giovedì 11 ottobre 2012

LOCAZIONE IMMOBILE COMMERCIALE NON A NORMA.


LOCAZIONE IMMOBILE COMMERCIALE NON A NORMA


Nel caso di locazione di un immobile commerciale, spetta al conduttore, prima della sottoscrizione del contratto, verificare attentamente, nel proprio interesse, che le caratteristiche dell’immobile siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per le sue esigenze lavorative e che sia fornito – o possa poi fornirsi – delle autorizzazioni o licenze indispensabili per il suo utilizzo e decidere, quindi, se accettarlo anche in presenza di vizi che vanno a diminuire in modo apprezzabile l’idoneità del bene a servire per l’uso che intende farne.
Sotto il profilo civilistico, per esempio, il difetto della licenza di abitabilità,  ovvero la mancanza del certificato di manutenzione annuale della caldaia nel caso di riscaldamento autonomo o ancora l'assenza delle dichiarazioni di conformità degli impianti esistenti, non impedisce di stipulare un valido contratto di locazione. Riguardo a concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative o edilizie, vanno, tuttavia, evidenziati alcuni principi sui quali la Suprema Corte si è espressa in questi termini, anche se non sempre in modo univoco:


a) l’obbligo del locatore si limita alla consegna di un immobile che presenti le qualità giuridiche idonee per l’uso convenuto, senza che ciò comporti anche l’onere di ottenere tutte le autorizzazioni richieste per l’esercizio della specifica attività richiesta dal conduttore (Cass. 25 gennaio 2011, n° 1735);


b) sussiste, invece, la responsabilità del locatore nei confronti del conduttore per il mancato rilascio di specifiche autorizzazioni quando la destinazione particolare dell’immobile abbia formato oggetto di specifica pattuizione contrattuale, vale a dire di un preciso obbligo del locatore di garantire il pacifico godimento del bene in rapporto all’uso che si è convenuto (Cass. 27 marzo 2009, n° 7550);


c) la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità dell’immobile sotto il profilo edilizio e, in particolare, della sua abitabilità e la sua idoneità all’esercizio di attività commerciale, costituisce inadempimento del locatore, sempre che il conduttore non sia stato adeguatamente e preventivamente informato della situazione di fatto e che l’abbia consapevolmente accettata nello stato in cui risultava al momento della consegna (Cass. 7 giugno 2011, n° 12286): pertanto, non è affetta da nullità una clausola in cui il locatore, pur in presenza di determinate carenze dell’immobile, specifichi in modo estremamente chiaro e in buona fede l’oggetto delle obbligazioni che egli intende offrire a fronte di un corrispettivo da pattuirsi, escludendo, quindi, dal contratto prestazioni che l’immobile locato non è in grado di fornire;


d) salvo patto contrario, non è onere del locatore ottenere eventuali autorizzazioni per l’uso del bene locato, il che significa che, nel caso in cui il conduttore non ottenga poi la suddetta autorizzazione, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, quand’anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle particolari caratteristiche strutturali del bene locato (Cass. 8 giugno 2007, n° 13395 su Massimario Cassazione 2007 pag. 85 ). 

Per quanto, invece, riguarda gli interventi che sono imposti dalla legge all’immobile (ad es. adeguamento dell’impianto elettrico alla normativa dettata in tema di sicurezza), a prescindere dalla specifica attività svolta, trattasi di lavori da effettuarsi a cura e spese del locatore e, ove eseguiti invece dal conduttore con il consenso chiaro ed inequivoco del proprietario, possono ricondursi alla fattispecie dei miglioramenti (art. 1592 cod. civ.) con conseguente diritto per quest’ultimo di ottenere un indennizzo pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile apportato al bene al momento della riconsegna e, per patto contrattuale, una riduzione iniziale della misura del canone, tenuto conto delle opere di adeguamento che il conduttore si è accollato.



MASSIMARIO SENTENZE
Nel contratto di locazione di un immobile per uso diverso da quello di abitazione, la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio - e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale - costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578 cod. civ., a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e l'abbia consapevolmente accettata; né assume rilievo il fatto che il locatore - riconoscendo implicitamente il proprio inadempimento - abbia presentato domanda di concessione in sanatoria e che sulla relativa istanza non ci sia stato ancora un pronunciamento definitivo. (Cassa con rinvio, App. Palermo, 04/11/2005)
Cass. civ., Sez. III, 07/06/2011, n. 12286

In tema di rapporto locatizio, non sussistono i requisiti per la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578 cod. civ. quando il conduttore, essendo a conoscenza della destinazione d'uso dell'immobile locato (nella specie, commerciale e non artigianale) al momento in cui al contratto venne data attuazione (nella specie, come desunto dalla clausola contrattuale relativa al divieto di mutamento della destinazione originaria) e, quindi, anche della inidoneità dell'immobile a realizzare il proprio interesse, abbia accettato il rischio economico dell'impossibilità di utilizzazione dell'immobile stesso come rientrante nella normalità dell'esecuzione della prestazione. In tal caso, il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dell'immobile locato non è di ostacolo alla valida costituzione del rapporto di locazione, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene secondo la destinazione d'uso convenuta. (Rigetta, App. Palermo, 18/04/2005)
Cass. civ., Sez. III, 21/01/2011, n. 1398

Nel sistema giuridico attuale, l'attività interpretativa dei contratti è legalmente guidata, nel senso che essa risulta conforme a diritto non già quando ricostruisce con precisione la volontà delle parti, ma quando si adegui alle regole legali, le quali, in generale, non sono norme integrative, dispositive o suppletive del contenuto del contratto, ma, piuttosto, costituiscono lo strumento di ricostruzione della comune volontà delle parti al momento della stipulazione del contratto e, perciò, della sostanza dell'accordo. Pertanto, la volontà emergente dal consenso delle parti nel suddetto momento non può essere integrata con elementi ad essa estranei, e ciò anche quando sia invocata la buona fede come fattore di interpretazione del contratto, la quale deve intendersi come fattore di integrazione del contratto non già sul piano dell'interpretazione di questo, ma su quello - diverso - della determinazione delle rispettive obbligazioni, come stabilito dall'art. 1375 cod. civ. . (Nella specie, la S.C., sulla scorta dell'enunciato principio, ha confermato la sentenza impugnata e rigettato il ricorso, con il quale si era dedotto che, con riguardo alla controversia relativa alla risoluzione di un contratto di locazione commerciale per assunto inadempimento della locatrice dipendente dalla mancata destinazione dell'immobile alla vendita al dettaglio, la società conduttrice non aveva inteso attribuire al contenuto del contratto un significato in luogo di un altro, ma integrare il contenuto stesso nel senso che il suo oggetto non era la generica locazione di un immobile adibito ad uso diverso dall'abitazione, ma la locazione di un immobile che avesse la menzionata destinazione). (Rigetta, App. Bolzano, 27 Maggio 2002) 
Cass. civ., Sez. III, 12/04/2006, n. 8619

Il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili - ovvero alla abitabilità dei medesimi - non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene, mentre, nella ipotesi in cui il provvedimento amministrativo necessario per la destinazione d'uso convenuta sia stato definitivamente negato, al conduttore è riconosciuta la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto. (Rigetta, App. Roma, 14/12/2004)
Cass. civ., Sez. III, 25/05/2010, n. 12708


Il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene secondo la destinazione d'uso convenuta; del mancato rilascio il locatore è responsabile nei confronti del conduttore quando la destinazione particolare dell'immobile in conformità alle richieste autorizzazioni, concessioni o licenze amministrative abbia costituito il contenuto del suo obbligo specifico di garantire il pacifico godimento dell'immobile in rapporto all'uso convenuto. (Rigetta, App. Bari, 9 Novembre 2002) 
Cass. civ., Sez. III, 17/01/2007, n. 975

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