mercoledì 4 agosto 2021

RICONTRATTAZIONE CANONI COMMERCIALI CAUSA COVID

 


NOVITÀ SULLA RICONTRATTAZIONE DEI CANONI COMMERCIALI CAUSA COVID

 

La legge di conversione (L. n. 106 del 23 luglio 2021) del cd. Decreto “Sostegni bis” (D.L. 73/2021) ha radicalmente modificato l’art. 6-novies del precedente D.L. n. 41/2021 (già a suo tempo convertito in L. n. 69/2021), introducendo dei criteri nella ricorrenza dei quali locatore e conduttore sono chiamati, a questo punto in forza di legge, a collaborare per rinegoziare il canone.

La nuova legge, premettendo che lo scopo prefisso è quello di tutelare simultaneamente le imprese e le controparti locatrici qualora il conduttore abbia subito una indicativa diminuzione del volume d’affari, del fatturato o dei corrispettivi per restrizioni sanitarie o per la crisi economica di taluni comparti e per la riduzione dei flussi turistici in conseguenza della crisi pandemica, prevede che nel caso in cui il conduttore, a partire dal primo lockdown e quindi dall’8 marzo 2020, non abbia avuto diritto di accedere ad alcuna delle misure di sostegno economico statali o non abbia beneficiato di altri strumenti di supporto concordati con il locatore, le parti, locatore e conduttore, devono intendersi chiamate a “… collaborare tra di loro in buona fede per rideterminare temporaneamente il canone di locazione per un periodo massimo di cinque mesi nel corso del 2021”.

La legge precisa che tali disposizioni si applicano solo ai conduttori esercenti attività economica che abbiano registrato un ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi nel periodo compreso tra il 1 marzo 2020 e 30 giugno 2021 inferiore in misura di almeno il 50% rispetto all’ammontare medio mensile del fatturato dei corrispettivi del periodo compreso tra il 1 marzo 2019 e il 30 giugno 2020 e che abbiano subito la chiusura obbligatoria per almeno 200 giorni anche non consecutivi a partire dall’8 marzo 2020.

Come si vede, non sono stati introdotti, anche in caso di ricorrenza di tali presupposti, automatismi di riduzione e neppure sono state indicate delle percentuali predeterminate, ma sono stati inseriti dei parametri di riferimento del tutto nuovi che inevitabilmente non potranno essere trascurati sia nella gestione dei contratti in corso tra le parti, sia nell’ipotesi di loro contenzioso anche in sede giudiziale.

Questo provvedimento si innesta in un dibattito,  aperto sin dall’anno scorso, tra gli indirizzi dottrinali e giurisprudenziali che sostanzialmente prevedevano, per il conduttore commerciale, il diritto a riduzioni percentuali rilevanti per i canoni 2020 da marzo in poi ed anche per parte di quelli 2021 (riduzioni in qualche caso considerate applicabili anche d’imperio da parte del tribunale), in conseguenza di chiusure e cali di fatturati anche molto meno sensibili di quelli indicati dalla nuova norma di legge e quelli di carattere radicalmente contrario che negavano qualsivoglia diritto del genere al conduttore. Il principio ed i parametri introdotti con la nuova norma sembrano ridurre di molto la platea dei conduttori commerciali in condizione di ottenere forzosamente una riduzione del canone nei confronti del locatore.

 

Il testo della norma di legge:

DL 25/05/2021, n. 73

Art. 4-bis (inserito dalla legge di conversione 23 luglio 2021, n. 106)

Modifica dell’ articolo 6-novies del decreto-legge 22 marzo 2021, n. 41, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 maggio 2021, n. 69

1. L’ articolo 6-novies del decreto-legge 22 marzo 2021, n. 41, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 maggio 2021, n. 69, è sostituito dal seguente: “Art. 6-novies (Percorso condiviso per la ricontrattazione delle locazioni commerciali). - 1. Le disposizioni del presente articolo sono volte a consentire un percorso regolato di condivisione dell’impatto economico derivante dall’emergenza epidemiologica da COVID-19, a tutela delle imprese e delle controparti locatrici, nei casi in cui il locatario abbia subìto una significativa diminuzione del volume d’affari, del fatturato o dei corrispettivi, derivante dalle restrizioni sanitarie, nonché dalla crisi economica di taluni comparti e dalla riduzione dei flussi turistici legati alla crisi pandemica in atto. 2. Nei casi in cui il locatario non abbia avuto diritto di accedere, a partire dall’8 marzo 2020, ad alcuna delle misure di sostegno economico adottate dallo Stato per fronteggiare gli effetti delle restrizioni imposte dall’emergenza epidemiologica da COVID-19 ovvero non abbia beneficiato di altri strumenti di supporto di carattere economico e finanziario concordati con il locatore anche in funzione della crisi economica connessa alla pandemia stessa, il locatario e il locatore sono chiamati a collaborare tra di loro in buona fede per rideterminare temporaneamente il canone di locazione per un periodo massimo di cinque mesi nel corso del 2021. 3. Le disposizioni del presente articolo si applicano esclusivamente ai locatari esercenti attività economica che abbiano registrato un ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi nel periodo compreso tra il 1° marzo 2020 e il 30 giugno 2021 inferiore almeno del 50 per cento rispetto all’ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi del periodo compreso tra il 1° marzo 2019 e il 30 giugno 2020 e la cui attività sia stata sottoposta a chiusura obbligatoria per almeno duecento giorni anche non consecutivi a partire dall’8 marzo 2020”.



Avv. Giuseppe Baravaglio





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