REGOLAMENTO CONDOMINIALE E SOTTOTETTO

REGOLAMENTO CONDOMINIALE E SOTTOTETTO

Il sottotetto non può essere trasformato in una mansarda abitabile se il regolamento contrattuale lo vieta e se manca il via libera  dell'assemblea.  Lo ha stabilito la seconda sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 24125 depositata il 24 ottobre 2013, con la quale è stato accolto il ricorso presentato da alcuni condomini contro la decisione dei giudici di primo e di secondo grado di consentire agli acquirenti di un sottotetto, adibito a deposito-magazzino, di trasformarlo in una mansarda con destinazione abitativa. Secondo i giudici della Suprema Corte “le norme contenute nei regolamenti condominiali posti in essere per contratto possono imporre limitazioni al godimento e alla destinazione d'uso degli immobili di proprietà esclusiva dei condomini”. Nella sentenza, la Cassazione ha precisato che la destinazione d'uso di un immobile si identifica con la destinazione impressa dal titolo abilitativo, e non con l'utilizzo che ne fa in concreto il soggetto che lo impiega. La nozione di “uso”, rilevante dal punto di vista urbanistico, è infatti ancorata alla tipologia strutturale dell'immobile, senza che essa possa essere influenzata da utilizzazioni difformi rispetto agli atti autorizzatori e/o pianificatori. Nell'individuare la destinazione d'uso dell'immobile,  la Suprema Corte ha ricordato che l'elemento scriminante è rappresentato dalla destinazione catastale, tanto più nel caso in cui le variazioni siano espressamente vietate dal regolamento condominiale contrattuale e cioè di quel regolamento che normalmente viene predisposto dall'unico originario proprietario dell'edificio successivamente divenuto condominio ed espressamente richiamato nei singoli atti di acquisto. Va da sé che in caso di una compravendita immobiliare, comprendente un sottotetto, è  sempre opportuno verificare preventivamente anche il regolamento condominiale contrattuale al fine di non garantire all'acquirente variazioni di destinazione d'uso non consentite.

ARGOMENTO CORRELATO

SOTTOTETTO E CONDOMINIO

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AGENTE IMMOBILIARE ED AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: INCOMPATIBILITA'

AGENTE IMMOBILIARE E AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: INCOMPATIBILITA'

Con un recente PARERE, il Ministero dello Sviluppo Economico ha di nuovo affrontato il problema dell'incompatibilità tra l'attività di amministratore di condominio e l'attività di mediatore.

Ribaltando la precedente e consolidata interpretazione espressa dallo stesso Ministero nel giugno del 2007, che aveva portato ad escludere l'incompatibilità tra le due  attività imprenditoriali, la Divisione XXI - Registro delle Imprese del MiSE in data 24/09/2013 ha effettuato una sostanziale distinzione tra l'attività di amministratore di condominio "...svolta saltuariamente o a titolo di passatempo..." e pertanto estranea all'ambito di regolamentazione da parte della C.C.I.A.A., dall'attività esercitata "...con organizzazione anche minima di mezzi...al fine di trarne un utile...", inquadrando tale seconda ipotesi come attività di impresa, sottoposta pertanto agli obblighi d'iscrizione al Registro Imprese, con conseguente incompatibilità con l'agente immobiliare, in base all'art. 5 comma 3 della Legge n. 39/1989.

Qualora si radicasse siffatto orientamento, circa l'incompatibilità tra le attività di amministratore condominiale ed agente immobiliare, non è escluso che le Camere di commercio possano rivedere le loro precedenti posizioni in materia ed agire di conseguenza.

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COMUNE DI TORINO: RINNOVO DEGLI ACCORDI TERRITORIALI

RINNOVO DEGLI ACCORDI TERRITORIALI

per la stipula dei contratti di locazione abitativa agevolati, di natura transitoria e per studenti

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E’ stato depositato il 25 settembre 2013 il rinnovo del Protocollo d’Intesa, per il Comune di Torino, fra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, in attuazione della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 e del Decreto Ministro dei lavori pubblici del 30 dicembre 2002, che prevedevano l’istituzione, nei Comuni ad alta densità abitativa, di Accordi Territoriali per la stipula dei contratti di locazione abitativa agevolati, di natura transitoria e per studenti.

Diversamente da quel che accade per i contratti d’affitto di durata 4+4, in cui tutti gli elementi, incluso il canone, sono liberamente concordati tra le parti, per i contratti a canone agevolato e per i contratti riservati agli studenti universitari fuori sede (e quindi non per gli altri contratti di natura transitoria) detti Accordi stabiliscono, a fronte di un canone di affitto stabilito in base a minimi e massimi indicati in apposite tabelle, alcuni vantaggi fiscali per i proprietari e per gli inquilini:

• l’imposta di registro dovuta viene calcolata sul 70% del canone,
• ai proprietari viene riconosciuto, ai fini IRPEF, un ulteriore abbattimento del 30% sul canone contrattuale che va ad aggiungersi alla deduzione forfetaria del 5% prevista per tutti gli immobili locati,
• gli inquilini hanno diritto ad una eventuale detrazione IRPEF a seconda del reddito e della tipologia contrattuale,
• in caso di opzione per la cedolare secca, la tassazione sul reddito derivante dalla locazione sconterà l’aliquota fissa del 15%.

Le tipologie contrattuali previste, per le quali sono stati predisposti appositi modelli di contratto, allegati al D.M. 30 dicembre 2002, sono:

• contratto di locazione abitativa agevolato (3+2; 4+2; 5+2; 6+2),
• contratto di locazione abitativa di natura transitoria (da 1 a 18 mesi),
• contratto di locazione abitativa per studenti (da 6 a 36 mesi).

Il nuovo accordo territoriale introduce inoltre due nuove tipologie contrattuali:

• contratto transitorio per locazione parziale di appartamento (a persone che siano temporaneamente in città per scambi internazionali di cooperazione o per persone “segnalate dalla pubblica amministrazione”)
• contratto transitorio per locazione parziale di appartamento a studenti universitari (a studenti frequentanti l’università o corsi di specializzazione post-universitari o programmi europei per l’istruzione o scambi internazionali)

In considerazione della particolarità di questa locazione parziale i contratti stipulati saranno validi, e quindi potranno usufruire delle agevolazioni fiscali, esclusivamente se sottoscritti e vidimati da un rappresentante delle associazioni sindacali degli inquilini e da un rappresentante delle associazioni dei proprietari firmatari dell’Accordo i quali, con tale sottoscrizione, certificheranno la conformità dei contratti.

Inoltre, il Comune di Torino s’impegna, in presenza degli altri requisiti, a considerare come “abitazioni principali” ai fini IMU gli immobili sui quali sussistono queste locazioni in quanto abitati anche dal locatore. Al fine di ottenere l’agevolazione sarà necessario presentare apposita comunicazione, come previsto dal Regolamento Comunale IMU.

Allegati:

• il testo integrale del rinnovo dell’Accordo Territoriale depositato in data 25/09/2013
• gli allegati all'accordo
• il tipo di contratto di locazione abitativa agevolata,
• il tipo di contratto di locazione abitativa di natura transitoria,
• il tipo di contratto di locazione abitativa per studenti universitari,
• il tipo di contratto per locazione di natura transitoria parziale,
• il tipo di contratto per locazione di natura transitoria parziale per studenti universitari,
• la tabella di suddivisione degli oneri accessori.  

ARGOMENTI CORRELATI

La tassazione dei contratti di locazione a canone concordato

I contratti-tipo per la locazione agevolata

Cedolare secca: riduzione aliquota dal 19% al 15%

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LE QUOTAZIONI IMMOBILIARI OMI DEL PRIMO SEMESTRE 2013

OMI

Con un Comunicato Stampa del 15 ottobre 2013 l'Agenzia delle Entrate ha reso noto che da oggi sono consultabili sul sito dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare i dati relativi alle quotazioni immobiliari del primo semestre 2013, che forniscono un'indicazione dei valori, espressi a metro quadrato, degli immobili presenti su tutto il territorio nazionale.

La ricerca potrà essere effettuata anche attraverso uno smartphone od un tablet utilizzando l'applicazione OMI Mobile, digitando sul proprio browser il seguente indirizzo: http://m.geopoi.it/php/mobileOMI/index.php .

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SCADUTO IL 30 SETTEMBRE 2013 IL TERMINE PER IL PASSAGGIO AL REA

SCADUTO IL 30 SETTEMBRE 2013 IL TERMINE PER IL PASSAGGIO AL REA

Con lunedì 30 settembre 2013 sono definitivamente scaduti i termini previsti dal Decreto Ministero dello Sviluppo Economico del 26/10/2011, prorogati fino a tale data dal Decreto Ministeriale 23/04/2013, entro cui le imprese iscritte al soppresso Ruolo Agenti d'Affari in Mediazione, tenuto dalle Camere di Commercio provinciali, avrebbero dovuto aggiornare la loro posizione nel Registro delle Imprese e nel REA.

A seguito della Circolare esplicativa del MISE riportata in calce, l'Area Anagrafe Economica della CCIAA di Torino ha emanato la Nota informativa n. 4 del 17 ottobre 2013 con la quale comunica che per le imprese in attività che non abbiano provveduto all'aggiornamento entro il 30/09/13:

• resta possibile la presentazione della richiesta di aggiornamento, ma sarà soggetta alla sanzione dovuta per le denunce tardive (sanzione REA);
• quando sarà elaborata la lista delle imprese che non hanno presentato la richiesta di aggiornamento, nei loro confronti sarà avviato un procedimento di inibizione alla prosecuzione dell’attività disposta con provvedimento motivato del Conservatore. Prima del provvedimento di inibizione, all’impresa sarà assegnato un congruo termine per presentare la richiesta di aggiornamento della propria posizione che, se presentata, sarà soggetta alla sanzione dovuta per le denunce tardive (sanzione REA). In caso contrario, all’impresa sarà notificato il provvedimento di inibizione del Conservatore. A partire dalla data di ricevimento del provvedimento, l’impresa non potrà più esercitare l’attività; diversamente alla stessa verrà applicata la sanzione per esercizio abusivo dell’attività. 

Per le persone fisiche che non si sono iscritte nell’apposita sezione del REA entro il 30 settembre 2013, non sarà invece più possibile richiedere l’iscrizione nella sezione speciale del REA (REGIME TRANSITORIO). 

In ogni caso, l'iscrizione nel soppresso Ruolo costituisce, nei quattro anni successivi all'entrata in vigore del Decreto Ministeriale 26/10/11 e quindi fino al 12/05/2016, requisito professionale abilitante per l'avvio dell'attività.

DOCUMENTO UTILE

La Circolare esplicativa del MiSE n. 3662/C del 10/10/2013

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MERCATO IMMOBILIARE: SECONDO TRIMESTRE 2013

MERCATO IMMOBILIARE: SECONDO TRIMESTRE 2013

La rivista trimestrale dell'Agenzia delle Entrate "OMI News" ha pubblicato i dati sull'andamento del mercato immobiliare in Italia, riferiti al secondo trimestre 2013, rispetto al secondo trimestre 2012, su base nazionale.
I numeri evidenziano che la flessione delle vendite prosegue, facendo segnare il sesto calo trimestrale consecutivo.
Il Residenziale marca un -9,3% passando dalle 119.707 vendite del II trimestre 2012 alle 108.618 transazioni del II trimestre di quest'anno.
Anche le Pertinenze, per la maggior parte riconducibili all'uso residenziale, fanno segnare una perdita, seppure più contenuta, del 7,5%.
I dati peggiori li fa registrare il comparto del Terziario che, con sole 2.343 transazioni nel II trimestre 2013, si attesta ad un -10,6%.
Non va meglio il Produttivo con il suo -6,5%.
Appare meno marcato il calo del Commerciale che, tuttavia, ha fatto registrare nei trimestri precedenti contrazioni di vendite molto consistenti. Nel II trimestre 2013 questo comparto contiene la flessione ad un -2,7%.
Parlando di volumi d'affari, nei primi sei mesi del 2013 la spesa per l'acquisto di abitazioni è stata stimata in quasi 34 miliardi di euro, ben 5 in meno rispetto allo stesso semestre del 2012, pari ad un -12,9%.
Il valore medio stimato di un'abitazione compravenduta nel primo semestre 2013 è di circa 167.000 euro, passando da un massimo di 222.100 euro del Centro, per scendere ai 164.900 euro del Nord Ovest e per finire ai 130.200 euro del Sud ed ai 120.100 euro delle Isole.
La città più cara, per la compravendita di un immobile abitativo, è risultata essere Firenze, con 309.700 euro, la più abbordabile Catania, con 137.200 euro di media.

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