REGISTRAZIONE DEI PRELIMINARI CON PLURALITA' DI VENDITORI

 

Registrazione dei preliminari con pluralità di venditori

Nel corso degli scorsi mesi alcuni uffici locali dell’Agenzia delle Entrate hanno adottato comportamenti difformi in sede di registrazione dei contratti preliminari di compravendita immobiliare.

Nello specifico, in presenza di due promittenti venditori, uno titolare della nuda proprietà e l’altro del diritto di usufrutto sull’immobile promesso in vendita, è stato richiesto il pagamento della doppia imposta fissa di registro in quanto atti distinti anche se collegati.

Tale comportamento scaturisce da una rigida interpretazione del primo comma dell’art. 21 del DPR 131/86 (Testo Unico dell’imposta di Registro) secondo cui “se un atto contiene più disposizioni che non derivano necessariamente per la loro intrinseca natura, le une dalle altre, ciascuna di esse è soggetta ad imposta come se fosse un atto distinto.”

In una recente risposta ad interpello, la Direzione Regionale del Piemonte, ha analizzato l’argomento anche al fine di fornire un indirizzo unanime alle varie sedi locali.

La premessa, come accennato, risiede nell’articolo 21 DPR 131/86 secondo cui:

• ·   se un atto contiene più disposizioni che non derivino necessariamente, per loro intrinseca natura, le une dalle altre, ciascuna disposizione è soggetta autonomamente ad imposta (negozi collegati);
• ·    se un atto contiene più disposizioni che derivino necessariamente, per loro intrinseca natura, le une dalle altre, l’imposta si applica come se l’atto contenesse una sola disposizione che dà luogo all’imposizione più onerosa (negozi complessi).

In base alla giurisprudenza oramai costante della Corte di Cassazione (in ultimo 19.2.2015 n.3300) "le disposizioni soggette a tassazione unica sono soltanto quelle tra le quali intercorre, in virtù della legge o per esigenza obiettiva del negozio giuridico, e non per volontà delle parti, un vincolo di connessione, o compenetrazione, immediata e necessaria: occorre, cioè, che sussista tra le convenzioni, ai fini della tassazione unica, un collegamento che non dipenda dalla volontà delle parti, ma sia, con carattere di oggettiva causalità, connaturato, come necessario giuridicamente e concettualmente, alle convenzioni stesse".

La Direzione Regionale ritiene che il preliminare di compravendita con il quale i promittenti venditori si impegnano congiuntamente a vendere, ciascuno per il proprio diritto e con riferimento al medesimo immobile, la nuda proprietà e l’usufrutto ad un soggetto terzo che acquisterà la piena proprietà, rientri tra i negozi complessi e pertanto, trattandosi di una disposizione unica, sconti un’unica imposta di registro.

PLUSVALENZA DA CESSIONE: IL SUPERBONUS NON SI CONTA.

 

IL SUPERBONUS NON RILEVA AI FINI DELLA PLUSVALENZA DA CESSIONE

Il superbonus eventualmente fruito dal proprietario dell’immobile non rileva ai fini del conteggio della plusvalenza nel caso di una vendita infraquinquennale dell’immobile.

Questo interessante principio è stato espresso dall’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 204 del 24 marzo 2021.

Nello specifico un contribuente, che ha appena acquistato un immobile in un condominio eseguirà, congiuntamente agli altri condomini, una serie di lavori di efficientamento energetico riconducibili al “superbonus” di cui all’art. 119 DL 34/2020.

Tuttavia i lavori eseguiti sono stati pagati optando per lo sconto in fattura applicato dall’impresa edile ex art. 121 DL 34/2020 per cui di fatto tali importi non risultano effettivamente sostenuti dal proprietario.

Poiché l’immobile verrà venduto nei 5 anni dal suo acquisto e lo stesso non è stato adibito ad abitazione principale del cedente per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la vendita, scatta il presupposto per la tassazione della plusvalenza come “reddito diverso” e quindi l’opportunità di individuare di tutti i costi sostenuti da contrapporre al prezzo di vendita.

Infatti, in base all’art.68 co.1 TUIR la plusvalenza da tassare è costituita dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

Secondo l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate, tra i costi inerenti rientrato le spese per gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico nonché quelli di effcIentamento energetico, oggetto di “superbonus”, in quanto incrementative del valore del bene.

A nulla rileva, al riguardo, il fatto che le stesse diano diritto ad una detrazione fiscale o che possano essere state pagate attraverso il meccanismo dello sconto in fattura in quanto modalità alternativa alla fruizione diretta della detrazione.

Pertanto tali spese concorreranno, insieme alle altre eventualmente sostenute, in misura piena alla riduzione dell’eventuale plusvalenza originata dalla cessione stessa.

Infatti, conclude l’Agenzia delle Entrate, una diversa interpretazione determinerebbe di fatto una tassazione della detrazione da “superbonus” attualmente non previsto dalla normativa.

OBBLIGO DI REGISTRAZIONE ANCHE PER IL PRELIMINARE TELEMATICO NON CONFORME

 

IL PRELIMINARE INFORMATICO  ANCHE SE NON CONFORME DEVE ESSERE REGISTRATO

 

L’agenzia delle Entrate con risoluzione n. 23 del 8/4/2021 ha affrontato il tema della registrazione dei contratti preliminari redatti come documenti informatici. I contratti, in base all’art. 44 del Cad, devono essere presentati per la registrazione in formati idonei a garantire la loro integrità, affidabilità, leggibilità e reperibilità nonché devono consentire agli uffici dell’Agenzia di acquisirli nel proprio Sistema di conservazione. Secondo l’art. 20 comma 1 bis del Codice dell’Amministrazione Digitale “il documento informatico soddisfa il requisito della forma scritta ed ha l’efficacia prevista dall’art. 2702 del C.c. quando vi è apposta una firma digitale, altro tipo di firma elettronica qualificata o una firma elettronica avanzata ….”. Il successivo comma 2 bis dispone che le scritture private di cui all’art. 1350 primo comma n. da 1 a 12 (tra le quali vi è anche la compravendita degli immobili) devono essere sottoscritti, a pena di nullità, con firma elettronica qualificata o digitale. Siccome Il contratto preliminare deve essere redatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo, esso sarà nullo se non sottoscritto con firma elettronica qualificata o con firma digitale. Al riguardo un’agenzia immobiliare aveva predisposto un contratto preliminare di compravendita in forma di scrittura privata con firma elettronica avanzata (FEA) e, al momento della registrazione, le era stato contestato il formato non conforme in quanto l’estensione del file era “.pdf” e non “.p7m” e quindi risultava impossibile la verifica dei sottoscrittori tramite Infocert. L’Agenzia delle Entrate, senza entrare nel merito della questione civilistica relativa alla validità degli atti sottoscritti tramite FEA, in quanto si tratta di una questione di ordine civilistico, afferma che il preliminare di compravendita deve essere in ogni caso registrato. Infatti, l’eventuale nullità o annullabilità dell’atto non dispensa dall’obbligo di richiedere la registrazione e di pagare la relativa imposta salva restituzione per la parte eccedente la misura fissa quando l’atto sia dichiarato nullo o annullato, per causa non imputabile alle parti, con sentenza passata in giudicato e non sia suscettibile di ratifica, convalida o conferma. L’eventuale invalidità dell’atto per vizio imputabile alle parti (quale deve intendersi la sottoscrizione con firme non idonee in base alla tipologia dell’atto stesso) impedisce la restituzione delle somme versate in sede di registrazione.