’attività commerciale esclusi gli enti pubblici ed i piccoli imprenditori  ( la definizione di piccolo imprenditore è desumibile dall’articolo 1 del predetto D.Lgs ); naturalmente rientrano nel concetto di imprenditore le società con fini di lucro.
Sovente, nello svolgimento della propria attività, all’agente immobiliare capiterà di ricevere un incarico di mediazione avente ad oggetto beni di proprietà di persone soggette a fallimento.
In questi casi, parrebbe che la giurisprudenza si stia orientando a considerare  che la comunicazione della particolare posizione della parte venditrice alla parte acquirente  rientri, per quanto riguarda l’agente immobiliare, : “..nel dovere del mediatore di fornire tutte le informazioni di cui egli sia a conoscenza ( compreso lo stato di insolvenza dell’altra parte ) che comprende sia le circostanze conoscendo le quali le parti o taluna di esse non avrebbero dato il consenso a quel contratto, sia le circostanze che avrebbero indotto le parti a concludere il contratto a diverse condizioni.”  (Cassazione Civile – Sezione II, 15-03-2006 n. 5777).
A suffragare questa tesi, vi è quanto sostenuto dai giudici della Suprema Corte :“…Ne consegue che, qualora il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali poi si rivelino inesatte e non veritiere, ovvero ometta di comunicare circostanze da lui non conosciute ma conoscibili con l’ordinaria diligenza professionale, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente ( principio affermato dalla S.C. con riferimento a fattispecie in cui la grave situazione debitoria del venditore di un immobile non poteva sfuggire al mediatore sol che questi avesse esaminato i libri contabili della società di pertinenza del predetto venditore ed avesse consultato altresì il bollettino dei protesti, nell’ambito di una elementare attività di conoscenza di circostanze indispensabili per svolgere correttamente il ruolo di intermediario professionale).
( Cassazione Civile – Sezione III, 08 – 05- 2001, n. 6389 )
Alla luce di quanto sopra, sembra necessario consigliare, in fase di reperimento della documentazione relativa al conferimento di un incarico di mediazione, di informarsi sull’attività svolta dal venditore e, se del caso, di consultare il bollettino dei protesti.

Giorgio Pizzi

1 commento:

  1. TITOLO I
    DISPOSIZIONI GENERALI

    Art. 1
    Imprese soggette al fallimento e al concordato preventivo (1)


    Sono soggetti alle disposizioni sul fallimento e sul concordato preventivo gli imprenditori che esercitano una attività commerciale, esclusi gli enti pubblici [...].
    Non sono soggetti alle disposizioni sul fallimento e sul concordato preventivo gli imprenditori di cui al primo comma, i quali dimostrino il possesso congiunto dei seguenti requisiti:
    a) aver avuto, nei tre esercizi antecedenti la data di deposito della istanza di fallimento o dall’inizio dell’attività se di durata inferiore, un attivo patrimoniale di ammontare complessivo annuo non superiore ad euro trecentomila;
    b) aver realizzato, in qualunque modo risulti, nei tre esercizi antecedenti la data di deposito dell’istanza di fallimento o dall’inizio dell’attività se di durata inferiore, ricavi lordi per un ammontare complessivo annuo non superiore ad euro duecentomila;
    c) avere un ammontare di debiti anche non scaduti non superiore ad euro cinquecentomila.
    I limiti di cui alle lettere a), b e c) del secondo comma possono essere aggiornati ogni tre anni con decreto del Ministro della giustizia, sulla base della media delle variazioni degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati intervenute nel periodo di riferimento.
    _____________________________
    (1) Articolo sostituito dall’art. 1 del d.lgs. 12 settembre 2007, n. 169, pubb. in Gazz. Uff. n. 241 del 16 ottobre 2007, con effetto dal 1 gennaio 2008. La norma si applica ai procedimenti per dichiarazione di fallimento pendenti alla data del 1 gennaio 2008, nonché alle procedure concorsuali e di concordato aperte successivamente (art. 22 d.lgs. cit.).

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