giovedì 14 giugno 2012

COSTRUZIONI ANTERIORI AL 01/09/1967


COSTRUZIONI INIZIATE IN DATA ANTERIORE AL 01/09/1967

La dichiarazione, resa in preliminare e riconfermata in atto pubblico dal proprietario, che attesta che la costruzione dell'immobile venduto sia iniziata in data anteriore al 01 settembre 1967, ove ciò corrisponda al vero, è regolata dall'art. 40 della Legge n. 47 del 1985, il quale dispone che:" ...(omissis)... Per le opere iniziate anteriormente al 1 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo ... attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al ...".
Tale dichiarazione, che libera il proprietario dall'obbligo di citare ed eventualmente di produrre i permessi di costruire rilasciati, è stata resa possibile inizialmente in forza dell'art. 4 della Legge n. 15/68 e successivamente ai sensi degli art.li 46 e seguenti del D.P.R. n. 445/2000 , contenente le disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa.
Va precisato che, trattandosi di una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, l'accettazione dell'autocertificazione è rimessa alla discrezionalità dell'acquirente il quale potrebbe, di contro, esigere l'esibizione del titolo abilitativo.
Al fine di determinare la necessità del Certificato di Agibilità, occorre verificare se l’immobile è stato edificato:
  1. ante 1934: non è soggetto a certificato di agibilità;
  2. ante 1934, ma ristrutturato nel corso del tempo: è soggetto ad agibilità;
  3. post 1934: è soggetto a certificato di agibilità;
Prima del 17 agosto 1942 il titolo concessorio è l'autorizzazione sanitaria.
Dopo il 1942 e sino all’entrata in vigore della L n° 765/67: per gli immobili realizzati all’interno dei centri urbani, il titolo concessorio era la Licenza Edilizia, mentre per gli immobili realizzati all’esterno dei centri urbani, il titolo concessorio era l’autorizzazione sanitaria (con certificazione d’abitabilità per entrambi).
Dopo l’entrata in vigore della L n° 765/67 e sino ai oggi: nessuna divisione tra immobili realizzati all’interno od all’esterno dei centri urbani – il titolo concessorio diventa la Licenza Edilizia che, a seconda dell’epoca d’esecuzione, cambia nome (Licenza Edilizia: dal 1942 con la Legge 1150; Concessione Edilizia Onerosa: dal 1977 con la Legge 10; Permesso di Costruire: dal 2003 con il TUE DPR 380/01).
Come detto sopra, per i manufatti edificati prima del 1934, che non siano stati oggetto di interventi tali da modificarne le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, non è necessario che venga richiesto e rilasciato il Certificato di Agibilità, purché le opere siano state ultimate prima dell’entrata in vigore del R. D. 27/07/34 n. 1265 che impone l’obbligo di richiedere questo certificato.
Per saperne di più in tema di menzioni urbanistiche e validità degli atti notarili, si allega il link dello Studio n. 5389/C del Consiglio Nazionale del Notariato.
Si consiglia di consultare anche lo Studio n. 4509, sempre redatto dal C.N.N., concernente la commerciabilità del bene e le norme che regolano il condono edilizio.
Per quanto ovvio, è bene qui ricordare che la dichiarazione resa in atto, attestante l'avvenuta edificazione ante 01/09/67, nulla ha a che vedere con l'obbligo, gravante sul venditore, di procurare all'acquirente il certificato di agibilità, salvo diversa pattuizione tra le parti, ferma restando la possibilità di commercializzare il bene anche in assenza di questo documento.
Per un approfondimento in materia di certificato di agibilità, cliccare QUI.


LE SENTENZE
Poichè la l. urbanistica 17 agosto 1942 n. 1150 costituisce la norma generale ed organica dell'ordinamento urbanistico - edilizio - cui pure la l. 28 febbraio 1985 n. 47, pur introducendo la possibilità generalizzata di condono edilizio, fa riferimento in tal senso -, essa costituisce il limite massimo cui rimontare ai fini della sanatoria non solo perchè essa ha introdotto per prima volta l'obbligo generalizzato di richiedere la licenza (oggi, concessione) edilizia, ma anche perchè l'art. 31 l. n. 47 del 1985 ammette a sanatoria anche gli abusi per le opere realizzate anteriormente all'1 settembre 1967 se per queste fosse richiesta, ai sensi dell'art. 31 comma 1 l. n. 1150 del 1942 e dei regolamenti edilizi comunali, il rilascio della licenza di costruzione.
Cons. Stato, Sez. V, 21/10/1998, n. 1514

La data di entrata in vigore della l. n. 1150 del 1942 rappresenta il limite temporale oltre il quale non sussiste l'obbligo di presentare domanda di condono edilizio; una legislazione che non ponesse alcun limite alla possibilità di irrogare gravi sanzioni per abusi commessi anche in epoche remote, non sarebbe, infatti, rispettosa del principio di ragionevolezza.
Cons. Stato, Sez. V, 21/10/1998, n. 1514

È illegittima l'ordinanza di demolizione di un manufatto di cui è stata fornita prova non contestata della sua realizzazione in data antecedente al settembre 1967, ossia precedente all'introduzione dell'obbligo di ottenere la licenza edilizia per immobili siti al di fuori dei centri abitatiTAR Umbria 10/05/2013 n. 281

L'obbligo di richiedere la licenza edilizia (ora permesso di costruire) per realizzare nuove edificazioni è stato introdotto dall'art. 31 della legge urbanistica n. 1150/1942 esclusivamente per gli immobili situati nei centri urbani. Solo a seguito dell'approvazione della cd. legge ponte n. 765/1967 tale obbligo di munirsi di titolo abilitativo ad edificare è stato esteso all'intero territorio comunale (TAR Campania 15/09/2010 n. 17416).



CONSIDERAZIONI FINALI

Il certificato di agibilità viene tradizionalmente ricondotto nell’ambito dei titoli e dei documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta che l‘art. 1477 comma 3 del Codice Civile impone al venditore di consegnare all’acquirente.
Il certificato di agibilità deve essere richiesto quando siano stati realizzati i seguenti interventi:
nuove costruzioni
ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.

Nel caso di immobili oggetto di condono edilizio, il certificato di agibilità viene rilasciato a seguito del permesso di sanatoria, in ottemperanza a quanto disposto dall’art. 35 della L. 47/85 e ribadito dal punto 9 della Circolare Ministeriale 30/07/1985, nr .3357/25.













14 commenti:

  1. gent.mo, mi permetto di farle alcune domande che mi stanno a cuore. Potrebbe dirmi come è possibile che una casa su tre piani da me acquistata in paese diversi anni fa , nonostante non abbia alcun servizio igienico , ma solo un lavello in cucina, possa essere stata accatastata in A 6 rustico, e dichiarata abitabile o agibile???? Ora che mi è rimasta sul groppone e improduttiva di reddito, mi preclude anche la possibilita' di avere un credito agevolato prima casa per giovani coppie, anche se il luogo di residenza dista 70 km dalla casa in paese.Rimango in attesa del suo preziosissimo consiglio. Grazie

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    1. Gent.ma sig.ra Maria Antonietta, per potere dare una risposta corretta al Suo quesito dovremmo purtroppo esaminare tutta la documentazione legata all'immobile in quanto intervengono troppe variabili per cui rischieremmo di dare una risposta anziché un'altra. In linea di principio, non ci è però parso così "assurdo" il caso da Lei prospettato. Va detto che, in casi analoghi, ove ne ricorrano i presupposti di legge, i proprietari hanno richiesto e ottenuto di accatastare i loro immobili come unità collabenti, in modo da non pagare imposte sugli stessi. La categoria F/2 (unità collabenti) indica quei fabbricati, o porzioni di essi, che, nello stato in cui si trovano, non sono suscettibili a fornire reddito. L'art. 6 del D.M. n. 28/1998 fa rientrare in questa categoria "le costruzioni non abitabili o agibili e comunque di fatto non utilizzabili, a causa di dissesti statici, di fatiscenza o inesistenza di elementi strutturali e impiantistici, ovvero delle principali finiture ordinariamente presenti nella categoria catastale, cui l'immobile è censito o censibile, ed in tutti i casi nei quali la concreta utilizzabilità non è conseguibile con soli interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria

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  2. Salve, desidererei ricevere informazioni in merito all'acquisto di un appartamento inserito all'interno di uno stabile costruito nel 1962 nel Comune di Napoli con regolare licenza edilizia. La mia richiesta è la seguente, ho chiesto il certificato di abitabilità della stessa al venditore, il quale mi ha presentato una copia della licenza edilizia rilasciata dal Comune di Napoli datata 14/10/1961 e una copia della Dichiarazione Sostitutiva di Atto Di Notorietà firmata presso un Notaio nel Febbraio del 1988, presentata dall'Amministratore della Società che ha costruito l'immobile (Stessa persona Ingegnere che ha presentato i grafici per la richiesta della licenza ediliza), escludendo le classiche frasi di rito, cita che i fabbricati sono stati ultimati prima del 01/09/1967, pertanto asserisce che tale dichiarazione sostituisce l'abitabilità. Domanda è Vero?

    Cordialità
    Antonello

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  3. Salve, desidererei ricevere informazioni in merito all'acquisto di un appartamento inserito all'interno di uno stabile costruito nel 1962 nel Comune di Napoli con regolare licenza edilizia. La mia richiesta è la seguente, ho chiesto il certificato di abitabilità della stessa al venditore, il quale mi ha presentato una copia della licenza edilizia rilasciata dal Comune di Napoli datata 14/10/1961 e una copia della Dichiarazione Sostitutiva di Atto Di Notorietà firmata presso un Notaio nel Febbraio del 1988, presentata dall'Amministratore della Società che ha costruito l'immobile (Stessa persona Ingegnere che ha presentato i grafici per la richiesta della licenza ediliza), escludendo le classiche frasi di rito, cita che i fabbricati sono stati ultimati prima del 01/09/1967, pertanto asserisce che tale dichiarazione sostituisce l'abitabilità. Domanda è Vero?

    Cordialità
    Antonello

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  4. Assolutamente no. La norma a cui si fa riferimento circa gli immobili edificati in data anteriore all'01/09/1967, dispensa il venditore da presentare idonea documentazione attestante la regolarità della costruzione, SALVO PATTO CONTRARIO TRA LE PARTI. Ciò vuol dire che, anche se la costruzione è anteriore all'01/09/1967, l'acquirente potrebbe comunque pretendere l'esibizione della documentazione attestante la regolarità edilizia e il certificato di abitabilità. La dispensa, comunemente accettata, a presentare l'abitabilità sorge per le costruzioni anteriori al 17/08/42, data in cui venne promulgata la legge 1150.
    Le riporto una sentenza in merito all'abitabilità:
    Cass. civ., Sez. II, 06/07/2011, n. 14899
    Il promittente venditore ha l'obbligo di attivarsi per fornire all'acquirente i certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, perciò anche se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune, l'acquirente può legittimamente rifiutarsi di stipulare la compravendita poiché egli ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali.

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  5. Salve, sono in trattativa per un attico ubicato in uno stabile costrutio ante 1/9/67 con regolare licenza. L'immobile in questione però nasceva nell'iniziale progetto come stenditoio poi la stessa ditta costruttrice sempre in data ante 1/9/67 ne chiese modifica pagando tutto ciò che c'era da pagare. l'agenzia immobiliare mi riferisce che l'attuale proprietaria avrebbe dovuto fare qualche tempo fa (se non erro tra il 2005 e 2007) un'autocertificazione per ottenere la sanatoria ma non avendola fatta, dovrà aspettare questo settembre per poterla richiedere e che la otterrà sicuramente pagando solo 350 euro.
    Posso fidarmi?
    Ringraziandovi in anticipo, vi invio cordiali saluti

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    1. Dalle indicazioni che Lei ci ha dato purtroppo ci diventa impossibile stabilire la natura dell'irregolarità da sanare. Ci teniamo tuttavia a precisare che il quesito sottoposto investe tre aspetti completamente distinti. Il primo è l'aspetto contrattuale e il modo in cui, attraverso le obbligazioni assunte, il proprietario intende garantire il Suo acquisto. Il secondo aspetto è urbanistico, per cercare di capire quali difformità sussistano tra il licenziato e l'eseguito e se il Comune dove è ubicato l'immobile, prevede delle forme di sanatoria da perseguire in tempi ragionevoli. L'ultimo aspetto concerne la planimetria catastale, la quale, per la data dell'atto, dovrà essere conforme non solo allo stato di fatto dell'immobile, pena l'improcedibilità del rogito, ma anche ai permessi rilasciati, nel tempo, dal Comune.

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  6. Buongiorno,
    i lavori di ristrutturazione dell'abitazione di cui mi sto occupando sono iniziati SICURAMENTE (dimostrabile) prima del 01.09.1967. Penso che siano stati anche completati prima della suddetta data (dimostrabile in parte). Non so se siano stati richiesti permessi e/o licenze, ma io non ne ho trovato traccia, almeno finora. Continuerò a cercare documenti.
    Chiedo ora:
    1.il fatto che i suddetti lavori siano iniziati PRIMA della data "spartiacque" del 01.09.1967 esime dall'obbligo di permessi e/o licenze?
    2.nel caso si volesse risalire a richieste presentate in Comune (di cui finora non trovo traccia fra i documenti in mio possesso) ciò sarebbe possibile? Se sì: potrebbe risultare controproducente?
    3.qualora ci fossero problemi è prevista una sanatoria?
    Grazie e a presto!

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  7. buongiorno nel dicembre 2002 ho comprato casa il venditore ha dichiarato che l'appartamento (3 piano) era stato costruito prima del 1 settembre del 67. Oggi che voglio vendere l'appartamento ho scoperto andando in comune che ci sono degli abusi sull'appartamento (chiusura di 11mq) mai sanati e che la domanda di sopraelevazione dell'appartamento era stata fatta nel 1969 e non nel 1967.
    a distanza di 14 anni posso fare causa all'ex proprietario?
    grazie
    Alessandra

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    1. Riteniamo che la fattispecie rientri nella prescrizione decennale, per cui non è possibile, trascorsi 14 anni senza interruzione del suddetto termine di prescrizione, chiamare il vecchio proprietario a rispondere.

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  8. Buonasera questa mattina ho firmato una proposta di acquisto di una casa dove però alla vice: certificato di agibilità o abitabilità, è bastata la casella - immobile antecedente il 01/09/67 . Cosa significa che io acquirente devo richiedere al comune questo certificato x stare in regola quando acquisto la casa? Grazie

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    1. Buongiorno, il fatto che la casa sia stata edificata prima del 1967 nulla ha a che vedere con il rilascio dell'agibilità. Le consiglio di dare una lettura, con calma, a questi due nostri articoli. http://infocentocase.blogspot.it/2013/04/compravendita-immobiliare-ed-agibilita.html
      http://infocentocase.blogspot.it/2013/04/compravendita-immobiliare-ed-agibilita_27.html

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  9. Salve,oggi mi a incuriosito un terreno di circa10.000 m con un casolare di circa 50 m,anticedente al 67 parliamo di un terreno agricolo vorrei sapere se e possibile trasformare quel casolare in abitazzione?

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  10. Buongiorno,ho un caso direi grottesco da esporVi. Ho una casa da vendere in Romagna costruita prima del 1960 con altezza solai di 2,60m A seguito del sisma del 2003 é stata risanata e resa abitabile e qui sorge il problema. Il direttore dei lavori, pedestramente nella chiusura cantiere, ha dichiarato un'altezza dei solai di 2,70m. Io, abitando a Torino, me ne sono accorto quando il compratore, a preliminare fatto, mi ha contestato l'irregolarità. Chiaro che sono incolpevolmente inadempiente quindi sono andato in comune assieme al respponsabile dell'errore per correggere la dichiarazione. La risposta é stata che nulla é più possibile perché anche l'ing dei calcoli, facendo un copia incolla, ha confermato la stessa misura. La sola cosa possibile ci é stato detto e ripetuto con risolutezza di alzare di 10 cm tutti i solai. Preciso che si tratta di una costruzione in pietra e non in cemento armato con il rischio che crolli l'intera costruzione e poi ancora come si possa pensare che si possa aver smontato i solai per abbassarli,semmai il contrario. Chiedo, é possibile che non si sia la possibilità di ovviare a questo inconveniente? Io vi ringrazio anticipatamente. Bravaccini

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