lunedì 4 novembre 2013

LA SUBLOCAZIONE DI UN IMMOBILE: BREVI CENNI GIURIDICI E FISCALI


SUBLOCAZIONE: BREVI CENNI GIURIDICI E FISCALI

La presenza, in un contratto di locazione, di un divieto di sublocazione non preclude che, in un momento successivo, il conduttore si accordi con il locatore per ammettere la sublocazione, totale o parziale, dell'unità immobiliare oggetto del rapporto locatizio.
Tuttavia, in questo caso potrà essere richiesto al conduttore di dare prova dell'intervenuto consenso del locatore come previsto dall'art. 2723 cod. civ.: "Qualora si alleghi che, dopo la formazione di un documento, è stato stipulato un patto aggiunto o contrario al contenuto di esso, l’autorità giudiziaria può consentire la prova per testimoni soltanto se, avuto riguardo alla qualità delle parti, alla natura del contratto e a ogni altra circostanza, appare verosimile che siano state fatte aggiunte o modifiche verbali". 
Ecco perché si ritiene sia più prudente formalizzare sempre il nuovo patto, in deroga al precedente divieto di sublocazione, in forma scritta anche perché, molto spesso, i contratti di locazione richiedono già la forma scritta per modificare le pattuizioni inizialmente sottoscritte. 
Per dare poi data certa alla scrittura di modifica del contratto originale si dovrà procedere alla registrazione della stessa.
Nel caso di immobili adibiti ad uso abitativo, l''art. 2 della Legge n. 392/78 stabilisce che il conduttore non può sublocare totalmente l'immobile senza il consenso del locatore.
Il secondo comma dello stesso articolo prevede che, salvo patto contrario, il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l'immobile, previa comunicazione al locatore, a mezzo lettera raccomandata, di:
  1. i dati identificativi del subconduttore in modo che il locatore possa eventualmente esercitare eventuali azioni legali nei suoi confronti;
  2. la durata della sublocazione: un arco temporale inferiore al contratto originario oppure di medesima durata (non potendo essere superiore perché la sublocazione è un rapporto derivato dall’originario rapporto di locazione, con la conseguenza che, alla scadenza del contratto originario, il locatore può agire contro il conduttore e/o contro il subconduttore per il rilascio dei locali; in ogni caso la sentenza di condanna al rilascio ha effetto anche contro quest'ultimo).
  3. il numero dei locali concessi (come prova a fini dichiarativi: i proventi derivanti dalla sublocazione rientrano tra i redditi diversi).

Relativamente invece ai contratti aventi ad oggetto immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, l’art. 36 della Legge n. 392/78 consente al conduttore di sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda ed a condizione che ne dia comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento; il locatore potrà opporvisi, solo per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.
Ai fini della registrazione, si ricorda che per la sublocazione (per la quale il canone è libero, ma non è possibile applicarvi la cedolare secca) valgono le medesime regole fiscali in materia di imposte indirette previste per la locazione, vale a dire il DPR n. 642/1972 (imposta di registro: 2% con un minimo di 67 euro; sul modello 69, alla voce adempimento, barrare la casella "ces") e il DPR n. 131/1986 (imposta di bollo: n. 1 contrassegno dell’importo di € 16,00 per ogni foglio formato da quattro facciate scritte, per un totale di 100 righe o frazione di esse).


LE SENTENZE

In tema di locazione di immobili urbani, secondo il disposto di cui all’art. 2, comma secondo, legge n. 392 del 1978, in mancanza di patti contrari, il conduttore ha facoltà di sublocare parzialmente l'immobile, previa comunicazione al locatore, recante la indicazione della persona del subconduttore, della durata del contratto e dei vani sublocati. Ciò posto, l’omessa comunicazione in tal senso determina nel locatore la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto secondo le norme ordinarie di cui agli artt. 1453 e ss. c.c., con la conseguenza che ai fini dell’accoglimento della domanda di risoluzione dovrà aversi riguardo alla previsione di cui all’art. 1455 c.c., nella parte in cui non consente una siffatta pronuncia qualora l’inadempimento di una delle parti rivesta scarsa importanza in relazione all’interesse dell’altra. Nella fattispecie non può non ritenersi grave, e quindi legittimante l’accoglimento della chiesta risoluzione, l’inadempimento del conduttore, in quanto concretantesi non solo in un uso particolarmente intenso dell'immobile, sublocato a soggetti stranieri non autorizzati dal locatore, ma altresì all’esposizione del locatore medesimo, per tali ragioni, al concreto rischio di accertamenti da parte della Guardia di Finanza e dell'autorità di P.S.
Trib. Roma, Sez. VI, 25/02/2009

Poiché la subconduzione comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato la cui sorte dipende da quella del rapporto principale di conduzione, ai sensi del terzo comma dell'art. 1595 cod. proc. civ., la sentenza pronunciata per qualsiasi ragione (nullità, risoluzione, scadenza della locazione, rinuncia del conduttore-sublocatore al contratto in corso) nei confronti del conduttore e il provvedimento di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione esplicano nei confronti del subconduttore, ancorché rimasto estraneo al giudizio e, quindi, non menzionato nel titolo esecutivo, non solo gli effetti della cosa giudicata in senso sostanziale, ma anche l'efficacia del titolo esecutivo per il rilascio. (Nella specie, in applicazione del riportato principio, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza impugnata ritenendo che, a fronte del provvedimento di convalida di sfratto per finita locazione passato in cosa giudicata, emesso palesemente sul presupposto che il contratto integrava una locazione ad uso di abitazione di natura transitoria ed opponibile, oltre che al conduttore, anche al subconduttore, era preclusa, per il ricordato giudicato, alla corte di appello ogni verifica sulla qualificazione giuridica sia del contratto di locazione che del contratto di sublocazione e, pertanto, ogni indagine diretta ad attribuire alla sublocazione una durata maggiore del contratto di locazione da cui la stessa derivava). (Cassa con rinvio, App. Roma, 19 Marzo 2003) 
Cass. civ., Sez. III, 08/11/2007, n. 23302

Il locatore può chiedere la risoluzione del contratto e la condanna al rilascio del bene nei confronti del conduttore anche nel caso in cui, al momento della proposizione della domanda, detto bene sia detenuto da un terzo, immessovi dal conduttore, perchè la sentenza di condanna al rilascio ha effetto anche nei confronti del terzo, il cui titolo presuppone quello del conduttore. D'altro canto, il terzo detentore dell' immobile per il quale il locatore ha ottenuto, nei confronti del conduttore, una sentenza di condanna al rilascio, può opporsi o all' esecuzione, ai sensi dell' art. 615 cod. proc. civ., se sostiene di detenere l'immobile in virtù di un titolo autonomo e perciò non pregiudicato da detta sentenza; o ai sensi dell' art. 404, comma secondo, cod. proc. civ., se invece sostiene la derivazione del suo titolo da quello del conduttore, ed esser la sentenza frutto di collusione tra questi e il locatore, in suo danno. (Rigetta, App. Venezia, 2 Novembre 2001) 
Cass. civ., Sez. III, 28/04/2006, n. 9964

Per le locazioni di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, l'art. 36 della l. n. 392 del 1978 ha sostanzialmente lasciato immutato la disciplina della sublocazione dettata dall'art. 1594 c.c. (modificati, invece, dall'art. 2 della stessa legge per le locazioni ad uso abitativo), con la conseguenza che il conduttore può, salvo patto contrario, sublocare l'immobile a prescindere dal consenso del locatore, e può farlo anche in presenza di tale patto (in difformità, peraltro, in siffatta ipotesi, dalla disciplina codicistica) quando, trattandosi di immobile destinato all'esercizio di un'impresa, alla sublocazione si accompagni la cessione o locazione dell'azienda.

Cass. civ., Sez. III, 22/02/2000, n. 1966

Poichè la subconduzione comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato la cui sorte dipende da quella del rapporto principale di conduzione, la sentenza pronunciata per qualsiasi ragione (nullità, risoluzione, scadenza della locazione, rinuncia del conduttore-sublocatore al contratto in corso) nei confronti del conduttore esplica nei confronti del subconduttore, ancorchè rimasto estraneo al giudizio e quindi non menzionato nel titolo esecutivo, non solo gli effetti della cosa giudicata sostanziale, ma anche l'efficacia del titolo esecutivo per il rilascio. Ne discende, anche, che il subconduttore non potendo vantare diritti di sorta nei confronti del locatore principale ed avendo un semplice interesse alla continuazione del rapporto locatizio fondamentale, può spiegare nella causa per finita locazione tra il proprietario ed il conduttore originario soltanto un intervento adesivo semplice o dipendente, non già autonomo litisconsortile e, di conseguenza, non è titolare del diritto di impugnare in via autonoma la sentenza sfavorevole alla parte adiuvata, ma può solo aderire all'impugnazione proposta da quest'ultima. Analogamente, se il locatore abbia convenuto nel giudizio instaurato per sentir dichiarare la cessazione della locazione sia il conduttore sia il subconduttore, è inammissibile l'impugnazione del subconduttore contro la sentenza che abbia accolto la domanda del locatore non impugnata dal conduttore.
Cass. civ., Sez. III, 10/11/1998, n. 11324

Ai sensi del comma 3 dell’art. 1595 c.c., la sentenza pronunciata per qualsiasi ragione (nullità, risoluzione, scadenza del termine della locazione, rinuncia del conduttore sublocatore al contratto in corso, etc.) spiega, nei confronti del subconduttore, ancorché rimasto estraneo al giudizio tra locatore, e, quindi, non menzionato in alcun modo nel titolo esecutivo, non solo gli effetti della cosa giudicata sostanziale ma anche l’efficacia del titolo esecutivo per il rilascio; a maggior ragione questa efficacia, che discende dal principio risoluto iure dantis resolvitur et ius accipientis, deve essere riconosciuta nel caso in cui la sublocazione sia inopponibile al locatore
Cass. civ., 21/05/1998, n. 5053

Nei confronti del subconduttore, ai sensi del comma 3 dell'art. 1595 c.c., esplica efficacia, anche di titolo esecutivo, la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore e pur nell'assenza in giudizio di quegli perchè il diritto del subconduttore deriva ed è condizionato da quello del conduttore; pertanto il locatore non può da un lato affermare la validità e la persistente efficacia del contratto con questi, dall'altro chiedere il rilascio dell'immobile al subconduttore.
Cass. civ., Sez. III, 13/01/1998, n. 212



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1 commento:

  1. NOTA BENE: Il contratto di sublocazione dal conduttore privato a un altro privato deve essere registrato, pagando l'imposta di registro del 2% sul canone. La circolare 37 del 1986 (parte 43) a proposito dell'imposta di registro (articolo 5, n. 1) chiarisce che «pur nel silenzio della legge che non li indica espressamente, debbono considerarsi inclusi nella previsione legislativa anche i subaffitti e le sublocazioni, in quanto in entrambe le fattispecie il conduttore, nel concedere il bene in subaffitto od in sublocazione, assume la veste propria del concedente».
    Gli importi percepiti da chi offre l'immobile in affitto vanno in dichiarazione dei redditi. Chi subaffitta stanze della propria abitazione deve dichiarare l'affitto percepito come reddito diverso (ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera h del Tuir, cioè il Testo unico delle imposte sui redditi, Dpr 917/1986) che impone l'obbligo di inserire nella dichiarazione i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto e dalla sublocazione di beni immobili. L'unica differenza rispetto a un normale contratto d'affitto è che il reddito percepito non va dichiarato come un reddito immobiliare (quadro B Redditi da fabbricati), perché il locatore non è il proprietario dell'immobile, ma come altro reddito (quadro D del 730 e quadro RL del modello Unico).

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