NOVITÀ SULLA RICONTRATTAZIONE DEI CANONI COMMERCIALI CAUSA
COVID
La legge di conversione (L. n. 106 del 23 luglio 2021) del
cd. Decreto “Sostegni bis” (D.L. 73/2021) ha radicalmente modificato l’art.
6-novies del precedente D.L. n. 41/2021 (già a suo tempo convertito in L. n.
69/2021), introducendo dei criteri nella ricorrenza dei quali locatore e
conduttore sono chiamati, a questo punto in forza di legge, a collaborare per
rinegoziare il canone.
La nuova legge, premettendo che lo scopo prefisso è quello
di tutelare simultaneamente le imprese e le controparti locatrici qualora il
conduttore abbia subito una indicativa diminuzione del volume d’affari, del
fatturato o dei corrispettivi per restrizioni sanitarie o per la crisi
economica di taluni comparti e per la riduzione dei flussi turistici in
conseguenza della crisi pandemica, prevede che nel caso in cui il conduttore, a
partire dal primo lockdown e quindi dall’8 marzo 2020, non abbia avuto diritto
di accedere ad alcuna delle misure di sostegno economico statali o non abbia
beneficiato di altri strumenti di supporto concordati con il locatore, le parti,
locatore e conduttore, devono intendersi chiamate a “… collaborare tra di
loro in buona fede per rideterminare temporaneamente il canone di locazione per
un periodo massimo di cinque mesi nel corso del 2021”.
La legge precisa che tali disposizioni si applicano solo ai
conduttori esercenti attività economica che abbiano registrato un ammontare
medio mensile del fatturato e dei corrispettivi nel periodo compreso tra il 1
marzo 2020 e 30 giugno 2021 inferiore in misura di almeno il 50% rispetto
all’ammontare medio mensile del fatturato dei corrispettivi del periodo
compreso tra il 1 marzo 2019 e il 30 giugno 2020 e che abbiano subito la
chiusura obbligatoria per almeno 200 giorni anche non consecutivi a partire
dall’8 marzo 2020.
Come si vede, non sono stati introdotti, anche in caso di
ricorrenza di tali presupposti, automatismi di riduzione e neppure sono state
indicate delle percentuali predeterminate, ma sono stati inseriti dei parametri
di riferimento del tutto nuovi che inevitabilmente non potranno essere
trascurati sia nella gestione dei contratti in corso tra le parti, sia
nell’ipotesi di loro contenzioso anche in sede giudiziale.
Questo provvedimento si innesta in un dibattito, aperto sin dall’anno scorso, tra gli
indirizzi dottrinali e giurisprudenziali che sostanzialmente prevedevano, per
il conduttore commerciale, il diritto a riduzioni percentuali rilevanti per i
canoni 2020 da marzo in poi ed anche per parte di quelli 2021 (riduzioni in
qualche caso considerate applicabili anche d’imperio da parte del tribunale),
in conseguenza di chiusure e cali di fatturati anche molto meno sensibili di
quelli indicati dalla nuova norma di legge e quelli di carattere radicalmente
contrario che negavano qualsivoglia diritto del genere al conduttore. Il
principio ed i parametri introdotti con la nuova norma sembrano ridurre di
molto la platea dei conduttori commerciali in condizione di ottenere
forzosamente una riduzione del canone nei confronti del locatore.
Il testo della norma di legge:
DL 25/05/2021, n. 73
Art. 4-bis (inserito dalla legge di conversione 23 luglio
2021, n. 106)
Modifica dell’ articolo 6-novies del decreto-legge 22
marzo 2021, n. 41, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 maggio 2021,
n. 69
1. L’ articolo 6-novies del decreto-legge 22 marzo 2021, n.
41, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 maggio 2021, n. 69, è
sostituito dal seguente: “Art. 6-novies (Percorso condiviso per la
ricontrattazione delle locazioni commerciali). - 1. Le disposizioni del
presente articolo sono volte a consentire un percorso regolato di condivisione
dell’impatto economico derivante dall’emergenza epidemiologica da COVID-19, a
tutela delle imprese e delle controparti locatrici, nei casi in cui il
locatario abbia subìto una significativa diminuzione del volume d’affari, del
fatturato o dei corrispettivi, derivante dalle restrizioni sanitarie, nonché
dalla crisi economica di taluni comparti e dalla riduzione dei flussi turistici
legati alla crisi pandemica in atto. 2. Nei casi in cui il locatario non abbia
avuto diritto di accedere, a partire dall’8 marzo 2020, ad alcuna delle misure
di sostegno economico adottate dallo Stato per fronteggiare gli effetti delle
restrizioni imposte dall’emergenza epidemiologica da COVID-19 ovvero non abbia
beneficiato di altri strumenti di supporto di carattere economico e finanziario
concordati con il locatore anche in funzione della crisi economica connessa
alla pandemia stessa, il locatario e il locatore sono chiamati a collaborare
tra di loro in buona fede per rideterminare temporaneamente il canone di
locazione per un periodo massimo di cinque mesi nel corso del 2021. 3. Le
disposizioni del presente articolo si applicano esclusivamente ai locatari
esercenti attività economica che abbiano registrato un ammontare medio mensile
del fatturato e dei corrispettivi nel periodo compreso tra il 1° marzo 2020 e
il 30 giugno 2021 inferiore almeno del 50 per cento rispetto all’ammontare
medio mensile del fatturato e dei corrispettivi del periodo compreso tra il 1°
marzo 2019 e il 30 giugno 2020 e la cui attività sia stata sottoposta a
chiusura obbligatoria per almeno duecento giorni anche non consecutivi a
partire dall’8 marzo 2020”.
Avv. Giuseppe Baravaglio
