GLI ULTIMI QUESITI INSERITI NELLA PAGINA
DIRITTO
(NUOVO) D. - Sto vendendo un immobile ad un acquirente che si avvarrà di mutuo. Oggi sono venuto a sapere che la sua banca non erogherà il mutuo il giorno dell'atto perché attenderà il consolidamento dell'ipoteca. Di cosa si tratta?
R. - L’ipoteca è un diritto reale di garanzia accordato al creditore, il quale ha la possibilità di recuperare la somma, oggetto del credito, espropriando il debitore del bene sul quale è stata iscritta. In caso di mutui fondiari, molte volte l’erogazione avviene solo dopo il consolidamento dell’ipoteca, cioè a decorrere dall'undicesimo giorno dalla sua iscrizione. Questo perché il comma 4 dell’art 39 del Testo Unico Bancario (D. Lgs. n. 385/1993 e s.m.i.) stabilisce che “le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento”. Da ciò ne consegue che, nel caso l’acquirente fosse un cosiddetto “soggetto fallibile” la banca, per avere la certezza della sua garanzia, deve attendere 10 giorni dalla data di iscrizione per poter verificare se l’ipoteca è davvero efficace. Per questo motivo il Notaio, quale pubblico ufficiale, provvederà all’iscrizione e, trascorsi i 10 giorni, dopo aver verificato che non sussistano iscrizioni e/o trascrizioni di grado precedente che possano compromettere la garanzia, attesterà, con apposita relazione, che inoltrerà alla banca mutuante, che l’ipoteca è prima in grado ed è consolidata. (011D)
R. - I riferimenti normativi sono i seguenti:
1) Il decreto legislativo n. 507/93 sulla pubblicità e le pubbliche affissioni.
(NUOVO) D. - Sono comproprietario al 50% con mia figlia di un appartamento che vorremmo locare. Dato che mia figlia è all'estero per lavoro, posso firmare solo io il contratto di locazione?
R. - Dal punto di vista civilistico, un singolo comproprietario può validamente sottoscrivere un contratto di locazione di un immobile anche senza la procura degli altri condividenti (art. 1105, comma 1, cod. civ.). Infatti, secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, sugli immobili oggetto di comunione concorrono – in difetto di prova contraria – pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari (Cass., 27 gennaio 2012, n. 549), sulla base della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso anche degli altri (il comproprietario/locatore, ove, però, non in possesso del consenso degli altri partecipanti alla comunione si espone al rischio di azioni risarcitorie da parte di questi ultimi e da parte del conduttore). Pertanto, nel caso di specie, il contratto di locazione - al quale è vincolata, volente o nolente, anche la figlia, unitamente al conduttore (terzo in buona fede) - può essere intestato anche a uno solo dei due comproprietari. Infatti, nel rapporto di locazione, l'eventuale pluralità di locatori integra una parte unica. Per quanto concerne gli aspetti fiscali, nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari, esplica effetti anche nei confronti dei comproprietari non presenti in atto che sono quindi tenuti a dichiarare, a fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a loro imputabile (art. 26, comma 1 del DPR 917/1986). Pertanto, nella fattispecie in discorso, i canoni (reddito effettivo) dovranno essere dichiarati da tutti i soggetti proprietari, essendo ininfluente che il contratto sia stipulato da uno solo di essi e indipendentemente dal fatto che solo uno di essi abbia effettivamente percepito l’intero importo della locazione (Cass., 6 settembre 2006, n. 19217). E’ da osservare, poi, che ciascun comproprietario, nel caso di mancata percezione, diviene titolare di un diritto di credito, corrispondente all’ammontare della propria quota, nei confronti del comproprietario che abbia trattenuto l’intero importo della locazione (009D).
R. - L’ipoteca è un diritto reale di garanzia accordato al creditore, il quale ha la possibilità di recuperare la somma, oggetto del credito, espropriando il debitore del bene sul quale è stata iscritta. In caso di mutui fondiari, molte volte l’erogazione avviene solo dopo il consolidamento dell’ipoteca, cioè a decorrere dall'undicesimo giorno dalla sua iscrizione. Questo perché il comma 4 dell’art 39 del Testo Unico Bancario (D. Lgs. n. 385/1993 e s.m.i.) stabilisce che “le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento”. Da ciò ne consegue che, nel caso l’acquirente fosse un cosiddetto “soggetto fallibile” la banca, per avere la certezza della sua garanzia, deve attendere 10 giorni dalla data di iscrizione per poter verificare se l’ipoteca è davvero efficace. Per questo motivo il Notaio, quale pubblico ufficiale, provvederà all’iscrizione e, trascorsi i 10 giorni, dopo aver verificato che non sussistano iscrizioni e/o trascrizioni di grado precedente che possano compromettere la garanzia, attesterà, con apposita relazione, che inoltrerà alla banca mutuante, che l’ipoteca è prima in grado ed è consolidata. (011D)
R. - I riferimenti normativi sono i seguenti:
1) Il decreto legislativo n. 507/93 sulla pubblicità e le pubbliche affissioni.
2) La legge Finanziaria 2002 il cui art. 10 ha apportato alcune modifiche al decreto legislativo del 1993
3) La Circolare Ministeriale esplicativa del 2002
A questi si deve aggiungere l'art. 23 del Codice della Strada che regola la pubblicità sulle strade e sui veicoli.
Nell'ambito della legislazione sopra riportata, ogni Comune si è dovuto dotare di un proprio regolamento (art. 3 D. Lgs. n. 507/93); sarà perciò estremamente probabile imbattersi in normative differenti (soprattutto per le tariffe, in funzione delle dimensioni dei cartelli pubblicitari) a seconda del Comune sul cui territorio si vuole affiggere la propria pubblicità (010D).
R. - Dal punto di vista civilistico, un singolo comproprietario può validamente sottoscrivere un contratto di locazione di un immobile anche senza la procura degli altri condividenti (art. 1105, comma 1, cod. civ.). Infatti, secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, sugli immobili oggetto di comunione concorrono – in difetto di prova contraria – pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari (Cass., 27 gennaio 2012, n. 549), sulla base della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso anche degli altri (il comproprietario/locatore, ove, però, non in possesso del consenso degli altri partecipanti alla comunione si espone al rischio di azioni risarcitorie da parte di questi ultimi e da parte del conduttore). Pertanto, nel caso di specie, il contratto di locazione - al quale è vincolata, volente o nolente, anche la figlia, unitamente al conduttore (terzo in buona fede) - può essere intestato anche a uno solo dei due comproprietari. Infatti, nel rapporto di locazione, l'eventuale pluralità di locatori integra una parte unica. Per quanto concerne gli aspetti fiscali, nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari, esplica effetti anche nei confronti dei comproprietari non presenti in atto che sono quindi tenuti a dichiarare, a fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a loro imputabile (art. 26, comma 1 del DPR 917/1986). Pertanto, nella fattispecie in discorso, i canoni (reddito effettivo) dovranno essere dichiarati da tutti i soggetti proprietari, essendo ininfluente che il contratto sia stipulato da uno solo di essi e indipendentemente dal fatto che solo uno di essi abbia effettivamente percepito l’intero importo della locazione (Cass., 6 settembre 2006, n. 19217). E’ da osservare, poi, che ciascun comproprietario, nel caso di mancata percezione, diviene titolare di un diritto di credito, corrispondente all’ammontare della propria quota, nei confronti del comproprietario che abbia trattenuto l’intero importo della locazione (009D).
FISCALE
(NUOVO) D. - Sono il proprietario di un appartamento affittato ad una coppia di ragazzi. Adesso uno dei due lascerà la casa ed al suo posto subentrerà un'altra persona, con il mio benestare. Cosa devo comunicare all'ufficio del Registro?
R. - In questi casi l'Ufficio del Registro richiede il versamento, mediante modello F23 (o in via telematica, se richiesto), dell'imposta di euro 67 (salvo il caso di applicazione della cedolare secca, nel qual caso nulla è dovuto) con codice 110T entro 30 giorni dall'avvenuto subentro e il deposito del MOD. 69 contenente i dati del contratto, l'indicazione dell'adempimento (cessione del contratto) ed i nominativi del o dei proprietari e dell'inquilino subentrante. (009F)
(NUOVO) D. - Ho ricevuto in successione un immobile e, ricorrendone i presupposti, l'ho acquisito come "prima casa". Adesso mi vedo costretto a rivenderlo prima dei cinque anni: devo riacquistare un nuovo immobile come prima casa entro un anno per non perdere i benefici fiscali del primo acquisto?
R. - Sì. In caso di vendita prima dei cinque anni e di contestuale mancato riacquisto di un nuovo immobile entro il termine di un anno dalla vendita della "prima casa", si dovrà versare la differenza dell'imposta non versata oltre alla sanzione ed agli interessi legali di mora. (008F)
(NUOVO) D. - Come faccio a sapere quali sono i parametri utilizzati dagli studi di settore per le agenzie immobiliari?
R. - Lo studio di settore VG39U, riferito alle agenzie immobiliari (codice attività 68.31.00), è stato predisposto dall'Agenzia delle Entrate al fine di accertare il reddito presunto basandosi su un testo contenente le note tecniche e metodologiche alle quali l'Erario si deve attenere per accertare la congruità e la coerenza fiscali di un'agenzia immobiliare. Per prendere visione dello studio di settore puoi cliccare QUI.(007F)
(NUOVO) D. - Ho ricevuto in successione un immobile e, ricorrendone i presupposti, l'ho acquisito come "prima casa". Adesso mi vedo costretto a rivenderlo prima dei cinque anni: devo riacquistare un nuovo immobile come prima casa entro un anno per non perdere i benefici fiscali del primo acquisto?
R. - Sì. In caso di vendita prima dei cinque anni e di contestuale mancato riacquisto di un nuovo immobile entro il termine di un anno dalla vendita della "prima casa", si dovrà versare la differenza dell'imposta non versata oltre alla sanzione ed agli interessi legali di mora. (008F)
(NUOVO) D. - Come faccio a sapere quali sono i parametri utilizzati dagli studi di settore per le agenzie immobiliari?
R. - Lo studio di settore VG39U, riferito alle agenzie immobiliari (codice attività 68.31.00), è stato predisposto dall'Agenzia delle Entrate al fine di accertare il reddito presunto basandosi su un testo contenente le note tecniche e metodologiche alle quali l'Erario si deve attenere per accertare la congruità e la coerenza fiscali di un'agenzia immobiliare. Per prendere visione dello studio di settore puoi cliccare QUI.(007F)
TECNICA/URBANISTICA/CATASTALE
(NUOVO) D. - Mi sono imbattuto, nel corso della vendita di un cascinale completamente da ristrutturare, in un termine contenuto sulla visura catastale del rustico: unità collabenti. cosa significa?
R. - La categoria F/2 (unità collabenti) indica quei fabbricati, o porzioni di essi, che, nello stato in cui si trovano, non sono suscettibili a fornire reddito. L'art. 6 del D.M. n. 28/1998 fa rientrare in questa categoria "le costruzioni non abitabili o agibili e comunque di fatto non utilizzabili, a causa di dissesti statici, di fatiscenza o inesistenza di elementi strutturali e impiantistici, ovvero delle principali finiture ordinariamente presenti nella categoria catastale, cui l'immobile è censito o censibile, ed in tutti i casi nei quali la concreta utilizzabilità non è conseguibile con soli interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria".(003TUC)
R. - La categoria F/2 (unità collabenti) indica quei fabbricati, o porzioni di essi, che, nello stato in cui si trovano, non sono suscettibili a fornire reddito. L'art. 6 del D.M. n. 28/1998 fa rientrare in questa categoria "le costruzioni non abitabili o agibili e comunque di fatto non utilizzabili, a causa di dissesti statici, di fatiscenza o inesistenza di elementi strutturali e impiantistici, ovvero delle principali finiture ordinariamente presenti nella categoria catastale, cui l'immobile è censito o censibile, ed in tutti i casi nei quali la concreta utilizzabilità non è conseguibile con soli interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria".(003TUC)
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