martedì 5 giugno 2012

LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE


LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE

Il preliminare di compravendita immobiliare deve essere presentato per la registrazione entro 20 giorni dalla data della stipula. Il pagamento di quanto dovuto avviene utilizzando il modello F23, reperibile on line (modello F23) o presso lo sportello di tutti gli Istituti di Credito. L'importo può essere liquidato per contanti o con disposizione di addebito sul proprio conto corrente. La ricevuta del modello F23 verrà allegata al modello 69 da presentare allo sportello dell'Ufficio del Registro.
Sul modello F23 è obbligatorio inserire il codice dell'Ufficio presso cui si intenderà presentare il contratto per la registrazione; dal 19/07/2010 sono cambiati i codici degli uffici. Quelli della Provincia di Torino sono i seguenti:
TTKUufficio territoriale di TORINO 119/07/2010
TTKUufficio territoriale di TORINO 1 - SPORTELLO AA.GG19/07/2010
TTKUufficio territoriale di TORINO 1 - SPORTELLO SAT19/07/2010
TTMUufficio territoriale di TORINO 319/07/2010
TSQUufficio territoriale di CHIERI19/07/2010
TS5Uufficio territoriale di MONCALIERI19/07/2010
TTBUufficio territoriale di PINEROLO19/07/2010
TTLUufficio territoriale di TORINO 219/07/2010
TTQUufficio territoriale di TORINO 419/07/2010
TSUUufficio territoriale di CIRIE'19/07/2010
TTDUufficio territoriale di RIVOLI19/07/2010
TTDUufficio territoriale di RIVOLI - SPORTELLO DI AVIGLIANA19/07/2010
TSTUufficio territoriale di CHIVASSO19/07/2010
TSZUufficio territoriale di COURGNE'19/07/2010
TS4Uufficio territoriale di IVREA19/07/2010
TTCUufficio territoriale di RIVAROLO CANAVESE19/07/2010
TTJUufficio territoriale di SUSA
Per disporre dell'elenco completo degli Uffici presenti su tutto il Territorio Nazionale, è possibile cliccare QUI
Le principali voci di costo di un preliminare sono costituite dalla tassa fissa di euro 200 (104T), dalla tassa sulla caparra confirmatoria (0,5%) o sull'acconto prezzo (3,0%), queste ultime versate utilizzando il codice 109T. Le somme corrisposte a titolo di tassa sulla caparra o sull'acconto prezzo saranno recuperate in sede di rogito dall'acquirente e scontate dal totale dell'imposta di registro dovuta al notaio.
Rileva sottolineare come, in caso di vendita di immobile soggetta ad IVA, la  Risoluzione 197/E del 2007 dell'Agenzia delle Entrate specifichi che, qualora si dichiari in preliminare che le somme sono state versate "mediante imputazione al prezzo a titolo di caparra confirmatoria e acconto prezzo", tali somme non sconteranno né lo 0,50% né il 3% dell'imposta di registro in quanto l'intero importo sarà da ritenersi assoggettato ad IVA (con conseguente obbligo, in capo al cedente, di emettere la relativa fattura con addebito dell'imposta) dovendo tali somme scontare unicamente la tassazione in misura fissa (vedi anche la Nota interna del marzo 2012 dell'Agenzia delle Entrate.
Gli allegati alla scrittura sconteranno una marca da bollo da euro 1,0 per ciascun documento riportante un'immagine (es: planimetria, estratto di mappa, ecc...) e di una marca da bollo da euro 16,00 per i documenti allegati scritti (es: visura ipotecaria, visura catastale, capitolato d'appalto, ecc...). 
La causale da inserire per il pagamento del preliminare è RP.
La normativa impone che la marca da bollo debba riportare la data della stipula del preliminare, o una data precedente. La marca da bollo potrà essere scontata in modo "virtuale", pagandola con l'F23 (codice 456T), ovvero apposta direttamente sulle copie del contratto. Qualora la data della marca o del pagamento effettuato tramite F23 fosse successivo alla sottoscrizione del preliminare, si dovrà versare una sanzione pari al 10% dell'importo complessivo delle marche da bollo. Tale sanzione potrà essere pagata tramite F23 (codice 675T) ovvero apponendo sempre sul contratto le marche costituenti la sanzione.
Ai fini dell'imposta di bollo, si ricorda che è dovuta una marca da bollo da euro 16,00 per ogni quattro facciate e, comunque, ogni cento righe di atto.  

Principali codici dell'Agenzia delle Entrate
104T            Contratto preliminare
109T            Tassazione su caparra e/o su acconto
456T            Marche da bollo
675T            Sanzione su marche da bollo
671T            Sanzione amministrativa
731T            Interessi legali

Per i casi di tardiva registrazione del preliminare, si consiglia di leggere i commenti integrativi inseriti in calce a questo post.


L'elenco completo dei codici tributo è reperibile on line 

I diritti di segreteria per la registrazione delle scritture private di compravendita immobiliare sono stati aboliti dalla Risoluzione 24/E del 2012 dell'Agenzia delle Entrate:





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2 commenti:

  1. Sanzioni e Ravvedimento operoso
    In caso di mancata registrazione del contratto
    preliminare si applica la sanzione dal 120 al 240 per cento dell’imposta dovuta.
    È possibile regolarizzare la violazione attraverso l’istituto del Ravvedimento Operoso riducendo le sanzioni:
    - ad 1/12 del minimo (10%) se si provvede alla
    regolarizzazione entro novanta giorni dal termine dalla violazione;
    - ad 1/10 del minimo (12%) se si provvede alla
    regolarizzazione entro un anno dal termine dalla
    violazione.
    Sulle imposte dovute si dovrà calcolare l'interesse legale dalla data in cui si doveva adempiere al pagamento fino al giorno in cui è stato dato corso al pagamento.

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  2. In caso di ritardata registrazione del preliminare di compravendita, oltre l'anno dal termine dei 20 giorni entro cui si sarebbe dovuto registrare, si applicherà:
    1) la sanzione del 120% sui 168 euro (200 euro se atto formato dal 01/01/14) dell'imposta e sull'ammontare dell'imposta dovuta per le somme versate a titolo di acconto e/o di caparra: codice tributo 671T;
    2) il doppio delle marche da bollo previste, in funzione del numero delle pagine/righe di cui è composto il contratto (in caso di pagamento delle marche da bollo tramite F23, si consiglia di versare l'importo normale con codice 456T e la sanzione - lo stesso importo: in questo modo si versa il doppio dell'importo normale - con codice 675T);
    3) gli interessi legali sui 168 euro (200 euro se atto formato dal 01/01/14) e sull'imposta versata per l'acconto/caparra, utilizzando il codice 731T.

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