IL NUOVO REGIME FISCALE DELLE LOCAZIONI BREVI
PRIMI SPUNTI DI RIFLESSIONE
L’articolo 4 del dl 50/2017 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.95 del 24.4.2017 introduce rilevanti
novità nell’ambito delle locazioni di breve durata.
1.0 - Definizione di locazione breve
Innanzitutto viene introdotta una nuova fattispecie di locazione immobiliare, definita “locazione
breve” avente le seguenti caratteristiche:
si deve trattare di locazione di immobili ad uso abitativo, quindi accatastati nelle categorie
catastali da A/1 ad A/11 con eccezione della categoria A/10. Si ritiene, in attesa dei
necessari chiarimenti, che tale regime si estenda anche alle pertinenze affittate unitamente
all’abitazione.
la locazione deve avere durata non superiore a 30 giorni. Si tratta di quelle fattispecie
contrattuali per le quali non è necessaria la registrazione del contratto.
la locazione può riguardare la sola messa a disposizione dell’immobile oppure la fornitura
di biancheria e di pulizia dei locali. L’elenco dei servizi prestati, nonostante la definizione
puntuale della norma, dovrebbe poter comprendere anche quelli strettamente necessari
per la fruizione dell’immobile quali la disponibilità di energia elettrica, gas e riscaldamento
ed anche il servizio di check in e check out per la consegna e riconsegna dell’immobile. In
riferimento ad altri servizi quali la disponibilità di reti wifi oppure la colazione (magari
convenzionata con pubblici esercizi nella zona) occorrerà aspettare le circolari esplicative.
Infatti attualmente tali fattispecie sono disciplinate dalle singole leggi regionali (ed anche
locali) sul turismo e sono connotate da una componente imprenditoriale che esula da tale
disposizione.
Il locatore deve essere una persona fisica (escludendo ancora una volta, come per la
cedolare secca, le società semplici) che loca l’immobile al di fuori dell’esercizio dell’attività
di impresa. Sembra invece che possano essere ricomprese le locazioni ove il conduttore sia
un soggetto imprenditoriale il quale magari dia l’immobile ad un suo dipendente o
collaboratore.
la locazione può avvenire direttamente oppure tramite soggetti che esercitano attività di
intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line.
Non rientrano nella definizione di locazione breve ma sono assoggettati alle medesime
disposizioni i contratti aventi ad oggetto il godimento oneroso dell’immobile a favore di terzi,
stipulati alle condizioni sopra indicate:
relativi alle sublocazioni di immobili ad uso abitativo,
oppure conclusi dal comodatario.
2.0 - Modalità di tassazione del reddito
In presenta dei requisiti sopra indicati per i contratti stipulati a partire dall’01 giugno 2017 il
reddito prodotto sarà sempre considerato come reddito fondiario ed il proprietario potrà optare
per un’imposta forfetaria pari al 21% del canone lordo stabilito nel contratto.
In fase di prima applicazione della norma occorre fare riferimento alla sua decorrenza. Infatti si è
posta l’attenzione non tanto sul periodo di locazione ma sulla data di stipulazione del contratto
stesso. In questo modo, in vista degli adempimenti sotto elencati, gli intermediari dovranno far
riferimento solo agli accordi stipulati successivamente al 31 maggio 2017, indipendentemente
dalla data di decorrenza del contratto. Per coloro che utilizzano portali on line, in mancanza a volte
di un contratto sottoscritto da entrambe le parti, occorrerà fare molta attenzione alla data in cui si
è concretizzato il consenso.
Individuando il regime fiscale da applicare (il reddito fondiario) il legislatore pone fine ai molti
dubbi degli operatori i quali, a seconda della tipologia di servizi prestati, propendevano per la
tassazione dei proventi quali redditi diversi, con deduzione dei costi inerenti, oppure, a volte
riconducevano l’attività nel reddito di impresa.
Da adesso in poi tali redditi verranno tassati, su opzione del locatore, con l’aliquota forfetaria del
21%. Viceversa dovranno essere considerati redditi fondiari da inserire come tali nella
dichiarazione dei redditi ed usufruiranno esclusivamente, a fronte dei costi sostenuti, della
deduzione forfetaria del 5% prevista per tutti i redditi derivanti dalle locazioni.
Come accennato la nuova disposizione viene estesa anche a canoni percepiti in caso di
sublocazione oppure quelli ricevuti dal comodatario che a sua volta affitta l’immobile. Nel primo
caso si fa espresso riferimento ai corrispettivi “lordi” quindi senza tenere conto di quanto pagato
al locatore dell’immobile e quindi con una penalizzazione notevole in capo a tali soggetti. Tale
disposizione dovrà essere anche coordinata con il Testo Unico delle Imposte sui Redditi il quale
individua attualmente tale fattispecie tra i redditi diversi alla lettera h) del primo comma
dell’art.67.
3.0 - Adempimenti in capo ai mediatori che mettono in contatto le persone
Al fine di contrastare l’evasione viene previsto che i soggetti che esercitano l’attività di
intermediazione immobiliare mettendo in contatto le persone che ricercano gli immobili con
quelle che dispongono degli immobili da locare, comunichino all’Agenzia delle Entrate i dati relativi
alle locazioni brevi (oppure di sublocazione o conclusi da comodatario) stipulate per il loro tramite.
L’omessa o inesatta comunicazione sconterà una sanzione da euro 250 ad euro 2.000 per ogni
comunicazione omessa. La sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione corretta o mancante è
effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza. Tale sanzione può essere oggetto di
ravvedimento.
4.0 - Adempimenti in capo ai mediatori che incassano i canoni per conto dei proprietari
Inoltre i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la
gestione di portali on line, nel momento in cui incasseranno canoni o corrispettivi relativi a
locazioni brevi (oppure di sublocazione o conclusi da comodatario) dovranno operare, in qualità di
sostituti di imposta, all’atto dell’accredito al proprietario, una ritenuta del 21% sull’ammontare dei
canoni o corrispettivi provvedendo al versamento mediante mod. F24 ed alla certificazione in capo
al locatore. In caso di opzione per la cedolare secca si presume che il percettore del reddito dovrà
in ogni caso indicare il canone nella propria dichiarazione senza pagare più alcuna imposta,
viceversa la ritenuta operata varrà a titolo di acconto sulle imposte determinate in maniera
ordinaria.
Un provvedimento dovrà definire le disposizioni di attuazione di tale norma individuando in
particolar modo a quali operatori on line si rivolgerà tale disposizione in quanto, attualmente,
molti di essi operano non in qualità di intermediari ma di fornitori di servizi web.
Infine l’Agenzia delle Entrate stipulerà con i soggetti che utilizzano in Italia i marchi di portali di
intermediazione on line appositi accordi per definire le modalità di collaborazione per il
monitoraggio delle locazioni concluse attraverso l’intermediazione degli stessi.
Stefano Spina
Dottore commercialista in Torino
