lunedì 1 aprile 2013

COMPRAVENDITA IMMOBILIARE ED AGIBILITA' PARTE I


COMPRAVENDITA IMMOBILIARE ED AGIBILITA' PARTE I


SOMMARIO

PARTE I
Capitolo 1. Introduzione
Capitolo 2. Brevi cenni sulla disciplina
Sentenza T.A.R. Lazio n. 178/2012

PARTE II
Capitolo 3. Compravendita ed agibilità
Raccolta di sentenze


Capitolo 1. Introduzione
In campo immobiliare, i termini "certificato di abitabilità" e "certificato di agibilità" vengono comunemente utilizzati in qualità di sinonimi, anche se sarebbe più corretto parlare solo di certificato di agibilità. L'obbligo di questo certificato fu introdotto dagli art.li 221 e seguenti del Regio Decreto n. 1265 del 27/07/1934. Sessant'anni dopo, l'art. 4 del D.P.R. n. 425/1994 definì meglio la funzione del certificato di abitabilità ("affinché gli edifici...possano essere utilizzati") e le modalità per il suo rilascio. Tradizionalmente, si andò ad indicare il certificato di abitabilità per le unità immobiliari ad uso abitativo ed il certificato di agibilità per gli immobili ad uso non residenziale. Dal 01/01/2002, data di entrata in vigore del D.P.R. n. 380/2001, conosciuto anche più semplicemente come Testo Unico dell'edilizia e con la contestuale abrogazione del D.P.R. n. 425/1994 (dettata dall'art. 136 punto m del T.U.), si è voluto fare chiarezza su questo dualismo, come è stato anche sottolineato in un passaggio della relazione tecnico normativa di accompagnamento al Testo Unico: "per quanto riguarda l’agibilità degli edifici, si è, preliminarmente, operato per ridurre ad unità i termini di agibilità-abitabilità fonte di ambiguità, in quanto promiscuamente impiegati dal legislatore nel corso degli anni (...omissis...) si è pertanto provveduto ad eliminare il duplice riferimento terminologico attualmente presente nella legislazione di settore". Il certificato di agibilità, è regolato oggi dagli art.li 24, 25 e 26 del decreto citato. Importanti, per il suo inquadramento normativo, sono i primi tre commi dell'art 24:
"1. Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.
2. Il certificato di agibilità viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con riferimento ai seguenti interventi:
a) nuove costruzioni;
b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.
3. Con riferimento agli interventi di cui al comma 2, il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causasono tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilità. La mancata presentazione della domanda comporta l'applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro".

Capitolo 2. Brevi cenni sulla disciplina
La domanda per il rilascio del certificato di agibilità deve essere presentata, entro 15 giornidall'ultimazione dei lavori di finitura”, presso lo Sportello Unico del Comune, unitamente a:
  • ricevuta, con annesse planimetrie, dell'avvenuto accatastamento;
  • dichiarazione di conformità dell'edificio rispetto al progetto approvato;
  • dichiarazione di salubrità dei locali;
  • certificazione che attesta la conformità degli impianti istallati;
  • certificato di collaudo degli impianti stessi.

Rispetto alla precedente normativa, il T.U. pone l'onere della richiesta, alternativamente, in capo a più soggetti:

  • sul proprietario dell'immobile;
  • sul soggetto che ha ottenuto il permesso di costruire o su colui che ha presentato la denuncia di inizio attività;
  • suoi loro successori o aventi causa
La mancata presentazione di tale richiesta (al pari, per opinione prevalente, della tardiva presentazione) viene sanzionata, in via amministrativa, con un importo da € 77,00 ad € 464,00.

Entro 30 giorni dalla ricezione della domanda, il responsabile del competente ufficio comunale, previa un’eventuale ispezione dell'ufficio, è tenuto a verificare la completezza e la regolarità della documentazione depositata. Il termine di trenta giorni può essere interrotto dalla pubblica amministrazione per una sola volta, entro quindici giorni dal ricevimento della domanda e solamente per richiedere della documentazione integrativa. Da tale interruzione, il termine di trenta giorni comincia nuovamente a decorrere a partire dal deposito della documentazione integrativa richiesta.
Trascorso tale termine, senza alcuna pronuncia, la richiesta si intende accettata con il silenzio assenso, purché sia intervenuto il parere dell'Azienda Sanitaria Locale dichiarante la conformità delle opere alle prescrizioni igienico-sanitarie e a condizione che la documentazione fornita risulti completa. Solo nel caso di autocertificazione sulla conformità del progetto alle norme igienico sanitarie, il termine slitterà a 60 giorni.


SENTENZA

T.A.R. LAZIO, Sezione II, sentenza n. 178 del 10/01/2012 

"In base a quanto previsto dagli artt. 24 e 25 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (T.U. edilizia), il certificato di agibilità delle costruzioni costituisce un'attestazione da parte dei competenti uffici tecnici comunali in ordine alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati, alla stregua della normativa vigente. Ne deriva la legittimità, in via generale, dello svolgimento da parte degli organi comunali competenti di ogni indagine utile al fine di effettuare una consapevole valutazione sulla sussistenza delle surriferite condizioni, soprattutto quando in un edificio siano state realizzate modifiche strutturali, che implicano anche un cambiamento dell'uso degli spazi.

In base all'art. 25, commi 3-5, del D.P.R. n. 380 del 2001, il procedimento di rilascio del certificato di abitabilità è articolato sui seguenti principi fondamentali:

  1. il procedimento deve essere concluso nel termine di 30 giorni dalla ricezione della domanda di rilascio del certificato di agibilità o di 60 giorni, nel caso in cui il richiedente si sia avvalso della possibilità di sostituire con autocertificazione il parere dell'A.S.L. previsto dall'art. 5, 3° comma lett. a) del D.P.R. n. 380 del 2001;
  2. il decorso del termine per la definizione del procedimento, importa la formazione del silenzio-assenso sull'istanza di rilascio del certificato di agibilità;
  3. il termine del procedimento può essere interrotto una sola volta dal responsabile del procedimento, entro quindici giorni dalla domanda, esclusivamente per la richiesta di documentazione integrativa, che non sia già nella disponibilità dell'Amministrazione o che non possa essere acquisita autonomamente; in tal caso, il termine per la conclusione del procedimento ricomincia a decorrere dalla data di ricezione della documentazione integrativa;
  4. il rilascio del certificato di agibilità non impedisce l'esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso ai sensi dell'articolo 222 del regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265 (art. 26 D.P.R. n. 380 del 2001)". ...(omissis)...

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